Lãi suất xuống nhưng vay tiền khó hơn

Minh Nguyên
Lãi suất tài trợ địa ốc, chương trình cho vay tiền mua nhà truyền thống 30 năm lãi suất cố định, tuần vừa qua đã xuống. Tuy nhiên, vay tiền để mua nhà, nhất là vay thêm món nợ nhì (second loans) lại khó hơn trước vì đa số các nhà tài trợ hết mặn mòi với chuyện cho vay.

Theo khảo cứu thị trường tài trợ trên cả nước được Freddie Mac phổ biến hàng tuần, chương trình tài trợ 30 năm lãi suất cố định có lãi suất trung bình là 6.26%, giảm chút ít so với tuần trước đó (6.33%). Mức lãi suất này là thấp nhất kể từ giữa tháng năm. Ngày 17.5, khảo cứu của Freddie Mac cho thấy lãi suất chương trình tài trợ vừa kể đã lên đến 6.79%. Thiên hạ hoảng hốt khi lãi suất liên tục gia tăng. Một số nhà kinh tế từng dự đoán đến cuối năm, có thể lãi suất của chương trình tài trợ truyền thống này sẽ hơn 7%. Giữa lúc ngành tài trợ địa ốc có nhiều khó khăn, người ta sợ thị trường địa ốc tiếp tục tuột xuống.

Các nhà phân tích thị trường tài chính cho rằng lãi suất xuống là hệ quả của thị trường địa ốc suy yếu trong một nền kinh tế mà sự tăng trưởng đang chậm lại.

 Frank Nothaft - Phó Chủ tịch kiêm Trưởng nhóm chuyên viên kinh tế của Freddie Mac nhận xét: “Thị trường tài chính tiếp tục âu lo về một nền kinh tế tăng trưởng yếu ớt hơn trong khi thị trường địa ốc vẫn tuột dốc. Đây là lý do khiến lãi suất tài trợ địa ốc trên thị trường thấp hơn”.

Thứ tư tuần trước, Ngân hàng Trung ương Hoa Kỳ (thường được gọi với tên tắt là FED) cắt lãi suất đoản kỳ liên ngân hàng thêm 0.25%, đẩy loại lãi suất này xuống còn 4.50%. Cách đây 6 tuần, FED mới hạ lãi suất từ 5.25% xuống còn 4.75%. Một trong những lý do chính buộc FED hạ lãi suất là vì thị trường địa ốc quá tồi tệ cần phải có các biện pháp yểm trợ. Nếu không, nó sẽ kéo cả nền kinh tế xuống hố suy thoái.

Dù vậy, các viên chức lãnh đạo FED vẫn rất lo lắng về áp lực lạm phát, nhất là khi giá dầu tăng lên, lập kỷ lục mới. Điều này làm các nhà phân tích tình hình tài chính ở Wall Street dự đoán  FED sẽ không hạ thêm lãi suất, ít ra từ nay đến cuối năm.

Không phải chỉ có lãi suất chương trình tài trợ 30 năm lãi suất cố định xuống thấp, lãi của các chương trình tài trợ khác, cả cố định cũng như thả nổi, cũng xuống.

Lãi suất trung bình của chương trình tài trợ 15 năm đã xuống 5.91%, trước đó là 5.99%.

Chương trình tài trợ lãi suất thả nổi, 5 năm đầu từng có lãi suất cố định (5-year adjustable ARMs) là 6.31%, nay còn 5.98%. Còn chương trình tài trợ lãi suất thả nổi mỗi năm đổi một lần, tuần qua giảm từ 5.66% xuống 5.57%.

Năm trước, lãi suất của chương trình tài trợ 30 năm cố định có lãi suất trung bình là 6.31%, còn bây giờ thấp hơn cùng kỳ năm ngoái. Đây là điều an ủi cho những ai có nhu cầu vay tiền mua nhà hoặc tái tài trợ món nợ.

Tuy lãi suất xuống nhưngtheo một cuộc khảo sát của FED, vay tiền mua nhà lại khó khăn hơn vì các nhà tài trợ siết chặt các tiêu chuẩn cho vay. Các ngôi nhà bị siết nợ ngày mỗi nhiều hơn, hậu quả của sự cho vay dễ dãi đã làm nhiều tổ chức đầu tư tài chánh thua lỗ. Họ từ chối bơm tiền cho các công ty tài trợ để cho vay, làm thị trường tài trợ khựng lại, nhất là các chương trình tài trợ dành cho các người có tiểu sử tín dụng không mấy đẹp.

Tin tức gần đây cho thấy, trong quí thứ ba vừa qua, trên toàn nước Mỹ, có đến 446.726 chủ nhà đã trả nợ trễ hạn hoặc để nhà cho nhà tài trợ siết nợ (foreclosed). Theo RealtyTrac - một công ty tiếp thị nhà bị siết nợ trên mạng thông tin toàn cầu: Con số này đã tăng gấp đôi so với cùng quí này của năm ngoái.

FED nhận xét rằng các nhà tài trợ đã siết chặt tiêu chuẩn cho vay tiền mua nhà là hệ quả không tránh được khi mà cuộc khủng hoảng của lĩnh vực này vẫn đang tiếp diễn.

Ngoài các chương trình cho vay nhiều rủi ro như “subprime” (chương trình dành cho người có tiểu sử tín dụng xấu), Alt-A (chương trình dành cho người có điểm số tín dụng cao nhưng đòi hỏi rất giới hạn về giấy tờ lương bổng và tài sản), chương trình chỉ phải trả tiền lời (interest-only loans), ngay cả các chương trình tài trợ truyền thống như 30 năm lãi suất cố định cũng bị đòi hỏi gắt gao hơn.

Cuộc khảo cứu về kỹ nghệ tài trợ được FED thực hiện trong đầu tháng 10 cho thấy, có đến 41% nhà tài trợ đã hoặc đang siết chặt các tiêu chuẩn cho vay đối với các chương trình tài trợ tiêu chuẩn truyền thống (prime mortgages).

Mới hồi tháng bảy, FED cũng mở một cuộc khảo sát như vậy và chỉ có 15% các nhà tài trợ siết chặt tiêu chuẩn cho vay. FED đã khảo cứu 49 ngân hàng tài trợ, gồm cả những ngân hàng lớn nhất nước. Các ngân hàng này đã cho vay đến 75% các món nợ để mua nhà trên toàn Hoa Kỳ.

Cứ ba tháng một lần, FED lại phỏng vấn các chuyên viên sừng sỏ về tài trợ của các ngân hàng. FED thấy rằng, có đến 60% các ngân hàng hiện cho vay theo các chương trình không truyền thống (non-traditional mortgages) đã siết chặt các tiêu chuẩn cho vay ở cuộc khảo sát thực hiện hồi tháng mười. Trước đó, chỉ có 40% nhà tài trợ nói họ siết chặt thủ tục cho vay khi được khảo sát hồi tháng bảy.

FED định nghĩa những loại tài trợ “không truyền thống” là các chương trình bao gồm: cho vay chỉ phải trả tiền lời (interest-only loans) và chương trình lãi suất cố định đòi hỏi ít giấy tờ (Alt-A loans).

Cuộc khảo cứu của FED cũng cho thấy hiện còn 56% các nhà tài trợ cho vay các chương trình “subprime loans” nhưng đã siết chặt tiêu chuẩn chứ không còn dễ dãi như trước. Thật ra, trong số 49 ngân hàng được khảo sát, chỉ còn 9 ngân hàng là vẫn cho vay các chương trình “subprime”. Như vậy, đến trên 80% các nhà tài trợ đã “bỏ của chạy lấy người”, không còn muốn dính dáng gì với “subprime” nữa.

Một trong những lý do chính là các nhà đầu tư tài chính không muốn mua loại nợ nhiều nguy hiểm này trên thị trường tài trợ thứ nhì (secondary mortgage market). Họ không mua thì nhà tài trợ không có tiền để “xoay vòng” trong chu kỳ kinh doanh tài trợ địa ốc.

Cuộc khủng hoảng trên thị trường tài trợ địa ốc hiện nay bắt đầu từ sự gia tăng nhà bị siết nợ mà đa số con nợ là những người đã vay qua các chương trình ‘subprime”. Vụ này đã làm cho các nhà tài trợ cũng như giới đầu tư tài chính lỗ hàng tỉ tỉ đô la mà đến nay chưa ai biết mức độ thiệt hại còn nặng đến đâu. Từ nay cho đến cuối năm tới, giới chuyên viên phỏng định khoảng 2 triệu căn nhà đã vay qua các chương trình tài trợ “subprime” sẽ bị chuyển đổi lãi suất từ cố định sang thả nổi. Mức lãi suất thả nổi mới cao hơn lãi suất cố định ban đầu khá nhiều, có thể làm cho con nợ chới với vì khả năng trả món nợ hàng tháng rất hạn chế.

Trước những dấu hiệu cho thấy cuộc khủng hoảng thị trường tài trợ địa ốc còn kéo dài, nhiều nhà lập pháp đã hối thúc chính phủ liên bang phải có các biện pháp mạnh và nhanh chóng.

“Tốc độ (speed) nhanh chóng rất là quan trọng” để đối phó với cuộc khủng hoảng hiện nay - dân biểu Barney Frank (Dân Chủ-Massachussettes) khẵng định như vậy - “Thời gian là cốt lõi để giải quyết vấn đề”.

Hai tháng trước, bà Sheila Bair - Chủ tịch Công ty Bảo hiểm Ký thác ngân hàng (FDIC) của chính phủ liên bang - đã đề nghị các nhà tài trợ nên giữ nguyên lãi suất ban đầu (initial rate) của các món nợ “subprime” và biến chúng thành một chương trình lãi suất cố định vĩnh viễn. Tuy nhiên, vì nhiều lý do khác nhau, không thấy kỹ nghệ tài trợ đáp ứng.