Bạn nên chờ giá nhà giảm xuống, hay là đợi lãi suất thấp hơn?

Ngay lúc này, những người mua có được điều tốt nhất trong cả hai lãnh vực – các mức giá nhà đã tăng lên, nhưng chúng vẫn còn nằm dưới những mức giá trong thời kỳ “bong bóng địa ốc” vào năm 2005, và các mức lãi suất mortgage chỉ ở trên mức thấp kỷ lục. Tuy nhiên, nhiều người mua vẫn đang chờ đợi một dấu hiệu cho thấy đó là thời điểm thích hợp để mua.
Bạn nên chờ giá nhà giảm xuống, hay là đợi lãi suất thấp hơn? Chúng tôi khuyên bạn đừng làm điều nào trong cả hai điều này. Giá của một ngôi nhà là cố định, vì vậy điều hữu lý là chờ cho giá giảm xuống thấp hơn. Nhưng bạn có thể không nhận ra rằng giá nhà phải giảm xuống đáng kể thì mới đánh được một biến động nhỏ trong những mức lãi suất của nợ mortgage.
Giá nhà đã tăng lên trong 5 năm qua, đôi khi tăng lên hơn cả chục phần trăm. Giữa tháng Giêng năm 2014 và tháng Giêng năm 2015, giá nhà tăng hơn sáu phần trăm. Nếu các thương vụ bán nhà tiếp tục với tốc độ như hiện nay, thì có xác suất cao hơn là ngôi nhà mà bạn không mua ngày hôm nay có thể là đắt hơn sau đó.
Trong thời gian bạn chờ đợi giá nhà giảm bớt, bạn có có thể tạo dựng một cách hữu hiệu mức equity (khả năng thế chấp), tức là trị giá quyền sở hữu ngôi nhà của bạn. Thời nay có rất ít chủ nhà vay tiền ngân hàng với điều kiện trả tiền trong 30 năm. Người ta thay đổi công việc, ly dị, được thăng chức, bị cho nghỉ việc, tái tài trợ, và có những lý do khác để không giữ nợ mortgage ban đầu của mình. Vì vậy, bây giờ là thời điểm.
Chúng ta hãy xem xét một vài điều “nếu... thì sao,” và xem khi nào là lúc tốt nhất cho bạn để mua một ngôi nhà. Bằng cách sử dụng những con số tròn, trên một khoản nợ mortgage $200,000 Mỹ kim trả trong 30 năm (các món nợ nhà ở Nam California thường cao gấp đôi số tiền này), với lãi suất cố định là 4.00 phần trăm, khoản tiền trả nợ hàng tháng của bạn bắt đầu từ tháng 9 năm 2015 sẽ là $955. Tại bảy năm, chiều dài trung bình của khoảng thời gian mà hầu hết các người mua cư ngụ trong ngôi nhà của họ ngày nay, bạn sẽ phải trả tiển lời $52,898 Mỹ kim, và phần còn lại của khoản nợ bạn vay sẽ là $171,738.
Nếu bạn chờ đợi và lãi suất tăng lên, bạn sẽ trả nhiều tiền hơn hàng tháng, cộng với việc bạn sẽ không tạo dựng khả năng thế chấp equity một cách nhanh chóng. Ở mức 4.5 phần trăm, khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ là $1,013, và bạn sẽ phải trả tiền lời $59,828. Phần còn lại trong khoản nợ của bạn là cao hơn: $173,692. Một nửa điểm tăng lên trong lãi suất làm làm bạn tốn kém $58 mỗi tháng, thêm $6, 930 tiền lời, và rốt cuộc bạn sẽ bị giảm $1,954 trong equity.
Nếu nhà của bạn đã giảm 5% trong giá trị, và bạn đã có thể vay được một khoản nợ $190,000, với lãi suất 4.5%, thì khoản tiền trả nợ của bạn sẽ là $963. Đây là một sự khác biệt $51 ít hơn mỗi tháng, nếu bạn trả $200,000.
Nhưng nếu bạn sai, và giá cả tăng thêm 5 phần trăm thì sao? Ở món tiền vay $210,000 và mức lãi suất 4.5 phần trăm, bạn sẽ phải trả $1,064 mỗi tháng, $62,820 tiền lời, và phần còn lại của khoản vay sẽ là $182,376. Đó là một sự khác biệt của thêm $109 trong khoản trả nợ hàng tháng của bạn, và thêm $9,830 tiền lời, cộng với chuyện bạn sẽ mất $10,638 trong equity.
Tại sao không mua nhà bây giờ, khi mà cả giá lẫn lãi suất đều thấp hơn?