Làm thế nào để rao bán nhà hiệu quả nhất? (bài 2)

Lần trước, chúng ta đã nêu ra câu hỏi: Nếu có nhà cần bán vào lúc này, nên chăng tự mình rao bán (For Sale By Owner, gọi tắt là FSBO), thay vì dùng dịch vụ trung gian với lệ phí có thể lên tới vài ba ngàn cho đến cả chục ngàn?
Công việc đó cách đây khoảng 10 năm xem ra rất khó đối với người không chuyên môn. Nhưng nay, với các phương tiện truyền thông cũng như các nguồn tham khảo lan tràn, nhiều người đã thành công theo cách FSBO.
Có cả những nhà khảo cứu địa ốc đã viết sách để cổ võ việc này. Bà Piper Nichole, tác giả sách “The FSBO Handbook” (Cẩm nang của người bán nhà không qua trung gian địa ốc) đưa ra 5 câu hỏi có giá trị khách quan. Lần trước chúng ta đã đề cập 2 câu hỏi đầu, hôm nay xin nói tiếp về những câu hỏi còn lại cần phải được trả lời để việc bán nhà có thể kết thúc thành công và có lợi nhất.

3. Câu hỏi thứ 3: Tôi có thể tự mình lo việc quảng cáo và tiếp xúc với người mua không?
Đây là giai đoạn đòi hỏi nhiều thời giờ và nỗ lực. Ngoài việc giữ nhà cửa sạch sẽ, và nếu cần sửa chữa lại một vài chỗ, bạn phải biết cách trình bày thế nào cho bắt mắt người đối diện và căn nhà luôn luôn trong tình trạng sẵn sàng. Cũng nằm trong công tác lôi kéo và hấp dẫn khách mua, chủ nhà phải làm các việc sau:
- Chụp hình căn nhà: Biết góc cạnh nào chụp cho đẹp, và bắt mắt
- Viết văn bản quảng cáo, trung thực, nhưng hấp dẫn, biết nêu điểm mạnh và tảng lờ điểm yếu, với đủ các chi tiết liên lạc.
- Biết cách giao thiệp và tận dụng các phương tiện quảng cáo, như báo chí, đài phát thanh, đài truyền hình, và các trang mạng địa ốc.
Một phương tiện quảng cáo nổi tiếng trong ngành địa ốc là MLS. Đây là một “kho lưu trữ và niêm yết” những nhà hiện bán trên thị trường toàn nước Mỹ, là lợi thế căn bản của giới địa ốc. Tuy nhiên, bây giờ nó không còn là phương tiện quảng bá duy nhất, cũng như không còn là độc quyền của những người Agent có môn bài nữa. Người bán nhà FSBO vẫn có thể đưa nhà của mình quảng cáo trên mạng lưới MLS với một số lệ phí nào đó.
Tuy nhiên, phần lớn những người đang muốn mua nhà không tự mình vào MLS để xem “hàng”, trừ khi họ có thuê một Agent đại diện cho mình. Vì thế, nếu không muốn mất tiền cho Agent của người mua, bạn không cần đưa nhà vào MLS làm gì.
Ngoài ra, còn có nhiều trang mạng khác mà người bán FSBO có thể tận dụng để “hàng” của mình được nhiều người biết tới như Radio, TV, báo chí... Đây là những phương tiện truyền thông đại chúng, không phải là độc quyền của những người Agent.

4. Câu hỏi thứ tư: Tôi có thể đối phó được những lời chê của người đến coi nhà không?
Đây là điều ít người FSBO để ý, nhưng nó lại có một tác dụng lớn với tâm lý chúng ta. Một thông lệ tự nhiên là người mua phải tìm ra khuyết điểm để chê bai hòng dìm giá. Càng tiếp xúc nhiều, người bán càng phải nghe nhiều lời chê bai.... Cho đến một lúc mà đương sự không dám “với cao” nữa, “Thôi kệ, bán được bao nhiêu thì bán cho nó xong!” Nghĩ như vậy là thua thiệt rồi.
Nếu tính bán nhà FSBO, bạn phải lì như những người Agent, phải có cách đối đáp, hoặc không đối đáp, thích hợp, kể cả việc chuẩn bị để đối phó mà không mất phong độ người bán.

5. Câu hỏi thứ năm: Tôi có khả năng lọc lựa khách mua không?
“Lọc lựa” ở đây được hiểu là tìm ra những người mua đủ tiêu chuẩn vay tiền ngân hàng để tiến hành giấy tờ. Nếu không làm được việc này, người bán FSBO sẽ bỏ phí nhiều thời giờ và công sức, tệ nhất là sẽ bỏ lỡ nhiều cơ hội.
Đủ tiêu chuẩn mua nhà nghĩa là, người mua phải có đủ tiền down. Với một căn nhà giá bét là $300,000 thì đương sự phải có ít nhất 20%, tức $60,000 chưa kể chi phí giấy tờ chừng $10,000 nữa. Đó mới là yêu cầu về tiền mặt. Về điều kiện vay tiền, đương sự còn phải có lý lịch tốt, có Income đầy đủ đáp ứng đòi hỏi của nhà tài trợ.
Trước khi nhận cho người mua trả giá (make offer), người bán FSBO cần phải xem anh/chị ta đã có giấy chấp thuận cho vay tiền của ngân hàng chưa. Mặc dầu giấy này mới chỉ là “pre-approval,” chưa hoàn toàn chắc chắn 100%, nhưng nếu tờ giấy ấy mà không có được, thì nhiều phần tất cả mọi thương lượng tiếp đó sẽ là vô ích, không thể dẫn tới một kết cục nào cả.
Ngoài 5 câu hỏi trên, người viết bài này muốn lưu ý thêm, có thể coi như câu hỏi thứ 6:
6. Câu hỏi thứ sáu: Tôi có biết cách thoát khỏi những ràng buộc pháp lý để sau khi bán nhà mình có thể thảnh thơi dọn ra, không vướng bận gì với căn nhà cũ nữa không?
Sau khi đã bỏ ra bao nhiêu công lao mới có được một người mua vừa giá, đủ điều kiện vay tiền nhà băng, bạn phải làm gì tiếp đó? Phải làm thế nào để kết thúc thương vụ một cách an toàn và hợp pháp?
Để bảo vệ mình, để không bị dính dáng trách nhiệm sau khi đã rời nhà, bạn phải có một hợp đồng mua bán thật … kín kẽ. Thế nào là kín kẽ? Với các phương tiện nghiên cứu lan tràn trên Internet hiện nay, việc tham khảo và tự soạn một hợp đồng như thế không phải là ngoài tầm tay của nhiều người bán nhà FSBO. Những người không quen nghiên cứu tin tức qua mạng, tuy không nhờ Agent, bạn có thể nhờ đến một văn phòng chuyên môn rà lại nội dung văn bản với một lệ phí tượng trưng.
Trên đây là 6 câu hỏi tiên quyết. Có thể công việc còn đòi hỏi nhiều hơn thế. Nhưng với 6 vấn đề nêu trên, nếu bạn có thể đảm đương được cả, thì cứ mạnh dạn treo bảng For Sale By Owner. Bằng không, bạn có thể tìm một đại diện Agent sau khi đã cân đo mọi lợi hại liên quan. (et)