Tiêu Thụ

Đánh giá thị trường địa ốc qua Appreciation Rate

Saturday, 28/06/2014 - 01:29:33

Với một căn nhà mua $330,000 mà bán $550,000, nhiều người cho rằng người chủ nhà đã lời được $220,000. Không hẳn đó là số tiền người bán nhà đút vào túi mình đâu. Đó mới là mức sai biệt giữa hai con số.

Eric Trần

Mặc dầu không sống bằng nghề buôn bán nhà cửa, nhưng ai trong chúng ta nghe nói về “nhà” thì cũng ham. Đó là hình tượng về sự ổn định và “an cư lạc nghiệp”. Xét về phương diện tài chánh, hình ảnh căn nhà lại càng tỏ ra hấp dẫn hơn, khi có người mua căn nhà giá $330,000; ít năm sau đã có thể bán với $400,00 hoặc $450,000.
Với mức sai biệt giữa hai con số cao như vậy, ai chả thấy căn nhà là một kho tàng. Để hiểu rõ ý nghĩa của kho tàng đó, hôm nay chúng tôi xin nói về appreciation rate, có thể gọi nôm na là sự tăng giá, một yếu tố bắt buộc phải tính đến khi mua nhà và sở hữu nhà.

I. Appreciation Rate là gì?

Với một căn nhà mua $330,000 mà bán $550,000, nhiều người cho rằng người chủ nhà đã lời được $220,000. Không hẳn đó là số tiền người bán nhà đút vào túi mình đâu. Đó mới là mức sai biệt giữa hai con số.
Mặc dầu có tăng giá, nhưng con số đó chưa nói lên được khả năng sinh lời của căn nhà. Là vì, chúng ta còn phải xét tới yếu tố thời gian: Căn nhà tăng giá như vậy sau bao nhiêu năm: 3 năm? 10 năm? Hay 15 năm? Nếu sau 3 năm mà đã lời như thế, thì khả năng sinh lời của căn nhà này (A) chắc chắn cao hơn một căn nhà tương đương (B) phải chờ tới 10 năm. Vậy khả năng sinh lời của căn nhà A thế nào? Và căn nhà B thế nào? Đó là câu hỏi về Appreciation Rate, tức là tỷ lệ gia tăng, được định nghĩa cụ thể là “khả năng sinh lợi của căn nhà trong một năm”
Trở về 2 thí dụ trên đây, chúng ta có được Appreciation Rate như sau:
Căn nhà A: 10.76%
Căn nhà B: 5.24%
Nhìn vào Appreciation Rate, chúng ta có thể dễ dàng thấy ngay rằng căn nhà A có khả năng sinh lợi gấp đôi căn nhà B.
Áp dụng vào thị trường địa ốc Quận Cam trong vòng 15 năm trở lại đây, chúng ta thấy như thế nào:

A. Thời kỳ thăng hoa và căng bong bóng (Boom and Bubble) (2000 tới 2005)
Lấy một căn nhà trung bình ở thành phố Garden Grove, năm 2000, giá $150,000. Năm 2005, căn nhà ấy được nhà băng đánh giá $550,000.
Với mức giá tăng vọt ấy, Appreciation Rate được tính ra là: 29.67%
B. Thời kỳ nổ bong bóng (Bubble Burst) (2006 – 2011)
Cũng căn nhà trên, đang được đánh giá $550,000 vào năm 2006 tụt xuống $300,000 (thực ra gần được $300,000) vào năm 2011. Với diễn biến trên, appreciation rate trở thành một con số âm: -11.42%
C. Thời kỳ phục hồi (recovery) (2012-2014)
Căn nhà được lượng giá $300,000 năm 2011 giờ đã tăng lên khoảng $400,000 trong năm 2014. Appreciation Rate được suy ra là: 10.06%
Nhưng đó mới là những cái nhìn ngắn hạn, trong từng thời khoảng 3 năm hoặc 5 năm. Muốn có một đánh giá khách quan, chúng ta phải nhìn qua một thời gian dài, ít nhất 15 năm, thì mới có được tỷ số tăng giá trung bình. Vậy, trong gần 15 năm qua tại Quận Cam, giá nhà tăng từ $150,000 (năm 2000) tới $400,000 (năm 2014) với Appreciation Rate: 7.26%

II. Người tiêu thụ có thể làm được gì với appreciation rate?
Là người tiêu thụ, nếu có thể theo dõi Appreciation Rate qua một thời gian tương đối lâu dài, chắc bạn đã có một quyết định khác về căn nhà mình ở? Hoặc, một quyết định hợp lý hơn về căn nhà sẽ mua?
Chẳng hạn, nếu được làm chủ căn nhà nói trên trong 14 năm qua, bạn sẽ phản ứng thế nào? Bạn có ước ao, “phải chi mình đã bán nhà trong thời kỳ thăng hoa” khi appreciation rate gần 30% không? Bạn có lo lắng trong thời gian nổ bong bóng không? Và bây giờ, bạn có định bán căn nhà với appreciation rate 7.26% không? Hay là bạn cho rằng tỷ lệ này vẫn còn kém quá?
Nhìn chung trong nước Mỹ, appreciation rate của thị trường địa ốc toàn quốc là 5% một năm. Chỉ cần một tỷ lệ tăng giá khiêm tốn ấy, một căn nhà giá $150,000 năm 2000 cũng có thể bán tới $311,839 vào năm 2015 (Ở Quận Cam, chắc chắn bán được cao hơn giá ấy); và $648,291 vào năm 2030, tăng gần $500,000. Quả là một con số lớn lao và hấp dẫn.
Vì thế, nói rằng căn nhà vừa là một tổ ấm “home sweet home”, vừa là một kho tàng cũng không sai, miễn là:
Đừng quên hỏi (văn phòng trung gian địa ốc) về Appreciation Rate tại địa phương của mình trong 5 năm, 10 năm, và 15 năm vừa qua để xem mình năm trong thời kỳ nào của thị trường.
Khi mua nhà, đừng hùa theo đám đông để cố tranh giành mua cho được một căn nhà trong lúc giá đang quá “hot”. Xin xem lại tỷ lệ P/R Ratio (so sánh giữa giá mua nhà và gía thuê nhà) mà bạn Bình Minh giải thích rất rõ ràng trong các bài trước. Nhớ hỏi người Agent về cái tỷ lệ này.
Phải có khả năng giữ nhà trong một thời gian lâu dài, ít nhất 15 năm trở lên. Trừ khi thấy tỷ lệ Appreciation đã lên quá cao và giá bán quá hấp dẫn!
Nếu đã có một căn nhà từ trên 10 năm nay, và vẫn giữ được nó qua thời kỳ “nổ bong bóng” mới đây, có thể nói khá chắc chắn rằng bạn hiện đang sở hữu một số vốn lớn trong tay.

III. Một đầu tư khôn ngoan?
Tuy nhiên, nhiều cố vấn đầu tư cho rằng nếu chỉ nhắm vào khả năng sinh lời, thì appreciation rate 5% một năm là quá thấp, và đầu tư vào nhà cửa không phải là một bước đi khôn ngoan. Bởi vì, thị trường tài chánh còn cung ứng những kiểu đầu tư khác hấp dẫn hơn, với appreciation rate 7%, 8%... 11%, 12%... không phải là chuyện hiếm hoi. Nhưng ai sẽ cố vấn cho chúng ta về những kiểu đầu tư ấy?
Erictran15751@gmail.com

 

Viết bình luận đầu tiên

MỚI CẬP NHẬT