Tiêu Thụ

Giá nhà tôi định mua có cao quá không?

Saturday, 21/06/2014 - 05:28:36

Câu hỏi trên có thể đặt lại một cách cụ thể hơn: Chúng ta phải dựa vào những tiêu chuẩn nào để biết rằng giá nhà đã quá nóng, có thể dẫn đến nguy cơ “nổ bong bóng,” hoặc giá nhà đã sụt giảm đến mức gần như … cho không.

Eric Trần




Nếu Income và giá nhà quá sai biệt, rất có thể một cái bong bóng đang thành hình
 
Câu hỏi trên có thể đặt lại một cách cụ thể hơn: Chúng ta phải dựa vào những tiêu chuẩn nào để biết rằng giá nhà đã quá nóng, có thể dẫn đến nguy cơ “nổ bong bóng,” hoặc giá nhà đã sụt giảm đến mức gần như … cho không.

Chúng tôi tin chắc là những người đang tìm mua nhà lúc này đều lấy làm tiếc vì mình không mua ngay từ năm 2011, là lúc nhà cửa “rẻ thối” mà không có ai đến rước đi, bởi vì ai cũng sợ rằng nó còn có thể xuống nữa. Tình cảnh đó thật trái ngược với lúc này, trong khi giá nhà cao lên vùn vụt thì ai cũng tranh mua vì sợ rằng không nhanh tay, giá nhà lại lên nữa. Đó là tâm lý của giới tiêu thụ.

Vì thế, điều quan trọng là chúng ta phải có những tiêu chuẩn khách quan để thẩm định giá nhà. Một trong những tiêu chuẩn ấy là so sánh với giá thuê nhà, được gọi là Price to Rent Ratio (P/R Ratio). Và một tiêu chuẩn khác, cũng rất quan trọng nhưng chỉ có thể cho biết một ý niệm tổng quát, chứ không áp dụng vào từng trường hợp cụ thể, đó là xem xét tỷ lệ Price to Income Ratio.

P/R Ratio

Trước tiên so sánh giá bán với giá thuê một căn nhà tương đương trong 1 năm, gọi là xét tỷ lệ P/R Ratio. Đối với người mua nhà, tỷ lệ này càng thấp càng tốt, và ngược lại, đối với người muốn bán nhà, tỷ lệ này càng cao càng có lợi. Xin xem một vài thời điểm cụ thể:

- Trong thị trường nước Mỹ, tỷ lệ đó là 18.6 vào năm 2006, tức là thời gian giá nhà lên cao nhất để rồi tụt xuống ngay năm sau. Còn tại Little Saigon, California, tỷ lệ đó là 20 hoặc cao hơn. Tỷ lệ này bất lợi cho người mua, nhưng lại rất có lợi cho người bán (Đáng tiếc là rất ít người muốn bán!)

- Từ cuối năm 2010 và trọn năm 2011, thời gian giá nhà rớt xuống đáy vực trong cơn khủng hoảng địa ốc, tỷ lệ P/R toàn quốc là 11.34. Tỷ lệ này rất có lợi cho người mua, và bất lợi cho người bán. (Rất tiếc khi đó lại chẳng mấy người muốn mua).

- Nhìn chung, tỷ lệ P/R trung bình của nước Mỹ từ năm 1989 đến 2003 là 9.56: Đây là thời gian lý tưởng cho những người muốn mua nhà. Nhưng có lẽ vào thời điểm ấy, chẳng mấy ai nghĩ tới việc mua nhà để đầu tư. Nói tới đầu tư thời đó, người ta thường nghĩ tới chứng khoán, chẳng ai nghĩ tới mua nhà.
Kết luận: Giới cố vấn đầu tư khuyên nên MUA nhà khi tỷ lệ P/R dưới 15, và nên THUÊ nhà khi tỷ lệ này đeo sát mức 20. Nhìn chung, những căn nhà mua với tỷ lệ P/R quá cao ít khi sinh lợi tức về phương diện đầu tư.

Áp dụng vào trường hợp riêng của mình, nếu bạn định mua một căn nhà nào đó, với hy vọng kiếm lời sau này, thì trước hết, hãy xem một căn nhà tương đương cho thuê giá bao nhiêu. Lấy giá bán chia cho giá thuê một năm, chúng ta có tỷ lệ P/R Ratio, rồi đối chiếu với các thông kê trên đây trước khi có quyết định. Thí dụ: Bạn đang muốn mua căn nhà bán với giá $420,000. Bạn cũng biết rằng căn nhà đó có thể cho thuê $2,000/tháng, tức $24,000 một năm. Như vậy tỷ lệ P/R Ratio là: 17.5, vẫn còn dưới 20, nhưng lại trên 15. Căn nhà đó bạn có thể mua vì thích, nhưng mua với hy vọng bán lại kiếm lời sau này thì chắc khó.

 P/I Ratio
 
P/I Ratio là tỷ lệ giữa giá căn nhà với tổng số lợi tức (chưa trừ thuế) của gia đình trong một năm. Nhưng đây không phải là tổng số lợi tức của gia đình bạn, mà là lợi tức của một gia đình trung bình trong địa phương của bạn, hoặc trên toàn nước Mỹ. Cách tính mức trung bình (median level) là một kỹ thuật độc đáo của khoa thống kê. Để khỏi mất giờ đi vào những chi tiết rắc rối, chúng tôi xin đưa một vài con số cụ thể theo thống kê của Fiserv Inc., Federal Housing Finance Agency, Moody Analytics:

Vào thời điểm giá nhà lên cao nhất (2006) thì tỷ lệ P/I Ratio trên toàn nước Mỹ là 2.75. Nghĩa là giá nhà trung bình gần gấp 3 lương cả năm của một gia đình người Mỹ trung bình. Thí dụ: Income của gia đình là $100,000 một năm, thì giá nhà tại nước Mỹ là $275,000.

Vào thời điểm giá nhà xuống thấp nhất (2006) thì tỷ lệ P/I Ratio trên toàn nước Mỹ là 1.71. Vẫn dùng thí dụ của một gia đình có Income $100,000 một năm, thì giá nhà tại nước Mỹ vào thời điểm đó là $171,000.
Kéo dài tầm mắt ra một chút, quan sát suốt thời gian 15 năm từ 1989 tới 2003, thì tỷ lệ P/I trên toàn nước Mỹ là 1.92.

Nếu những con số thông kê trên đây có thể đưa ra một bài học, thì bài học đó sẽ là: Khi giá nhà lên cao gần gấp 3 số lợi tức, đó là điềm nó đã lên nhanh quá, vượt xa tầm với của đa số dân Mỹ, người trong nghề gọi đó là tình trạng “căng bong bóng,” và rất có thể bong bóng sẽ nổ bất cứ lúc nào để điều chỉnh giá cả cho thích hợp.

Xin lưu ý bạn rằng, kết quả thống kê trên đây cho chúng ta một ý niệm tổng quát để lượng định giá nhà toàn quốc có bước vào tình trạng “căng bong bóng” hay không. Khác với tiêu chuẩn P/R ở phần trên, bạn không thể áp dụng tiêu chuẩn này vào căn nhà mình định mua, so với income gia đình mình hiện có được. Trong thực tế, chúng ta phải tìm ra tỷ lệ giữa giá nhà trung bình (median house price) và lợi tức trung bình (median household income) tại địa phương của mình. Bên cạnh đó, lại có những thứ lợi tức “ngầm” như tiền cho “share” phòng, income trả bằng tiền mặt không khai thuế… trong thực tế có thể giúp người ta mua được những căn nhà giá trị gấp 5, hoặc gấp 10 lần Income chính thức, chứ không phải chỉ là 3 lần trong thống kê trên đây.

Erictran15751@gmail.com

Viết bình luận đầu tiên

MỚI CẬP NHẬT