Ls. Trần Khánh Hưng

Khi bạn có nhà cho thuê, câu hỏi thường đặt ra là trong những trường hợp nào thì tôi có thể lấy nhà lại, và nếu người thuê không chịu dọn ra, thì người chủ nhà phải làm sao? Trong số báo tuần này, chúng tôi sẽ đề cập đến những vấn đề liên quan đến hợp đồng thuê nhà cũng như thủ tục trục xuất. Dưới đây chỉ là một số điều lệ chung, còn thủ tục cũng như phí tổn của việc trục xuất nhà có thể khác nhau tuỳ theo quận hạt, thành phố.

Nếu bạn cho mướn nhà theo hợp đồng ngắn hạn (month-to-month) thì bạn không cần phải có lý do, mà chỉ cần thông báo cho họ biết trước một thời gian.

Nếu bạn cho mướn nhà theo hợp đồng dài hạn (lease), và bạn muốn lấy nhà lại khi hợp đồng chưa hết hạn thì bạn phải có lý do, sẽ được đề cập dưới đây.

Muốn lấy nhà lại, tôi phải cho người thuê nhà biết trước bao lâu?

Nếu hợp đồng mướn nhà là month-to-month, chủ nhà có thể chấm dứt hợp đồng bằng cách thông báo cho người thuê biết 30 ngày. Nếu người thuê nhà ở trên 1 năm thì bạn phải cho người thuê biết trước 60 ngày. Thông thường, giấy báo chấm dứt hợp đồng (written termination notice) không cần phải nêu lý do, trừ khi căn nhà của bạn thuộc về những thành phố áp dụng luật rent control, hoặc những trường hợp ngoại lệ như là subsidized housing. Ngoài ra, nếu người mướn nhà đang được subsidized housing và bạn ký hợp đồng với housing, bạn cần phải thông báo trước 90 ngày để lấy lại nhà.

Sau khi người chủ nhà gửi ra giấy thông báo chấm dứt hợp đồng, người thuê phải dọn ra khi hết thời hạn thông báo 30 ngày (hoặc 60, hay 90 ngày như đã đề cập ở trên), trừ khi người thuê có thể điều đình với chủ nhà để ký lại hợp đồng mới. Để tránh những phiền phức có thể xẩy ra sau này, hợp đồng mới nên được thảo trên giấy tờ, và có chữ ký của hai bên. 

Trong trường hợp người thuê không chịu dọn ra theo thời hạn yêu cầu (30 ngày, 60 ngày hay 90 ngày), chủ nhà có thể tiến hành thủ tục trục xuất nhà.

Ngoài phương cách gửi giấy báo chấm dứt hợp đồng như đã đề cập, chủ nhà còn có quyền gửi giấy báo khẩn cấp 3 ngày được gọi là Three-Day Notice cho người thuê nhà để đòi nhà lại trong những trường hợp sau đây:

1. Người thuê không trả tiền nhà.

2. Vi phạm hợp đồng thuê nhà, thí dụ nuôi chó trong khi hợp đồng cấm súc vật, hút thuốc khi hợp đồng không cho phép, số người ở trong nhà nhiều hơn số người ấn định trong hợp đồng v.v..

3. Làm thiệt hại hay phá hoại căn nhà cho mướn (waste).

4. Gây những phiền toái đáng kể cho những người chung quanh (nuisance).

5. Dùng căn nhà cho mướn để làm những chuyện phạm pháp, như buôn bán ma túy, nhà chứa, hay tàng trữ đồ trộm cắp.

Trong những trường hợp kể trên, bạn phải báo cho người mướn biết trước 3 ngày, bắt đầu tính từ sau ngày người thuê nhà nhận được thông báo, không tính cuối tuần và ngày lễ.

Giấy báo đòi nhà lại cần phải ghi những gì?

Giấy thông báo cần ghi rõ tên người những người mướn nhà có trong hợp đồng. 

Nếu chủ nhà gửi giấy three-day notice vì lý do người thuê không trả tiền thuê nhà, chủ nhà phải nêu rõ số tiền thuê nhà đang thiếu, và tên, địa chỉ, số điện thoại liên lạc của người chủ nhà (hay đại diện của chủ nhà) để người thuê nhà có thể trả tiền nhà trong thời hạn 3 ngày. Nếu không, chủ nhà sẽ tiến hành thủ tục trục xuất.

Nếu giấy three-day notice vì người thuê vi phạm những điều khoản trong hợp đồng thuê nhà, chủ nhà phải ghi rõ những điều vi phạm, và tuỳ trường hợp, cho người thuê nhà cơ hội để điều chỉnh trong vòng 3 ngày. Thí dụ: người thuê nhà nuôi chó trong nhà trái với hợp đồng. Chủ nhà có thể gửi three-day notice cho người thuê nhà, yêu cầu mang chó đi hay dọn đi. Nếu người thuê vẫn nuôi chó trong nhà sau 3 ngày, chủ nhà có quyền trục xuất.

Trong trường hợp người thuê nhà làm hư hại nhà cửa, hay sử dụng nhà để làm những việc phạm pháp, chủ nhà không cần cho người thuê nhà cơ hội để sửa chữa. Chủ nhà lập tức có quyền gửi giấy three-day notice yêu cầu người thuê dọn đi sau 3 ngày.

Tôi phải giao giấy đòi nhà tới người thuê nhà bằng cách nào?

Có nhiều cách để gửi thông báo đòi nhà đến cho người thuê nhà, miễn là phương cách phải hợp lệ.  Muốn thành công trong sự trục xuất nhà cửa, quan toà sẽ duyệt xét kỹ lưỡng cách tống đạt giấy đòi nhà, để xem người thuê nhà có thật sự được thông báo của chủ nhà theo luật pháp đòi hỏi hay không.

Thông thường, chủ nhà có thể tống đạt giấy thông báo qua ba cách sau đây:

Personal service: Có người tống đạt đến tận tay người thuê nhà.

Substituted  service: Nếu không thể giao tận tay người mướn nhà, chủ nhà có thể để thư thông báo tại sở làm, hoặc ở nhà của người thuê nhà. Thư này phải được giao cho một người lớn (adult) hay một thanh thiếu niên (teenage) ở cùng nhà với người thuê nhà. Ngoài ra, chủ nhà vẫn phải gửi thư thông báo đến người thuê nhà. Cả hai điều này đều cần phải thực hiện.

Posting & Mailing: Chủ nhà có thể dán thư thông báo tại trước cửa nhà của người thuê, và gửi thư thông báo cho người thuê nhà.

Nếu tôi cần phải nhờ luật sư can thiệp để đòi lại nhà thì tôi có thể đòi luật sư phí không?

Nếu bạn không ký hợp đồng với người thuê nhà, mà hai bên chỉ đồng ý bằng lời (oral contract), thông thường, bạn sẽ không đòi được tiền luật sư phí.

Nếu bạn có ký hợp đồng mướn nhà, và trong hợp đồng không ghi rõ về vần đề luật sư phí, nếu bên kia có lỗi, bạn có thể lấy được một số tiền luật sư phí, số tiền này khác nhau tùy theo mỗi quận hạt.

Nếu bạn có ký hợp đồng mướn nhà, và trong hợp đồng có ghi rõ về vần đề luật sư phí, và bên kia có lỗi, bạn có thể lấy được luật sư phí một cách hợp lý. Vì vậy, khi làm hợp đồng thuê nhà, bạn nên có điều khoản về luật sư phí.