Thuê nhà 18 năm không mâu thuẫn, người đàn ông chuyển đi bị chủ đòi bồi thường 35,000 USD, tòa án phán quyết: Đúng là phải trả 7,600 USD

Mâu thuẫn sau gần 20 năm thuê nhà

Xiaoxiang Morning Post đưa tin, tháng 6/2006, ông Trương ký hợp đồng thuê căn hộ của bà Lưu với thời hạn một năm và đặt cọc 11.600 NDT (hơn 1,600 USD). Hợp đồng quy định người thuê phải sử dụng căn hộ đúng hiện trạng khi nhận bàn giao; nếu muốn sửa chữa hoặc thay đổi kết cấu, trang thiết bị thì phải được chủ nhà đồng ý. Khi chấm dứt hợp đồng, căn hộ phải được khôi phục về tình trạng ban đầu.

Sau khi hết hạn hợp đồng, hai bên không ký hợp đồng mới nhưng ông Trương vẫn tiếp tục thuê căn hộ cho đến tháng 7/2024, tổng cộng khoảng 18 năm.

Trong thời gian sinh sống, ông Trương đã sơn lại toàn bộ tường từ màu trắng sang màu vàng, đồng thời cải tạo căn hộ từ 3 phòng ngủ thành 4 phòng ngủ. Sau khi ông trả nhà, bà Lưu yêu cầu khôi phục toàn bộ hiện trạng ban đầu, bao gồm tháo bỏ phần cải tạo để đưa căn hộ trở lại 3 phòng ngủ, sơn lại tường màu trắng, sửa các vị trí thấm dột, thay sàn và thay mới khu vực bếp.

Do không đạt được thỏa thuận, bà Lưu khởi kiện, yêu cầu ông Trương bồi thường hơn 140.000 NDT (20,000 USD) chi phí sửa chữa, hơn 100.000 NDT (15,000 USD) tiền thiệt hại do căn hộ bị bỏ trống trong thời gian sửa chữa, đồng thời yêu cầu nộp thêm 5.000 NDT (gần 760 USD) tiền phạt vì chậm thanh toán tiền thuê.

Về phía mình, ông Trương cho biết mọi việc cải tạo đều được bà Lưu đồng ý. Ông cũng khẳng định tình trạng nấm mốc trên tường xuất phát từ việc nước thấm từ bên ngoài chứ không phải do mình gây ra. Ngoài phần sàn tại phòng ngủ thứ ba bị bánh xe ghế văn phòng làm xước, ông cho rằng những hư hỏng còn lại ở sàn nhà và khu vực bếp chỉ là hao mòn tự nhiên sau nhiều năm sử dụng.

Ông Trương cũng phản đối yêu cầu bồi thường tiền nhà bỏ trống, cho rằng việc không tìm được người thuê mới là do điều kiện thị trường và quyết định của chính chủ nhà. Đồng thời, ông yêu cầu bà Lưu hoàn trả tiền đặt cọc.

Phán quyết cuối cùng của tòa án

Sau khi xem xét, Tòa án Nhân dân quận Trường Ninh (Thượng Hải, Trung Quốc) nhận định hợp đồng đã quy định rõ người thuê phải trả lại căn hộ theo hiện trạng ban đầu khi chấm dứt hợp đồng.

Mặc dù bà Lưu từng đồng ý để ông Trương sơn lại tường và cải tạo căn hộ, điều đó không đồng nghĩa người thuê được miễn nghĩa vụ khôi phục hiện trạng khi trả nhà. Vì vậy, ông Trương phải chịu chi phí đưa căn hộ trở lại kết cấu 3 phòng ngủ và sơn lại màu tường ban đầu.

Tuy nhiên, đối với các hạng mục hư hỏng khác như tường, sàn và khu vực bếp, tòa án cho biết kết quả giám định không thể xác định được mối quan hệ nhân quả giữa tình trạng hư hỏng và hành vi của ông Trương.

Hai bên đều thừa nhận trong thời gian thuê nhà từng xảy ra hiện tượng rò rỉ nước và ông Trương đã nhiều lần thông báo cho bà Lưu nhưng không được sửa chữa. Ngoại trừ phần sàn bị hư hỏng do ghế văn phòng - điều chính ông Trương cũng thừa nhận - bà Lưu không đưa ra được bằng chứng chứng minh những hư hỏng còn lại là do người thuê sử dụng sai cách.

Tòa án cũng nhấn mạnh rằng căn hộ đã được sử dụng liên tục suốt 18 năm. Với khoảng thời gian dài như vậy, việc xuống cấp của nhiều hạng mục là điều không thể tránh khỏi và thuộc phạm vi hao mòn tự nhiên, người thuê không phải chịu toàn bộ trách nhiệm.

Sau khi cân nhắc tình trạng thực tế của căn hộ, thời gian sử dụng và mức độ lỗi của mỗi bên, tòa quyết định ông Trương chỉ phải bồi thường hơn 30.000 NDT (hơn 4,200 USD) chi phí sửa chữa.

Đối với yêu cầu bồi thường tiền nhà bỏ trống, tòa cũng chỉ chấp nhận một phần. Tòa cho rằng với tư cách chủ nhà, bà Lưu cũng có nghĩa vụ chủ động áp dụng các biện pháp cần thiết để hạn chế thiệt hại phát sinh, thay vì để tình trạng kéo dài.

Dựa trên thời gian sửa chữa theo kết quả thẩm định, mức giá thuê trên thị trường và mức độ lỗi của các bên, tòa buộc ông Trương bồi thường thêm hơn 30.000 NDT (hơn 4,200 USD) tiền thiệt hại do căn hộ bị bỏ trống.

Theo hồ sơ vụ án, sau khi thu hồi căn hộ, bà Lưu nhanh chóng cho người khác thuê lại. Cuối cùng, tòa tuyên ông Trương phải bồi thường tổng cộng hơn 60.000 NDT (hơn 8,700 USD), thấp hơn rất nhiều so với mức mà bà Lưu yêu cầu ban đầu. Đồng thời, bà Lưu phải hoàn trả cho ông Trương tiền đặt cọc ban đầu.

Trong phần giải thích bản án, thẩm phán cho biết tranh chấp khi trả lại nhà thuê thường xoay quanh khái niệm "khôi phục hiện trạng ban đầu". Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa người thuê phải chịu trách nhiệm đối với mọi hư hỏng phát sinh sau nhiều năm sử dụng.

Theo tòa án, nếu căn nhà xuống cấp do quá trình sử dụng bình thường theo thời gian thì đó là hao mòn tự nhiên và người thuê không phải bồi thường. Chỉ những thiệt hại phát sinh từ việc sử dụng sai mục đích, cố ý hoặc bất cẩn mới thuộc trách nhiệm của người thuê.

Bên cạnh đó, nếu một bên vi phạm hợp đồng, bên còn lại cũng có nghĩa vụ chủ động áp dụng các biện pháp hợp lý nhằm hạn chế thiệt hại. Nếu để thiệt hại tiếp tục gia tăng mà không xử lý kịp thời thì không thể yêu cầu bên vi phạm bồi thường toàn bộ phần thiệt hại phát sinh thêm.

Thẩm phán cũng khuyến nghị khi ký hợp đồng thuê nhà, các bên nên lưu lại đầy đủ hình ảnh và biên bản về tình trạng căn hộ lúc bàn giao. Nếu người thuê muốn sửa chữa, cải tạo hoặc thay đổi nội thất, cần có sự đồng ý rõ ràng của chủ nhà và thống nhất trước cách xử lý khi kết thúc hợp đồng nhằm hạn chế phát sinh tranh chấp sau này.