Bán nhà qua người đại diện (bài 3)

Loạt bài này nói về tư thế của người có nhà đang cần bán. Họ có thể tự đứng ra rao bán căn nhà của mình, hay nhờ một người đại diện (Agent) có chuyên môn trong nghề môi giới. Cách nào cũng có sự lợi hại riêng. Tuy nhiên, nếu muốn mướn người đại diện, chúng ta cần phải phỏng vấn để tìm hiểu kỹ càng, trước khi ký văn bản thuê mướn họ. Bài trước đã đặt ra 4 câu hỏi, nhưng đó chưa phải là hết…. Hôm nay chúng ta sẽ thảo luận những câu hỏi khác

Câu hỏi 5: Xin cho biết thành tích của anh/chị?
Trả lời: Số nhà tôi đã bán được vào năm ngoái, tính thành tiền là $3 triệu đô la.
Nhận xét: Nghe con số $3 triệu đô la, ai cũng nghĩ đó là thành tích đáng nể. Nhưng chúng ta phải nhìn thêm một khía cạnh khác, và đặt ra câu hỏi: Vậy, những căn nhà anh/chị đã đưa vào thị trường, nhưng không bán được là bao nhiêu? Tổng trị giá những căn nhà đó là bao nhiêu tiền?
Nếu người Agent trung thực với các con số, có thể anh ta sẽ phải tự thú, số nhà không bán được, tính ra tiền, lại còn nhiều hơn: Lên tới $5 triệu đô la! Có nghĩa là, với tỷ lệ 3/5 anh ta chỉ bán được non nửa số nhà ký gửi cho anh ta. Để dễ hình dung, chúng ta hãy giả sử có 10 căn nhà với giá trị tương đương, được gửi cho anh bán. Rốt cuộc, anh bán được gần 4 cái, hơn 5 nhà còn lại thì không.
Như vậy, thành tích của người Agent này ra sao? Là âm hay là dương? Đáng nể? Hay phải chạy mặt?
Chỉ có một cái nhìn toàn diện mới có thể giúp bạn đánh giá được thực tài của người mình sẽ thuê mướn. Cũng trong phần này, bạn có thể yêu cầu đương sự kể ra ít nhất 2 trường hợp nhà đã lên danh sách nhưng lại không bán được. Một người Agent khôn ngoan thường chuẩn bị sẵn một câu chuyện, vì thế chúng ta cần nghe hai câu chuyện.

Câu hỏi 6: Người mua muốn tiếp xúc với anh/chị phải làm thế nào?
Trả lời: Người mua có thể gọi đường dây trực tiếp cho tôi 24/7. Nếu tôi không có mặt, thì để lại tin nhắn.
Nhận xét: Đây là câu trả lời đúng tiêu chuẩn. Nhưng người chủ nhà phải xác minh điều này: Đó phải là số điện thoại cầm tay, thay vì chỉ là số văn phòng. Khi người mua nhà gọi tới, đương nhiên họ chỉ muốn nói chuyện với người đại diện chính thức, nói chuyện với nhân viên văn phòng chỉ là bất đắc dĩ mà thôi.

Câu hỏi 7: Tiền huê hồng cho dịch vụ của anh chị như thế nào?
Trả lời: Tổng số huê hồng là 5% dựa trên giá bán.
Nhận xét: Mức đó là giá làng từ trước tới nay, không phải là quá cao, mặc dầu có văn phòng lấy lệ phí nhẹ hơn, hoặc nói thẳng ra một con số cố định, $1,000 chẳng hạn. Trước tiên, hãy nói tới tỷ lệ 5%, nếu nhà bán được $400,000, thì huê hồng là $20,000. Số tiền này bao gồm luôn phần tiền phải chia cho đại diện người mua 50%, tức $10,000. Nhưng nếu bên mua không có đại diện thì sao? Khi đó, tiền huê hồng cho Agent của người bán sẽ phải hạ xuống, không thể “chém” thẳng thừng 5% được. Nhưng chuyện đó phải phân giải rõ ràng trên giấy trắng mực đen trước khi đặt bút ký hợp đồng thuê Agent, đừng để gây tranh luận hoặc xót xa đau lòng về sau.
Giá làng hiện nay thực ra chỉ còn 1%, nếu người mua không có đại diện, và 3.5% nếu người mua có đại diện. Bất cứ khi nào phải trả hơn mức đó, thì chắc chắn không là “good deal”. Còn nếu gặp văn phòng quảng cáo chỉ lấy lệ phí $1,000, bạn phải hỏi rõ về chi tiết, xem họ có thể giúp mình những gì, và con số ấy có bao gồm huê hồng cho đại diện người mua không?

Câu hỏi 8: Xin cho biết tên và điện thoại của 3 người gần đây nhất đã nhờ anh chị đại diện bán nhà không?
Trả lời: Dạ không được, đó là sự riêng tư của khách hàng, có luật pháp bảo vệ. Chúng tôi không thể vượt mặt.
Nhận xét: Thực vậy sao? Nếu thế thì Adios Amigos, Good-bye, my friend. Ở đây, chúng ta chỉ yêu cầu được biết tên 3 người cuối cùng đã lên danh sách với văn phòng này, chứ KHÔNG phải là 3 người cuối cùng đã bán được nhà. Điều yêu cầu của chúng ta là hoàn toàn hợp pháp. Để tìm hiểu về người Agent, không có cách gì chính xác hơn là hỏi ngay những người “chủ cũ” của đương sự. Một chuyên viên bảo vệ người tiêu thụ trong giới địa ốc cho biết, câu hỏi này luôn luôn là một sự ngạc nhiên đối với những người Agents.

Kết luận: Trên đây là một số điều chúng ta cần tìm hiểu trước khi ký hợp đồng với một văn phòng đại diện. Trong thực tế, có những câu hỏi sẽ không được nêu lên, hoặc có những câu hỏi cần bổ túc thêm cho danh sách…. Nhưng về căn bản, đó là những điều mà một người sắp bán nhà không thể không quan tâm.
Đặt ra những câu hỏi trên, chúng tôi không cố ý “kỳ thị” các nhà chuyên môn trong ngành địa ốc. Ngoài việc giúp đỡ giới tiêu thụ, bài viết này còn được thực hiện để nêu bật ưu điểm của những người Agent tốt, những thỏi “vàng thật” giữa chợ đời vàng thau lẫn lộn. Và trên hết, loạt bài này không thể xuất hiện được nếu không có sự tham gia, góp ý của nhiều agents và brokers đang hành nghề.
Erictran15751@gmail.com