Lãi suất đang vô cùng thấp - Tái tài trợ để dứt nợ sớm

Vũ Đức Hiền/Viễn Đông

Lãi suất tài trợ địa ốc hiện đang ở những lúc thấp nhất trong suốt nhiều thập niên qua. Nhờ vậy, không ít chủ nhà đã xin tái tài trợ món nợ của căn nhà để số tiền trả nợ hàng tháng ít hơn hoặc trả nợ nhanh hơn.
Theo một bản tin gần đây của định chế tài trợ Freddie Mac, gần một phần ba những người tái tài trợ (refinance) món nợ trên căn nhà đã chuyển từ chương trình 30 năm sang chương trình 15 năm. Con số tỉ lệ 31% những chủ nhà muốn rút ngắn thời gian trả nợ hiện nay là tỉ lệ cao đứng hàng thứ nhì kể từ năm 2002 đến nay, theo Freddie Mac.
Bản tin khảo cứu thị trường tài trợ địa ốc của Freddie Mac giữa tuần qua cho biết lãi suất chương trình tài trợ 30 năm lãi suất cố định có lãi suất trung bình trên cả nước là 3,75%. Đây là lãi suất thấp nhất kể từ hơn ba thập niên trở lại đây. Cách đây một năm, chương trình tài trợ này có lãi suất trung bình là 4,55%.
Lãi suất xuống thấp kỷ lục như hiện nay giúp cho người vay nợ tiết kiệm được 47 Mỹ kim mỗi tháng cho mỗi 100.000 Mỹ kim tiền vay qua chương trình 30 năm lãi suất cố định.
Chương trình tài trợ 15 năm lãi suất cố định có lãi suất trung bình hồi tuần qua là 2,97%. Một năm trước, chương trình này có lãi suất trung bình là 3,74%. Như thế, nếu vay bây giờ so với một năm trước, người ta tiết kiệm được 37 Mỹ kim tiền trả nợ hàng tháng nếu đi theo 15 năm lãi suất cố định cho mỗi 100.000 Mỹ kim tiền vay.
“Lãi suất thấp nhất trong suốt nhiều chục năm qua và sự cách biệt khá xa tới khoảng 0,75% giữa chương trình tài trợ 15 năm và 30 năm, giúp cho chương trình 15 năm trở nên hấp dẫn đặc biệt để người ta xin tái tài trợ sang chương trình vay nợ thời hạn ngắn hơn”. Frank Nothaft, phó chủ tịch kiêm kinh tế gia trưởng của Freddie Mac bình luận.
Khi lãi suất xuống cực thấp như hiện nay, các người chủ nhà có khuynh hướng cắt giảm thời gian trả nợ và đồng thời cũng giảm được số tiền lời phải trả cho chủ nợ, là điều dễ hiểu.
“Người ta nắm được phần trị giá tài sản thuộc về mình trong căn nhà (equity) nhiều hơn và nhanh hơn khi mình có điều kiện thực hiện nhờ lãi suất cực thấp như hiện nay thì tại sao lại không làm? Ai đang vay với lãi suất cao và theo chương trình trả nợ 30 năm cũng nên tham khảo với các chuyên viên tài trợ mà mình tín nhiệm để được phân tích sự lợi hại, nên hay không nên”. Ông Phan, một địa ốc viên và chuyên viên tài trợ tại Realty Savers phát biểu.
Thời gian trả nợ ngắn hơn, chủ nhà có phần trị giá tài sản thuộc về mình gia tăng nhanh hơn, cho dù trị giá nhà không tăng trên thị trường. Người ta có thể hình dung ra những năm có thể làm chủ hoàn toàn căn nhà, không còn mang nợ để rồi một ngày kia bị ngân hàng xiết mất nhà.
Dĩ nhiên, khi chuyển sang chương trình trả nợ thời gian ngắn hơn, số tiền phải trả hàng tháng sẽ nhiều hơn. Nhưng được đền bù lại nhờ lãi suất thấp hơn.
Khi trả nợ chương trình 15 năm, người chủ nhà cũng có thể được hưởng những lợi ích về thuế. Khi mới bắt đầu chuyển đổi chương trình tài nợ, những năm đầu con nợ phải trả số tiền lời rất lớn rồi giảm dần xuống. Nhờ vậy, những năm này có số tiền lời nhiều hơn để khai trong bản liệt kê tốn phí (Itemized Deductions) được chính phủ cho phép dùng chống lại thuế lợi tức, lấy lại nhiều tiền thuế bồi hoàn hơn.
Một bản khảo cứu của Freddie Mac cho thấy, rất nhiều chủ nhà khi tái tài trợ món nợ lại cũng đồng thời đổ thêm tiền vào, giúp cho món nợ nhỏ bé thêm. Có tới 21% những người tái tài trợ món nợ trên căn nhà đã làm như vậy thời gian gần đây, theo Freddie Mac.
Theo nhiều chuyên gia tài chính, người chủ nhà có thể có những âu lo về sự bền vững của công việc làm nên chỉ muốn tái tài trợ từ chương trình 30 năm lãi suất cao sang một chương trình 30 năm lãi suất thấp hơn. Đây là sự âu lo dễ hiểu và cũng có lý. Đặt trường hợp, vì lý do gì đó, mà lợi tức giảm xuống, người ta vẫn có khả năng trả nợ theo chương trình 30 năm trong khi không trả nổi theo chương trình 15 năm.
Theo chương trình 15 năm, như vậy, có nguy cơ bị mất nhà.
Vì thế, để giảm nhanh hơn số tiền nợ và thời gian trả nợ, người chủ nhà (tái tài trợ theo chương trình tài trợ 30 năm) có thể hàng năm trả thêm một số tiền bên trên số tiền phải trả hàng tháng để giảm tiền nợ gốc, khi mình có điều kiện.
Hiện nay, một số nhà tài trợ tại quận Cam có lãi suất 3,375% cho chương trình tài trợ địa ốc 30 năm lãi suất cố định và 2,75% cho chương trình tài trợ 15 năm lãi suất cố định.
Với số tiền vay nợ 200.000 Mỹ kim, người ta phải trả hàng tháng cho ngân hàng là 884,19 Mỹ kim cả vốn lẫn lời nếu đi theo chương trình 30 năm lãi suất cố định. Nhưng cũng với số tiền này, vay theo chương trình 15 năm lãi suất cố định, người ta phải trả hàng tháng là 1.357,24 Mỹ kim. Chênh lệch của số tiền phải trả hàng tháng giữa hai chương trình là 473,05 Mỹ kim.
Nếu vay 300.000 Mỹ kim, tiền trả hàng tháng là 1.326,29 Mỹ kim nếu đi theo 30 năm và trả 2.035,86 Mỹ kim nếu đi theo 15 năm. Sự chênh lệch giữa hai chương trình lên tới 709,57 Mỹ kim lại càng lớn hơn theo số tiền vay nhiều hơn.
Sự chênh lệch này khá đáng kể sẽ khiến nhiều chủ nhà phải suy nghĩ thật thận trọng để cân nhắc lựa chọn giữa lợi ích của chương trình trả nợ và khả năng trả nợ của gia đình mình.
Nên nhờ các chuyên viên tài trợ có kinh nghiệm giúp các con tính khác nhau dựa vào hoàn cảnh tiền bạc của mình để chọn giải pháp nào tốt nhất.

Viendongdaily.com và tác giả giữ bản quyền bài trên trang này. Xin đừng trích đăng dưới bất cứ hình thức nào.