Có nên cho người khác thuê nhà của bạn?

Thuận lợi của việc cho thuê nhà là bạn có lẽ đang trả tiền nhà với một lãi suất tiền nợ dành cho người mua nhà để ở. Điều này sẽ tạo điều kiện dễ dàng hơn so với việc nếu bạn mua nhà được bán để cho thuê (như chung cư chẳng hạn), thì tiền vay ngân hàng cho nhà thuê đó thường có phân lời cao hơn.
Vì bạn đã sở hữu ngôi nhà của bạn rồi, nên căn nhà của bạn có lẽ được đánh giá cao về giá trị, cho phép nhà bạn dư sức cạnh tranh trên thị trường cho thuê, để bạn có thể sử dụng các khoản lợi nhuận để đưa trở lại vào trong ngôi nhà, nhằm giữ cho nhà bạn có thể cho thuê được.

Giả sử hiện thời bạn đang mắc nợ ngân hàng, bạn có đủ số điểm tín dụng để mua một ngôi nhà khác, và bạn để dành đủ tiền để đặt một khoản tiền down, thì lúc này có thể là thời điểm lý tưởng để đưa thêm khoản đầu tư cho thuê vào trong danh mục đầu tư của bạn.

Địa ốc luôn luôn là lãnh vực đầu tư thuận lợi vì không bị ảnh hưởng nhiều bởi lạm phát và tốt hơn các loại đầu tư khác. Do đó, việc đầu tiên cần phải làm là tìm hiểu những mức giá thuê như thế nào so với các mức giá nhà trong khu vực của bạn.

Chuyên viên môi giới địa ốc có thể cung cấp cho bạn những mục so sánh thị trường. Những mục này cho bạn thấy có bao nhiêu ngôi nhà được cho thuê, tính theo mỗi feet vuông, và chúng được cho thuê nhanh như thế nào. Những mục này cũng cho bạn thấy những ngôi nhà có thể được so sánh đang được bán với những mức giá như thế nào.

Nếu mức thu nhập từ việc cho thuê là đủ để trả tiền nợ mortgage, thì bạn không bị hề hấn gì, nhưng có những khoản chi phí khác để xem xét, chẳng hạn như các thứ thuế thu nhập, quảng cáo, các lệ phí listing, quản trị, và bảo trì.

Vì các mục đích thuế thu nhập, khoản thế chấp hiện tại của bạn không được xem là một mức chi phí kinh doanh mà bạn có thể khấu trừ, giống như vật liệu văn phòng hoặc những khoản mua sắm thiết bị, bạn sẽ phải đóng thuế trên tổng số tiền lời, trừ bớt đi tiền sửa chữa, và những khoản lệ phí quản trị, nếu có.
Về mặt đáng lạc quan, nếu bạn bán nhà trong thời hạn năm năm và bạn đã cư ngụ trong ngôi nhà ấy được hai năm trong số lượng 5 năm ấy, có lẽ bạn sẽ không trả tiền thuế trên những mức tăng vốn lên đến $250,000 cho một người, hoặc $500,000 cho một cặp vợ chồng.

Để hội đủ điều kiện để vay được một khoản mortgage để mua một ngôi nhà khác, ngân hàng cho bạn vay làm theo một công thức nhiều nhà điển hình. Mặc dù bạn có thể đã cho người khác thuê căn nhà của bạn, hãy dự tính trích ra khoảng 20% của mức thu nhập từ việc cho thuê của bạn từ khoản “đầu tư” của bạn.

Tại sao vậy? Hầu hết các ngôi nhà đều có một giai đoạn trong đó chúng không được cho thuê trong khi chúng đang ở trên thị trường, điều này có nghĩa là không có thu nhập từ việc cho thuê nhà. Ngân hàng cho vay muốn chắc chắn rằng bạn có thể xử trí các giai đoạn khi nhà của bạn không được thuê.

Khi bạn biến ngôi nhà bạn thành một căn nhà cho thuê, nó không còn là nhà ở nữa, mà là một cơ sở kinh doanh. Luật thuế đòi bạn phải tạo ra lợi nhuận trong vòng ba năm sau khi mở ra một cơ sở kinh doanh, hoặc nếu không bạn sẽ không thể lấy được các khoản khấu trừ được liên kết với cơ sở ấy. Ngoài ra, bạn hãy dự kiến sẽ phải trả thêm tiền thuế tài sản, giữa lúc bạn cũng sẽ mất tỷ lệ khấu trừ nhà ở, vì bạn sẽ làm đơn xin hưởng các khoản khấu trừ nhà ở trên ngôi nhà mới của bạn.

Mặt khác, một trong những cách thức tốt nhất để xây dựng tín dụng là nhờ một người nào đó trả nợ tiền nhà giùm bạn. Bạn làm chủ ngôi nhà càng lâu, và cho thuê nhà càng lâu, thì các bảng liệt kê những khoản trả nợ mortgage theo định kỳ sẽ càng có lợi cho bạn. Mỗi đợt trả nợ đều gồm cả gốc lẫn lời. Bạn làm chủ căn nhà của bạn càng lâu, tỷ lệ phần trăm càng lớn hơn hướng tới chuyện làm giảm bớt số tiền gốc.

Căn cứ vào giá mua nhà, bạn có thể khấu trừ (deduction) từ tiền thu nhập của bạn mỗi năm mà bạn cho thuê nhà, nhưng số tiền này giảm bớt theo thời gian. Bạn cũng có thể khấu trừ một số khoản chi phí bảo trì và cải thiện, những khoản này không có sẵn cho những người chủ nhà sử dụng nhà để ở. Hãy gặp chuyên viên khai thuế của bạn để biết thêm tin.

Có những ưu điểm và nhược điểm khác của việc trở thành một chủ nhà. Bạn sẽ đối phó với những người không tôn trọng ngôi nhà nhiều như bạn tôn trọng, và có thể gây ra những khoản thiệt hại. Họ có thể quỵt không trả tiền thuê của tháng cuối cùng. Bạn sẽ có hai ngôi nhà để bảo trì, và có thể nhận được những cú điện thoại vào giữa đêm báo tin đường ống dẫn nước bị bể hoặc các thiết bị hư.

Về mặt tích cực, những người thuê nhà dành cho một gia đình ở đều có xu hướng lớn tuổi hơn, có tinh thần trách nhiệm cao hơn, và vẫn là những người cư ngu lâu hơn. Ngoài ra nhiều mục thiệt hại đều được khấu trừ thuế cho các chủ nhà.
Hãy hỏi chuyên viên môi giới địa ốc của bạn, hoặc hỏi một người nào đó mà bạn biết là chủ nhà cho thuê, để tìm hiểu thêm. Họ sẽ có thể chia sẻ những tình huống thực tế trong việc quản trị tài sản, và những khoản chi phí có thể giúp bạn quyết định đây có phải là bước đi đúng đắn cho bạn hay không.