Tiêu Thụ

Dùng ‘đòn bẩy’ khi mua nhà

Saturday, 05/07/2014 - 04:23:59

Đòn bẩy là một nguyên tắc vật lý, được ứng dụng để nâng nhắc đồ vật cho dễ dàng hơn. Biết áp dụng nguyên tắc này, chúng ta có thể nâng được những thứ rất nặng nề mà chỉ cần bỏ ra một phần công sức không đáng kể. Hình ảnh rõ ràng nhất là một người đang muốn lăn một hòn đá lớn, nặng tới vài trăm ký

Eric Trần


Gian nhà vừa là tổ ấm, mà cũng có thể trở thành kho bạc….



Phải hiểu và vận dụng nguyên tắc “đòn bẩy”



Phải chi giá nhà cứ liên tục nhích lên, nhích lên?
 
Đòn bẩy là một nguyên tắc vật lý, được ứng dụng để nâng nhắc đồ vật cho dễ dàng hơn. Biết áp dụng nguyên tắc này, chúng ta có thể nâng được những thứ rất nặng nề mà chỉ cần bỏ ra một phần công sức không đáng kể. Hình ảnh rõ ràng nhất là một người đang muốn lăn một hòn đá lớn, nặng tới vài trăm ký.

Lúc đầu, trực tiếp dùng sức riêng của mình, ông cố bám 2 tay vào tảng đá, ra sức đẩy, cục đá vẫn nằm ì, không lăn đi nửa ly. Sau đó, ông dùng một cây gậy dài, kê một đầu vào dưới hòn đá, ở giữa đặt điểm tựa, còn mình thì đẩy ở đầu gậy bên kia. Lạ thay, bây giờ, ông đã có thể đẩy cục đá lăn đi một cách dễ dàng… gần như lấy đồ trong túi. Đó là nhờ ông ta đã biết ứng dụng sức mạnh của đòn bẩy (leverage)

Nguyên tắc này được nhắc tới khá nhiều trong việc đầu tư nhà đất, và được cắt nghĩa bằng sự so sánh 2 trường hợp như sau:

Trường hợp 1: Thí dụ bạn có $100,000, cho vay với phân lời 7% một năm. Trong lúc lãi suất bỏ tiền vào ngân hàng chỉ có 1% tới 2% mà bạn “chặt” được tới 7% thì quả thực bạn may mắn. Một cơ hội đầu tư như vậy là khá hấp dẫn.

Sau 1 năm, số tiền của bạn tăng lên $107,000. Sang năm thứ hai, tài sản của bạn trở thành $114,490. Chỉ có sau 2 năm, bạn đã lời được $14,490. Không tệ lắm!

Trường hợp 2: Cũng với số tiền $100,000 đó, nếu dùng để mua nhà, bạn có thể mua được một căn nhà giá $500,000. Là vì, “phong tục” địa ốc cho phép bạn trả 20% (tương đương $100,000) và vay 80% còn lại (tương đương $400,000) từ ngân hàng.

Sau một năm, giả sử như giá trị địa ốc cũng tăng 7%, căn nhà của bạn trị giá $535,000. Sau năm thứ hai, căn nhà trị giá $572,450. So với trị giá ban đầu, bạn đã lời được $57,960, vẫn là 7%.

Nhưng trong thực tế, bạn không bỏ ra $500,000 mà chỉ bỏ ra có $100,000 thôi. Nếu tính toán trên con số ấy thì phân lời bạn kiếm được trong vụ đầu tư này là: 28%, chứ không phải chỉ là 7% như trong trường hợp 1. Thật là một tỷ lệ lợi nhuận đáng kinh ngạc.

Tại sao bạn lại có thể đạt được một phân lời cao như vậy? Đó là vì không phải chỉ kiếm lời trên đồng tiền của mình, bạn kiếm lời trên đồng tiền vay mượn của người khác nữa.

Nói một cách khác, bạn đang dùng tiền của người khác để “bẩy” lợi nhuận của mình lên, cũng như người đàn ông trên đây đã dùng cây đòn và điểm tựa để tăng gia lực tác động, lăn hòn đa nặng đi.

Trong thực tế, phân lời của bạn qua vụ đầu tư này không hẳn là 28%. Bởi vì, bạn còn phải bỏ ra nhiều chi phí khác, như tiền giấy tờ mua nhà, tiền lời trả cho ngân hàng, tiền sửa chữa nhà cửa…. tổng cộng mất $80,000, nâng tổng số tiền đầu tư của bạn lên $180,000. Dù có tính thêm các chi phí ấy vào, mức lời của bạn vẫn còn là 16%.

Trong phép tính về đầu tư, phân lời đó được gọi là ROI (Return on Investment). Người ta muốn biện luận rằng, trong các phương cách đầu tư, không có gì đưa lại ROI cao hơn địa ốc. Với điều kiện: Giá nhà phải tiếp tục tăng, và bạn phải biết “ăn non”, nghĩa là không nên giữ căn nhà lâu quá, gặp dịp thuận lợi là bán liền.

Thực tế, giá nhà có tiếp tục tăng cao không? Chỉ cần quan sát địa ốc trong vòng 10 năm qua, tại Quận Cam, hay tại bất cứ nơi nào trên đất Mỹ, chúng ta đã chứng kiến sự thăng trầm…. Nhưng dù thăng trầm thế nào, thì so giá nhà 10 năm trước với 10 năm sau, giá nhà vẫn tiếp tục tăng lên, tuy không được 7%, nhưng cũng suýt soát 5% một năm.

Trên đây là một cách giải thích đơn giản về “đòn bẩy” trong đầu tư địa ốc. Dĩ nhiên, bài viết này không đủ chi tiết để khuyến khích đầu tư hay để khuyên không nên đầu tư vào địa ốc.

Erictran15751@gmail.com

Viết bình luận đầu tiên

MỚI CẬP NHẬT