Chương trình vay tiền thả nổi - Lợi và hại

Người mua nhà nên biết (kỳ 2):

Eric Trần/Viễn Đông

Không giống như phân lời cố định ràng buộc số phận người vay mượn trong nhiều chục năm, chương trình “thả nổi” (Adjustable-Rate Mortgage, viết tắt là ARM) cho phép bạn trôi nổi bồng bềnh với thị trường, và số tiền trả nợ hàng tháng cũng lên xuống không cố định: Khi phân lời lên bạn phải trả nợ nhiều hơn, khi phân lời xuống, tiền đóng hàng tháng của bạn sẽ nhẹ hơn.
Cứ như tình hình 10 năm qua thì lãi suất trong 3 năm gần đây (2009 tới 2012) quả thực là hấp dẫn. Nếu vay tiền theo chương trình thả nổi, bạn đã tiết kiệm được khá nhiều: Tiền trả nợ hàng tháng cứ tự động giảm bớt mà bạn chẳng phải bỏ ra một xu teng nào để đổi nợ!

Options ARM
Trên lý thuyết là như vậy, nhưng thực tế thì sao? Trước hết là Options ARM, hình thức cực đoan nhất của chương trình thả nổi với những đặc điểm sau:
- Lãi suất của món nợ lên xuống theo từng tháng.
- Bill tiền nhà gửi tới hàng tháng cho phép bạn trả tiền theo nhiều cách (options): (1) Chỉ trả tiền lãi; (2) Trả cả tiền lãi và một phần tiền vốn; (3) Chỉ trả một số tối thiểu, còn ít hơn tiền lãi, phần tiền lãi chưa trả sẽ được cộng vào tiền vốn, để rồi phải trả lãi thêm vào tháng sau…
Chúng ta sẽ phân tích hậu quả của từng cách chọn lựa nói trên:
- Nếu chọn Option thứ nhất - chỉ trả tiền lãi - thì số nợ nguyên thủy vẫn còn đó, chẳng bớt được tí nào, mà tiền lãi thì mỗi lúc mỗi tăng lên.
- Chọn Option thứ 2 – trả cả lãi lẫn vốn – như một chương trình vay mượn cổ điển với phân lời cố định, thì tại sao lại phải đi cái chương trình nhiều rủi ro này?
- Nói đúng ra, người ta chọn Options ARM là muốn nhắm vào phương thức trả tiền số 3 – chỉ trả một số tối thiểu còn ít hơn tiền lãi. Thí dụ: Trọn số tiền lãi phải trả cho tháng 11 này là 1.800 Mỹ kim. Nhưng nhà băng cho phép bạn trả ở mức thấp hơn nữa, 1.500 Mỹ kim chẳng hạn. Số tiền 300 Mỹ kim còn lại sẽ được dồn vào tiền vốn. Như vậy, ngược với chương trình vay mượn thông thường là “càng trả càng bớt nợ”, ở đây, tháng nào bạn cũng trả mà tiền vốn mỗi tháng mỗi tăng. Hiện tượng này người ta gọi là “negative amortization”.
Nói chung, chọn kiểu nào cũng khó sống, nhất là khi lãi suất gia tăng. Chương trình này rất có lợi cho nhà băng. Nên người nào “bán” được một chương trình Options ARM chắc chắn sẽ được nhà băng tưởng thưởng lớn! Thực tế, chỉ có những người vô lương tâm mới ra sức thuyết phục bạn bè hoặc người thân của mình “đi” Options ARM để mình hưởng lợi và khách hàng trước sau cũng đến lúc mất nhà, như trường hợp của người mà Eric gọi là X đã được kể trong một bài trước đây.

Hybrid ARM
Trên đây là hình thức cực đoan nhiều rủi ro nhất của chương trình thả nổi, tức là phân lời được điều chỉnh mỗi tháng. Hy vọng không có ai trong chúng ta dính vào, bằng không thì cũng sớm mất nhà, hoặc… đứng tim về với ông bà ông vải.
Giới chủ nợ cũng biết thế, nên họ nghĩ ra một cách khác, giúp “nạn nhân” có thể sống lâu hơn để trả nợ. Vì thế, sản phẩm Hybrid ARM ra đời, pha trộn giữa lãi suất cố định (fixed rate) và thả nổi (ARM), chẳng hạn:
- Chương trình 5/1 ARM: Người vay được hưởng lãi suất cố định trong 5 năm đầu tiên bước sang năm thứ 6, lãi suất sẽ được điều chỉnh mỗi năm một lần. Đó là ý nghĩa của hai con số 5 và 1 đằng trước chữ ARM.
Và từ công thức đó, tùy theo yêu cầu và hoàn cảnh của con nợ, chủ nợ có thể chế biến thành 7/1, với thời gian lãi suất cố định là 7 năm, sau đó điều chỉnh lãi suất mỗi năm một lần… Hoặc 3/1, 1/1…
Và để làm cho những chương trình này thêm hấp dẫn, chủ nợ thường “tẩm đường” bên ngoài, bằng cách cho con nợ được hưởng một lãi suất cố định rất thấp trong những năm đầu tiên. Chẳng hạn, nếu theo một chương trình trả nợ 30 năm với phân lời cố định, bạn sẽ lấy được lãi suất 5%. Tuy nhiên, nếu đi theo chương trình 5/1 ARM, thì trong 5 năm đầu lãi suất cố định sẽ là 4% hoặc thấp hơn, trước khi bước vào thời kỳ lãi suất thả nổi kể từ năm thứ 6. Quả thực là một viên thuốc đắng bọc đường khéo léo: Lãi suất cố định rất hấp dẫn trong những năm đầu có thể làm nhiều người quên đi tình trạng rủi ro xảy ra sau đó… Sau khi lớp đường tan hết là sự chát chúa của thời gian lãi suất điều chỉnh, trong thực tế, thường là điều chỉnh lên cao hơn, chứ ít khi thấy xảy ra trường hợp ngược lại…
Nếu thực tế chua chát như vậy thì có ai dại dột đâm đầu vào “cái bẫy” ARM, mặc dầu nó đã được pha trộn hoặc tẩm đường? Ấy vậy mà vẫn có, và những người chọn chương trình Hybrid ARM không phải là dại dột, mà họ nhắm vào số tiết kiệm ban đầu, rồi khi bước vào thời gian thả nổi thì tính đường rút bằng cách đổi nợ (refinance) hoặc bán nhà. Nghe qua thì đúng là một tính toán tuyệt diệu, nhưng liệu họ có thoát được không? Chúng ta sẽ nói tiếp về chuyện này trong bài sau.

Erictran15751@gmail.com