Có cần một Agent đại diện khi mua nhà không? (bài 4)

 

Nếu bạn muốn tự mình đứng ra tìm nhà và tiến hành việc mua bán, thì cứ “go ahead.” Đó là điều một người trong giới tiêu thụ bình dân hoàn toàn có thể làm được, nhưng xin đừng quên những việc cần thiết, bài trước chúng ta đã đề cập 3 việc và bài này xin được tiếp tục với việc thứ 4:

4. Đi xem nhà

Đương nhiên, việc này không thể thiếu, nhưng nhắc nhở như vậy cũng không thừa. Bởi vì, bạn sẽ thấy có những người “tạo mãi” một tài sản lớn lao như căn nhà mà chẳng hề đến xem tận nơi, ngoài việc nghiên cứu một số chi tiết qua mạng Internet. Đó là những người chuyên nghiệp về mua bán nhà đầu tư. Xin đừng lầm lẫn trường hợp của mình với những người này.

Mua một căn nhà để ở, căn nhà ước mơ, bạn phải đến để coi tận nơi, để có một cảm giác thực tế về căn nhà thế nào. Có nhiều cơ hội giúp bạn thực hiện việc đó, chẳng hạn, đến dự Open House, tức là thời gian nhà mở cửa để tất cả khách vãng lai có thể ghé qua, xem nhà, gặp người bán, hoặc đại diện người bán…

Bạn cũng có thể gọi điện thoại cho chủ nhà hoặc người đại diện chủ nhà để sắp xếp một cuộc thăm gặp riêng. Nếu bên bán có người đại diện, bạn phải nói rõ rằng bạn tự ý đi tìm nhà để mua và không có người đại diện nào cả. Lúc đầu nói miệng như vậy là đủ, nhưng khi ký kết, bạn phải cẩn thận hơn nữa trên giấy trắng mực đen như phần sau đây sẽ trình bày.

5. Thương Lượng và Ký Giấy Offer

Nếu xem nhà mà thấy vừa ý thì bước kế tiếp là “thương lượng và trả giá”. Trên thị trường ngày nay, và nhất là tại Mỹ, chúng ta trả giá qua giấy tờ, gọi là ký giấy Offer. Bên bán xem qua, nếu thuận thì ký và gửi lại giấy có chữ ký, mà nếu chưa thuận thì sẽ trả lời bằng cách đưa ra một vài nhượng bộ hoặc điều kiện gì đó qua một văn bản gọi là Counter-Offer.

Hai bên cứ giao thiệp bằng giấy tờ với những Offer và Counter-Offer như vậy cho đến khi đạt được thỏa thuận, hoặc có một bên bỏ không thương lượng nữa bằng cách không trả lời người kia trong vòng 2 hoặc 3 ngày (như có ghi rõ trên văn bản). Trong giai đoạn này, có 2 điều quan trọng mà người mua cần phải làm:

A. Không có Buyers Agent:

- Ghi rõ trên giấy Offer hoặc Counter-Offer của mình rằng “Tôi trả giá như thế (có thể thấp hơn giá quí vị đòi hỏi, hoặc thấp hơn những offer khác?) là vì tôi mong rằng người bán sẽ không phải trả tiền huê hồng cho đại diện bên mua (buyers agent). Tôi mua nhà trực tiếp, không có Agent”. Các mẫu giấy Offer không ghi câu này, nên chúng ta phải tự ý ghi thêm vào. Nếu có thể, nhờ một văn phòng chuyên môn xem lại để biết chắc nội dung ghi sẵn không có gì bất lợi cho mình.

B. Về tiền đặt cọc (Earnest Money):

Khi làm giấy Offer, người mua phải ký ngân phiếu (check) đặt cọc một số tiền để biểu hiện ý định thực sự muốn mua nhà. Số tiền đó gọi là Earnest Money. Nếu không khéo, số tiền này có thể bị mất một cách vô ích.

Số tiền đặt cọc Earnest Money mà người mua phải ứng ra lúc ký giấy offer được xác định bởi bên bán. Nó có thể là $500 hay $1000 nếu nhà bán chậm. Trong thị trường “nóng” như hiện nay, nó có thể bằng 1% hoặc 2% giá bán căn nhà.

Trên nguyên tắc, khi người mua giao tấm check Earnest Money cùng với giấy offer, thì tấm check đó phải được giữ nơi một đơn vị trung gian, gọi là Escrow, do phía người bán chỉ định. Vì thế, tấm check sẽ được ghi cho tên của công ty Escrow, và chỉ được dùng sau khi người bán đã bằng lòng nhận offer của mình và thủ tục mua bán đã hoàn tất. Khi đó, công ty Escrow sẽ trừ số tiền này vào tiền mua nhà, hoặc chi phí giấy tờ.

Ngay cả khi căn nhà do người chủ tự đứng bán (FSBO = For Sale By Owner) thì tấm ngân phiếu Earnest Money cũng phải đưa vào công ty trung gian (Escrow). Nếu dễ dãi ghi tên trả cho người bán nhà, và nếu sau này, vì một lý do gì đó mà việc mua bán không xong, thì bạn khó có thể lấy lại số tiền đó. Tuy nhiên, nếu chính bạn là người không tôn trọng hợp đồng mua bán, và đơn phương phá vỡ hợp đồng, thì bạn sẽ mất số tiền đó.

Vì thế giấy offer phải ghi rõ, nếu không ghi sẵn thì bạn phải thêm vào những điều kiện rút ra an toàn mà không mất tiền deposit. Thông thường những điều kiện để lấy tiền Deposit của mình về, được gọi bằng danh từ chuyên môn là Contingencies, như sau:

Đồng ý với Inspection Report: Giấy Offer phải ghi rõ rằng bạn được phép cho người chuyên môn xem xét tình trạng của căn nhà (Inspection), và chỉ sau khi bạn chấp thuận tình trang căn nhà như trong báo cáo thì bạn mới chấp nhận mua nhà. Bằng không, bạn có thể rút lui mà không bị mất tiền đặt cọc.
Ngân hàng chấp nhận cho vay tiền (loan approval): Giấy Offer cũng phải ghi rõ rằng nếu không được ngân hàng chấp nhận cho vay tiền, thì bạn không thể tiến hành mua nhà và có quyền nhận lại đầy đủ tiền đặt cọc.

Nếu muốn bạn có thể ghi thêm những điều kiện khác tùy từng trường hợp, và tùy theo người bán nhà có đồng ý chấp thuận hay không. Tuy nhiên, 2 trường hợp nêu trên là 2 Contingencies tối thiểu mà người mua phải nêu ra để được rút lui (back off) một cách chính danh và lấy lại đủ tiền Deposit.

Xin xem tiếp bài V để biết về những điều cần thiết khác.
Erictran15751@gmail.com