Cách trả tiền hàng tháng Option AMRs làm thị trường địa ốc kẹt?

Vũ Đức Nhân

Một số tin tức liên quan đến tình hình tài trợ địa ốc cũng như chương trình cứu nguy địa ốc ảnh hưởng đến chiều hướng thị trường địa ốc năm nay đang được nhiều chuyên gia trong ngành bàn cãi sôi nổi.

Thứ nhất, hàng trăm ngàn chủ nhà dù đã được cho điều chỉnh nợ để số tiền hàng tháng trả thấp hơn, có thể bị đá ra khỏi chương trình vì lý do này hay lý do khác. Hậu quả, họ sẽ bỏ nhà cho ngân hàng chủ nợ xiết nợ nhất là khi trị giá nhà (market value) xuống thấp bên dưới số tiền đã vay (current loan amount).

Thứ hai, rất nhiều chủ nhà vay qua các chương trình tài trợ nguy hiểm (Option Loans) năm nay phải  chuyển chương trình trả nợ (loan reset) sang một công thức trả tiền khác làm số tiền hàng tháng phải trả nhảy vọt lên cao. Hậu quả, rất nhiều người sẽ chịu không nổi và buộc lòng bỏ nhà cho ngân hàng xiết nợ.

Tin tức cho hay trong số 900,000 chủ nhà gặp khó khăn trả nợ được cho tham gia chương trình thử nghiệm (trial modification) giảm số tiền trả hàng tháng, chỉ có chừng 65,000 trường hợp được chấp thuận cho trở thành điều chỉnh vĩnh viễn (permanent modification). Đại đa số những người còn lại được khuyên là hãy tiếp tục trả nợ để được cứu xét.

Chương trình cứu nguy địa ốc của chính phủ Obama tiến hành từ tháng Ba 2009 gồm nhiều kiểu. Cho người mua nhà tín thuế (tax credit), giúp các chủ nhà gặp khó khăn trả nợ điều chỉnh món nợ (loan modification) hoặc tái tài trợ món nợ qua một chương trình lãi suất cố định để số tiền trả nợ hàng tháng thấp hơn.

Tuy nhiên, có nhiều trục trặc trong chương trình điều chỉnh nợ nên chương trình này bị nhiều người kêu là chỉ kéo dài sự đau đớn chứ không chữa dứt bệnh.

Vì không được chấp thuận cho điều chỉnh nợ vĩnh viễn lại gặp những sự trả lời bất nhất, khác nhau của viên chức các nhà tài trợ (lenders) hoặc công ty dịch vụ thu nợ (mortgage servicers) (đại diện chủ nợ, nhà đầu tư đang là chủ sau cùng của món nợ vay mua nhà được mua qua bán lại trên thị trường tài trợ thứ nhì - secondary mortgage market) một số không nhỏ những chủ nhà nói trên sẽ ỳ ra không trả nợ. Thế là hàng loạt nhà bị xiết nợ (foreclosed) sẽ bị đẩy ra thị trường một cách bất đắc dĩ trong năm nay.

Theo một công ty chuyên điều tra về gian lận tài trợ địa ốc, khoảng gần nửa triệu căn nhà được vay tiền qua chương trình tài trợ lựa chọn cách trả nợ (Option ARMs) ở California mấy năm gần đây (khoảng 2005 tới 2008) sẽ phải đổi chương trình trả nợ (loan reset) trong vòng một tới 2 năm tùy trường hợp.

“Nó sẽ giết thị trường địa ốc”. Patrick Pulatie, Tổng giám đốc điều hành của công ty Loan Fraud Investigations, một công ty điều tra về gian lận tài trợ, phát biểu. “Tác động của số tiền trả nợ hàng tháng tăng vọt sẽ làm khốn đốn chủ nhà hiện đang chỉ tạm đủ sống”.

Chương trình tài trợ cho lựa chọn cách trả nợ (Option ARMs) xuất hiện từ đầu thập niên 1980 đã trở thành rất phổ thông ở California .

Những năm gần đây khi thị trường địa ốc bùng nổ dữ dội (nhất là các năm từ 2004 đến 2007 trước khi thị trường tuột dốc).

Giá nhà tăng nhanh quá, người nào muốn mua mà lại ít tiền, họ đã liều lĩnh chọn vay qua các chương trình tài trợ tuy biết là nhiều nguy hiểm. Một trong những chương trình đó là Option AMRs (Option Adjustable Rate Mortgage).

Option ARMs cho con nợ chọn nhiều cách trả nợ hàng tháng khác nhau từ trả bên dưới mức lời, chỉ trả tiền lời, trả cả vốn lẫn lời. Nếu trả bên dưới mức lãi suất thỏa thuận, phần tiền lời còn thiếu được cộng vào với số tiền vay ban đầu làm món nợ ngày một lớn hơn. Nếu chỉ trả tiền lời, món nợ còn y nguyên, khác với chương trình trả cả vốn lẫn lời thì món nợ mỗi tháng giảm bớt được một ít.

Để dụ người ta vay chương trình này, và cũng là để dễ cho người ta hội đủ điều kiện vay nợ (loan qualification), một số nhà tài trợ cho vay tháng đầu (hoặc hai ba tháng đầu) lãi suất chỉ có 1% hay 2%, sau đó tăng dần lên lãi suất bình thường của thị trường (thí dụ 5% hay 6%).

Tin tức cho hay khoảng 71% các con nợ vay qua Option ARMs chọn cách trả nợ dưới mức tiền lời phải trả. Khi số tiền nợ (cả vốn lẫn tiền lời còn thiếu cộng lại) lên đến 110% của món nợ ban đầu, chương trình tự động đổi sang một chương trình trả nợ lãi suất bình thường gồm cả vốn lẫn lời. Tức là, số tiền hàng tháng tăng cao hẳn lên khiến không ít con nợ chới với.

Cái làm cho các con nợ vay qua chương trình Option ARMs khốn đốn hơn nữa là trị giá căn nhà của họ trên thị trường thấp hơn số tiền đang còn vướng nợ.

“Option AMRs là đại họa ngay từ ngày đầu tiên người ta đặt bút ký giấy vay tiền nên đã có quá nhiều người vay qua chương trình này bỏ nhà cho ngân hàng xiết nợ.” Greg McBride, phân tích gia tài chính của công ty tài trợ địa ốc bankrate.com phát biểu. “Đây là vấn nạn lớn vì lãi suất sẽ lên cao hơn”.

Không có một thống kê chính xác nào cho biết tổng số chủ nhà vay qua Option ARMs hiện có trên thị trường. Nhưng một số nhà phân tích cho rằng có khoảng 1.3 triệu chủ nhà đã vay qua các chương trình này chỉ riêng hai năm 2004 và 2005.

Để dụ người ta vay tiền, thời gian này, nếu mọi người còn nhớ, rất nhiều quảng cáo từ thư gửi tới nhà, quảng cáo trên internet, radio, truyền hình đề nghị cho vay tiền không cần tiền trả trước (no downpayment), không cần kiểm chứng việc làm ( No Employment Verification) , không cần kiểm chứng tiền gửi ngân hàng (No Verification of Bank Deposit) v.v...Sợ không còn dịp nào khác để làm chủ một căn nhà khi giá nhà cứ tăng lên vùn vụt, nhiều người đã đưa đầu vào tròng.  Người ta đã hy vọng giá nhà còn lên cao hơn, một hai năm sau, bán lại cũng kiếm được một mớ tiền. Khốn thay, thị trường lại đổ dốc.

Tùy loại hợp đồng Option ARMs, món nợ chuyển sang một chương trình trả nợ cả vốn lẫn lời từ 2 đến 5 năm sau.

Trong số những người vay qua chương trình nói trên, một vài ước tính cho biết đã có khoảng 40% những người này đã bị ngân hàng xiết nợ mất nhà. Hoặc vì trả không nổi, hoặc vì tự ý bỏ không trả nợ nữa khi thấy trị giá nhà xuống bên dưới món nợ.

Khoảng 88% các món nợ mua nhà vay qua Option ARMs từ 2004 đến 2007 sẽ phải chuyển chương trình trả nợ từ nay đến năm 2012. Theo ước tính của công ty lượng giá đầu tư Fitch, có người phải trả số tiến hàng tháng cao hơn trước 63% tức hơn gấp rưỡi.

Giả sử Ngân Hàng Trung Ương Hoa Kỳ, mấy tháng sắp tới, tăng lãi suất căn bản lên cao hơn để đối phó với lạm phát, các chương trình vay nợ Option ARMs (Option Adjustable Rate Mortgage) đương nhiên sẽ tăng lãi suất theo làm số tiền trả hàng tháng của con nợ ngoi lên theo như hình với bóng.

Sao không tái tài trợ món nợ sang một chương trình lãi suất cố định khi lãi suất loại này đang rất thấp? Cái kẹt của rất nhiều người trong số đó là trị giá nhà trên thị trường xuống thấp hơn món nợ, làm sao vay được tiền khi không có phần trị giá nhà của mình (equity) trong căn nhà.

“Tôi không nghĩ rằng vấn nạn Option ARMs lại không phải là đại nạn.” Bà Sylvia Alayon, phó chủ tịch kiêm giám đốc điều hành của Trung Tâm Kiểm Toán Món Nợ Nhà (Consumer Mortgage Audit Center) nói với CNBC. “Đây là cú đánh  thật nặng vào thị trường địa ốc. Nó sẽ cung cấp cho thị trường thêm rất nhiều ngôi nhà bị xiết nợ”.

Theo kinh tế gia Mark Zandi của công ty tư vấn đầu tư Moody's Economy.com, chương trình tài trợ cho lựa chọn cách trả nợ hàng tháng Option ARMs chỉ là một trong những vấn nạn của thị trường địa ốc hiện nay.