Làm thế nào để rao bán nhà hiệu quả nhất? (Bài 1)

Nếu đã quyết định bán nhà để tận dụng lợi điểm của thương trường lúc này đang nghiêng về phía người bán, chắc bạn sẽ phân vân khi đi tới bước kế tiếp: Có nên tự đứng ra bán nhà không, tức là For Sale By Owner (FSBO)? Hay, nên dùng một người agent, tức là một văn phòng chuyên môn đại diện (broker)?

Tại sao chúng ta đặt ra câu hỏi này? Thì cũng chỉ vì... tiền. Thuê mướn người đại diện bạn phải trả tiền công khoảng 6%, đó là giá “làng” trên toàn nước Mỹ. Có nghĩa là, bán được căn nhà với giá $300,000, bạn phải trả lệ phí cho người đại diện $18,000. Kể là một số tiền lớn. Nhưng tại sao tốn kém như vậy mà vẫn có người phải dùng? Nhiều người cho rằng, thời nay, với những phương tiện thông tin và quảng bá dễ dàng, người bán không cần nhờ tới Agent để khỏi mất một món tiền lớn như vậy. Từ quan điểm của một người trong giới tiêu thụ, chúng tôi không chủ trương khuyên bạn theo hướng này hay hướng khác, mà chỉ muốn đưa ra những điểm lợi hại của từng phương hướng để bạn có thể tự quyết định một giải pháp phù hợp và có lợi nhất cho mình.

Tự mình rao bán?

Nếu không tính mướn Agent, bạn sẽ tự lo rao bán căn nhà của mình. Lợi điểm thứ nhất là bạn sẽ tiết kiệm được khá nhiều tiền. Thực ra, mức 6% lệ phí Agent đề cập trên đây không còn mấy giá trị. Trong thị trường hiện nay, con số 5% thì hợp lý hơn, và nếu ở tại Quận Cam, California, mức tốn kém cho người bán còn thấp hơn nữa: Chỉ phải trả 1% hoặc tối đa 3% mà thôi. Nhưng với lệ phí 1%, thì bán căn nhà giá chót cũng mất $3,000. Trong khi đó, các công việc của Agent - như quảng cáo, thương lượng, ký giấy tờ... - xem ra chúng ta làm được. Quả thật đã có những người tự làm FSBO thành công. Cạnh đó, cũng có những văn phòng trợ giúp FSBO với một tốn phí nhẹ hơn rất nhiều, có khi chỉ là vài ba trăm, hoặc nhiều lắm là một ngàn....
Cổ động cho FSBO, bà Piper Nichole, tác giả sách “The FSBO Handbook” (Cẩm nang của người bán nhà không qua trung gian địa ốc) đưa ra 5 câu hỏi mà chúng tôi nghĩ rằng có giá trị khách quan, nên xin được ghi ra đây để các bạn cùng tham khảo:

1. Câu hỏi thứ nhất: Tôi có biết giá căn nhà của mình trên thị trường là bao nhiêu không?
Không có đủ tin tức về thị trường, người bán có thể đưa ra giá quá cao, nên nhà chậm bán, người khác đưa ra giá quá thấp, nên thua thiệt. Nhưng đó là vấn đề của người không biết sử dụng những phương tiện thông tin lan tràn hiện nay thôi. Với Internet, một người trong giới tiêu thụ bình dân cũng có thể tìm hiểu giá thị trường hiện nay ra sao, để từ đó đưa ra một con số phải chăng cho căn nhà của mình. Cụ thể, bạn có thể tìm hiểu rất nhiều chi tiết thú vị về chính căn nhà của mình và những căn nhà tương tự đã bán (gọi là COM) trong vùng, qua mạng www.zillow.com, ở đây bạn còn có thể nghiên cứu thêm về thị trường, với những ước đoán hướng đi của giá cả trong một tương lai gần. Từ đó, bạn có thể xác định một con số thực tế cho căn nhà của mình.

Định Giá Chuyên Môn (Appraisal)

Bạn cũng có thể thuê một người định giá chuyên môn (appraisal) mất vài trăm đồng để có được một con số chính xác hơn. Đành rằng người mua khi đã “kết” căn nhà của bạn, họ lại phải làm một Appraisal khác để có thể vay tiền ngân hàng một cách hợp lệ. Nếu giá nhà bạn đưa ra không chênh lệch lắm so với con số trong bản đánh giá chính thức của người mua, thì giấy tờ sẽ tiến triển dễ dàng hơn.

2. Câu hỏi thứ hai: Tôi có sẵn sàng làm việc với đại diện của người mua hay không?
Là người bán, bạn có thể tự đứng bán, không qua Agent. Nhưng người mua có thể chọn Agent để thương lượng với bạn. Khi đó, người Agent ấy chắc chắn sẽ đòi bạn trả tiền huê hồng (commission) trước khi y đưa người mua tới. Tiền huê hồng cho đại diện người mua thường là 3% giá bán. Tại miền nam California hiện nay, mức huê hồng cho Agent người mua đã giảm xuống còn 2% ( Đó là lý do tại sao nhiều văn phòng địa ốc nói rõ rằng lệ phí giúp bán nhà của họ là 1%, nhưng nếu phải trả huê hồng cho địa diện người mua thì lệ phí đó sẽ là 3%.).
Nếu không chịu trả số tiền 2% hoặc 3% ấy là bạn đã tự ý hạn chế số lượng khách mua, bởi vì những Agent đại diện người mua, chắc chắn sẽ không mất thời giờ làm việc với bạn. Nếu bạn chấp nhận điều ấy, xin ghi rõ là “không thương lượng với Agent” (No agent) để khỏi mất thời giờ của cả đôi bên. Nhưng đồng thời, bạn cũng phải chấp nhận, số khách để ý tới căn nhà của mình có thể sẽ ít hơn.
Vậy, bạn có muốn tự hạn chế số người có thể mua nhà của mình không? Trong một thị trường mà người bán đang có ưu thế, với số cung ít số cầu nhiều như hiện nay, câu hỏi đó không đặt ra một trở ngại lớn. Nhưng nói chung, không ai bán hàng mà lại muốn hạn chế số người có tiềm năng mua hàng của mình cả.
Lần sau chúng ta sẽ thảo luận thêm về 3 câu hỏi còn lại, giúp bạn có thể vững vàng hơn trong tư thế người bán nhà For Sale By Owner.
Erictran15751@gmail.com