Giá nhà đứng, lãi suất giảm

Một ngôi nhà được rao bán tại Monterey Park, Nam California vào ngày 19 tháng 3, 2019. (Frederic J. Brown/Getty Images)

Các đơn xin vay tiền ngân hàng để mua nhà lập kỷ lục trong tuần thứ ba liên tiếp vì tỷ lệ thấp phần lớn có lợi cho người giàu.

Tỷ lệ thế chấp thấp không làm gia tăng đáng kể nhu cầu xin vay nợ để mua nhà, ngoại trừ khi nói đến thị phần nhà cao cấp. Tổng số lượng đơn xin vay tiền ngân hàng đã tăng 1.6% trong tuần trước so với tuần trước nữa, theo chỉ số điều chỉnh theo mùa của Hiệp Hội Ngân Hàng Thế Chấp (MBA).

Lợi nhuận phần lớn đến từ số lượng tái cấp vốn, vốn dĩ rất nhạy cảm với lãi suất. Các đơn vay tái cấp vốn đã tăng 4% trong tuần và cao hơn 3.5% so với một năm trước. Lãi suất đã cao hơn năm ngoái, nhưng khi lãi suất giảm, nhiều người vay có thể được hưởng lợi từ một khoản tái cấp vốn.

Lãi suất trung bình theo hợp đồng đối với những món nợ có lãi suất cố định 30 năm với các món vay hợp thức (có kết toán $484,435 trở xuống) đã giảm xuống 4.55% từ 4.64% với các điểm giảm 0.42 từ 0.47 (kể cả lệ phí khởi động món vay). Tỷ lệ này thấp nhất kể từ tháng Hai, 2018.

Ông Joel Kan, phó chủ tịch phụ trách dự báo kinh tế và công nghiệp của MBA cho biết, với tỷ lệ thế chấp giảm một lần nữa hồi tuần trước, khối lượng mua tăng 0.3% trong tuần và cao hơn 1% so với một năm trước. Tuy nhiên, quy mô cho vay trung bình đã lập kỷ lục thấp trong tuần thứ ba liên tiếp ở mức $327,500. Giá trung bình của một căn nhà được bán trong tháng 1 chỉ là $247,500, theo Hiệp Hội Địa Ốc Quốc Gia (NAR).

Doanh số bán nhà tăng kỷ lục, chứng tỏ mức độ nhạy cảm của người mua đối với phân lời tiền vay ngân hàng.

Doanh số bán nhà hiện tại đã tăng vọt 11.8% trong tháng Hai so với tháng Giêng, theo Hiệp Hội Địa Ốc Quốc Gia. Ngoại trừ việc thay đổi chính sách thế chấp năm 2015 đã tạm thời làm sai lệch dữ liệu, con số mới nhất này là bước nhảy lớn nhất từ trước đến nay.

Các nhà môi giới đã tập trung vào việc giảm lãi suất và giá nhà để tăng nhu cầu.
Giới tiêu thụ rất nhạy cảm với lãi suất, đó là điều chúng tôi đang tìm hiểu. Vì vậy, khi lãi suất bắt đầu giảm, rõ ràng là nhu cầu sẽ tăng mạnh mẽ, ông Lawrence Yun, kinh tế trưởng của Realtor cho biết.

Vào đầu năm ngoái, nhu cầu về nhà ở rất mạnh mẽ và tỷ lệ vay nợ tương đối thấp, với tỷ lệ trung bình cố định trên 30 năm ở mức 4%, theo Mortidor News Daily. Điều đó gây ra 'cơn sốt' trong thị trường địa ốc vào mùa xuân. Tuy vậy, khi đó nguồn cung vẫn còn eo hẹp, giá lại quá nóng, đã mang đến thị trường một bầu không khí rất khó chịu.

Sang mùa hè, cơn sốt giá nhà chưa dứt, trong khi lãi suất bắt đầu tăng, và tăng liên tiếp sau đó. Đến tháng 11, tỷ lệ trung bình trên 30 năm cố định đã tăng hơn 5% và doanh số bán nhà giảm mạnh.

Tỷ lệ vay nợ sau đó bắt đầu giảm vào tháng 12 và đã giảm xuống còn khoảng 4.5% trong tháng đầu tiên của năm mới 2019. Điều này đã kéo người mua vao thị trường. Nhiều người bắt đầu quan tâm trở lại.

Theo một cuộc khảo sát của Realtor trong tam cá nguyệt đầu tiên của năm nay, nhiều người tin rằng nền kinh tế Hoa Kỳ đang phục hưng và đây là thời điểm tốt để mua nhà.

Tuy nhiên, doanh số bán hàng trong tháng Hai lại thấp hơn 1.8% so với cùng kỳ năm ngoái. Một tin vui là nguồn cung cũng tăng, tăng 3.2% so với năm ngoái. Giá nhà đã được kềm lại trong nhiều tháng và chỉ tăng 3.6% trong tháng Hai, mức tăng thấp nhất trong một vài năm qua.

"Bạn có thể thấy chúng tôi vẫn đang có xu hướng kiểm soát và kềm giữ không cho giá nhà tăng," Peter Boockvar, giám đốc đầu tư của Bleakley Advisory Group, viết.

Hy vọng rằng trong mùa xuân - mùa nhộn nhịp của thị trường bất động sản - sẽ chứng kiến sự gia tăng các giao dịch.

Hiện nay các nhà quan sát tự hỏi liệu nhu cầu đổi mới sẽ khiến giá nhà nóng lên trở lại? Nhưng họ đã không định hướng được bởi các nhà xây dựng hầu như không đẩy mạnh việc xây nhà một gia đình, đặc biệt là nhà ở có giá cả phải chăng dành cho người thu nhập thấp.

Doanh số bán nhà hiện tại giảm gần 11% đối với nhà có giá dưới $100,000. Ngay cả doanh số bán nhà có giá từ $100,000 đến $250,000 cũng không tăng-giảm gì.

Một thay đổi lớn là doanh số bán nhà cao cấp từng chứng kiến mức tăng mạnh trong năm ngoái, nay đã giảm hơn 6% trong tháng Hai. Đó có thể là do những thay đổi về chính sách thuế, đã lấy đi các khoản khấu trừ vào những ngôi nhà đắt tiền.

Tăng trưởng thu nhập mạnh hơn trong năm nay, nhưng một phần lớn người mua vẫn chưa đủ khả năng mua nhà. Giá nhà vẫn còn cao và nhà có sẵn để bán lại tương đối thấp sẽ tiếp tục gây áp lực về khả năng chi trả, đặc biệt đối với người mua nhà lần đầu.

Tỷ lệ phân lời hiện đang ở mức thấp nhấp nhất

Lãi xuất trung bình cố định 30 năm đang giảm trở lại ngày trong vài hôm nay, khi các nhà đầu tư đổ xô vào thị trường trái phiếu. Tỷ lệ trung bình ở mức 4,40% trước khi có thông báo của Ngân Hàng Dự Trữ Liên Bang (Fed) rằng họ sẽ không tăng lãi suất trong năm nay và sẽ bắt đầu mua lại trái phiếu. Matthew Điều này đang xảy ra do sự đánh giá lại bức tranh lớn về tăng trưởng kinh tế toàn cầu, hoặc thiếu nó, Matthew nói, Matthew Graham, giám đốc điều hành của Mortidor News Daily nói.
Tỷ lệ vay nợ trung bình đã tăng hơn 5% hồi tháng 11 năm ngoái, nhưng sau đó đã giảm trong tháng 12. Điều đó gây ra sự tăng vọt gần 12% về doanh số bán nhà vào tháng Hai.
Tỷ lệ thấp hơn so với năm 2016 và 2017, có thể gây ra sự gia tăng lớn về giá trị nhà. Người mua có thể đủ khả năng trả nhiều hơn với lãi suất trong phạm vi 3,5 %.
Tuy vậy, nguồn cung nhà để bán lại đang rất thấp, khiến các 'cuộc chiến đấu thầu' sẽ nhiều hơn và gay go hơn.
Với sự tăng trưởng kinh tế tại Hoa Kỳ đang được đề cập và tăng trưởng toàn cầu đang thu hẹp rõ rệt, lãi suất có thể còn xuống thấp hơn nữa so với hiện tại. Hay là ngược lại? Mike Fratantoni, chuyên gia kinh tế trưởng của Hiệp Hội Ngân Hàng Thế Chấp cho biết: Sự kết hợp của lãi xuất thấp, đặc biệt là so với mùa xuân năm ngoái - và có sự kiểm soát tăng trưởng giá nhà, sẽ giúp cải thiện sức mua của người mua và hy vọng sẽ chuyển sang tốc độ bán nhà nhanh hơn một chút so với những dự kiến trước đây.