Cuộc khủng hoảng thiếu nhà không chỉ ở California, nhiều nơi khác ở Hoa Kỳ cũng đang bị như vậy

Các nghiên cứu gia về chính sách địa ốc đã khuyên các tiểu bang nên cấp tốc xây nhà ở mức độ nhanh và nhiều hơn, vì tình trạng thiếu nhà ở không chỉ xảy ra ở California mà đang lan qua các tiểu bang khác. Trong hình là nhà mới xây của công ty Lennar Corp. tại Montgomery, tiểu bang Illinois ngày 15 tháng 5, 2019. (Getty Images)

Khi giá nhà tiếp tục tăng, nghiên cứu mới cho thấy những người Mỹ có lợi tức cao hơn đang bắt đầu cảm thấy khó khăn.

Charlotte, tiểu bang North Carolina, một trong những thành phố lớn nhất vùng Đông Nam, đang thiếu khoảng 34,000 đơn vị nhà ở giá phải chăng. Thị trường việc làm phát triển mạnh đã thu hút 100,000 gia đình mới đến thành phố kể từ năm 2000, và cung cấp nhà ở đã không theo kịp nhu cầu.

Ở Salt Lake City, tiểu bang Utah, có nhiều gia đình hơn nhà ở, thiếu khoảng 54,000 căn. Đây là biểu hiện nghiêm trọng nhất của áp lực giá cả ở một tiểu bang nơi chi phí nhà ở có thể cao hơn cả Las Vegas và Phoenix. Sự thiếu hụt này xuất hiện sau một năm khi Salt Lake City dẫn đầu cả nước về việc xây nhà.
Tại Columbus, tiểu bang Ohio, thị trường nhà đất đã hạ nhiệt sau khi giá tăng cao hơn bao giờ hết khiến những người mua không thể theo kịp với chi phí tăng.

Charlotte, Salt Lake City, và Columbus là ba trong số các thành phố phát triển nhanh nhất trên toàn quốc, cả ba đều ở xa các thị trường địa ốc bị điên cuồng tại ven biển miền tây nước Mỹ, cả ba đều xây cất ở một tốc độ tương đối nhanh, và cả ba thành phố đều có các khu phố được ưa thích, hãnh diện về sự tăng giá hàng năm, nhưng nay đã trở nên quá đắt cho đa số những người muốn mua hay thuê nhà.
Khi các nhà hoạch định chính sách và chuyên gia nói về cuộc khủng hoảng nhà cửa giá phải chăng của quốc gia, họ thường nói về tình trạng người Mỹ có lợi tức thấp bị thiếu chỗ ở gần nơi có nhiều việc làm và cơ hội được giáo dục khá hơn.

Những nghiên cứu mới cho thấy thực tế của cuộc khủng hoảng về khả năng trả tiền nhà trên toàn quốc - 8 triệu người thuê nhà phải chi hơn một nửa thu nhập của họ để trả tiền thuê nhà, và đất nước này thiếu 7.2 triệu đơn vị nhà ở giá rẻ - đã bắt đầu lan rộng và tác động đến tầng lớp trung lưu.
Một bài nghiên cứu mới của bà Jenny Schuetz, một thành viên chính sách nhà ở của Chương Trình Chính Sách Đô Thị của Viện Brookings, nhận ra rằng một số vấn đề về thiếu khả năng chi trả nghiêm trọng từng ảnh hưởng đến người Mỹ có lợi tức thấp nay đã len lỏi vào tầng lớp trung lưu và, nếu không có biện pháp, sẽ trở nên tệ hại hơn.

Bà Schuetz đã xem xét dữ liệu kiểm kê dân số để tìm ra tác động của một thập niên trong đó chi phí nhà ở tăng nhanh hơn lợi tức trung bình. Bà viết, "Những vấn đề mà người Mỹ có lợi tức thấp phải đối mặt hiện đang xuất hiện ở những người Mỹ giới trung lưu, và tôi nghĩ rằng đó là điều mà chúng ta nên lo lắng."
Các nghiên cứu khác cho thấy một loại căng thẳng tương tự. Nghiên cứu từ Berkadia, thuộc Berkshire Hathaway, đã nhận ra rằng các gia đình trong mức thu nhập trung lưu thấp, tức từ $35,000 đến $49,999 từ năm 2012 đến 2017, đã bị ảnh hưởng nặng nề, với mức tăng tới 6% các gia đình bị căng thẳng vì tiền thuê trong thời gian đó. Các thành phố như Tulsa, Oklahoma và Omaha, Nebraska, đã thành khó cho người thuê nhà, với 40% hay hơn các gia đình được xác định là phải chịu gánh nặng tiền thuê nhà quá lớn.

Người dân California thuộc tầng lớp trung lưu, nhiều người gần đây đã di chuyển đến các khu vực khác, giá cả phải chăng hơn ở miền Tây, như Boise, tiểu bang Idaho và hầu hết những người mua nhà mới tìm mua ở các thành phố lớn nhất của quốc gia, có lẽ sẽ nói với bạn rằng từ lâu đã có một cuộc khủng hoảng về khả năng chi trả trên toàn các mức lợi tức. Và đó là một vấn đề phát triển trong nhiều thập niên: Theo báo cáo năm 2017 của Ngân Hàng Dự Trữ Liên Bang St. Louis, giá trung bình của nhà ở một gia đình ở Mỹ đã vượt qua mức tăng lợi tức của một hộ gia đình trung bình lên tới 390% trong khoảng thời gian từ tháng Giêng năm 1986 đến tháng Bảy 2017.

Phân tích của bà Schuetz cho Viện Brookings cho thấy những người thuê nhà và chủ nhà có lợi tức trung bình thấp tiếp tục bị buộc phải đánh đổi, hy sinh một kết hợp giữa chi phí, thời gian đi lại và kích thước căn nhà để được gần với thị trường việc làm ở thành phố lớn. Tất cả đều là một phần của cuộc khủng hoảng, tập hợp các công việc và cơ hội trong các thành phố lớn.

Những gì bà Schuetz đã nhận ra như một khía cạnh mới hơn của vấn đề là quyết định của những chính quyền thành phố về việc cắt giảm xây cất nhà ở bằng cách quy định việc xây cất khó khăn hơn và phân vùng, khiến chỉ làm tăng giá đất. Các thành phố lớn, nhiều năng suất và tiến bộ, đã cản trở nguồn cung nhà ở bằng các lựa chọn chính sách có chủ ý.
Nếu đây là những gì thị trường nhà đất có thể tạo ra trong một nền kinh tế tốt, điều gì sẽ xảy ra với việc xây cất nếu chúng ta rơi vào suy thoái?

Một báo cáo từ Ngân Hàng Dự Trữ Liên Bang Kansas City cho thấy trong suốt 10 năm kinh tế nở rộ, tỷ lệ hàng năm của nhà ở một gia đình tăng 25% thấp hơn so với mức của những năm 90. Tỷ lệ xây dựng hiện tại so với số hộ gia đình đang ở mức thấp nhất kể từ thập niên 50, thời điểm sớm nhất có loại dữ liệu này.
Schuetz tin rằng các thành phố cần tăng cường xây cất nhà ở giá rẻ. Các đô thị lớn mới nổi như Denver, Austin và Columbia có sẽ hành động kịp thời để ngăn chặn lạm phát giá cả tràn lan? Hay họ sẽ rơi vào cái bẫy giống như những đô thị lớn khác?

Cũng có nhiều lời kêu gọi can thiệp ở cấp nhà nước, để xóa các chính sách thất bại ở cấp địa phương. Việc lặp đi lặp lại, và cho đến nay vẫn chưa được thực hiện, thúc đẩy SB 50, dự luật phân vùng dựa trên việc di chuyển của California, cũng như việc thông qua thành công việc kiểm soát tiền thuê nhà ở Oregon, chứng tỏ sự khao khát của công chúng là các thống đốc và cơ quan lập pháp tiểu bang bước vào và sử dụng các công cụ họ có để gây áp lực lên chính quyền địa phương.

Nếu không có một số loại cứu trợ, tầng lớp trung lưu sẽ bị cấm cửa khỏi nhiều khu vực do căng thẳng nhà ở. Và giống như tất cả những người Mỹ đang chịu đựng cuộc khủng hoảng về khả năng chi trả, họ sẽ thua - một lỗ lã cho toàn bộ đất nước.