Tiêu Thụ

Làm thế nào để tận dụng tối đa lợi ích, nếu phải bán nhà Short Sale?

Eric Trần/Viễn Đông Thursday, 30/08/2012 - 03:20:33

Có điều gì ngoắt ngoéo ở đây không? Và… chẳng lẽ nhà băng lại chịu lỗ vì mình sao? Chắc phải có điều kiện gì?

Eric Trần/Viễn Đông

Bạn có một căn nhà mua từ 5 năm trước, dành dụm mãi mới đủ điều kiện mua. Và căn nhà đã trở thành cái tổ ấm đầy hãnh diện, nơi mà bạn hy vọng sẽ được sống bình yên cho đến tuổi già. Nhưng thị trường thật bất ngờ, mua xong thì giá nhà đổ dốc, xuống tới một mức thấp hơn cả số tiền bạn còn nợ nhà băng. Suy đi tính lại, bạn thấy rằng phải chi cứ đi thuê nhà thì tiền thuê còn rẻ hơn tiền làm chủ. Lại thêm, kinh tế khó khăn, lợi tức xuống thấp khiến bạn chật vật lắm mới xoay đủ tiền để trả nợ Mortgage hàng tháng. Có người bảo nếu muốn bán nhà rồi ra ngoài ở thuê thì họ giúp bán theo lối Short Sale, để có thể phủi tay ra đi, hoàn toàn không vướng bận gì với số nợ còn lại cả. Xem ra đó là một giải pháp hay cho bạn lúc này. Nhưng thực sự bạn có làm như vậy được không? Có điều gì ngoắt nghéo ở đây không? Và… chẳng lẽ nhà băng lại chịu lỗ vì mình sao? Chắc phải có điều kiện gì?
Trước hết, xin tóm tắt về Short Sale và những điều kiện liên quan tới nó. Như trên đã nói, bán Short Sale là bán lỗ, bán xong rồi chẳng được đút túi đồng nào, mà lại còn thiếu tiền nhà băng. Thí dụ: 5 năm trước, bạn phải mua căn nhà này với giá 500.000 Mỹ kim. Bạn bỏ ra 100.000 Mỹ kim để “down”, và vay mượn 400.000 Mỹ kim nữa của nhà băng mới đủ sức mua. Nhưng với giá thị trường bây giờ, giá căn nhà chỉ còn… 370.000 Mỹ kim. Trong khi đó, với số nợ 400.000, bạn phải trả góp hơn 2.000 Mỹ kim một tháng. Nếu tính cả thuế tài sản và bảo hiểm, số tiền tổng cộng bạn phải có mỗi tháng để giữ lại căn nhà lên tới 2.500 Mỹ kim. Quả là một gánh nặng nề! Tuy nhiên, nếu không kham nổi mà phải bán nhà với giá 370.000 Mỹ kim, bạn sẽ mất đứt 100.000 Mỹ kim tiền “down” lúc đầu, mà vẫn còn thiếu của nhà băng 30.000 Mỹ kim nữa. Trong tình cảnh đó, nhà băng có thể bằng lòng chịu lỗ 30.000 Mỹ kim, và để cho bạn ra đi… thanh thản. Thực sự, bạn chẳng thanh thản gì sau một vụ buôn bán như thế, nhưng nếu không phải lo về cái vụ 30.000 Mỹ kim đó trong tương lai nữa thì cũng đỡ. Để thực hiện việc này, bạn phải có sự đồng ý của nhà băng. Vì giấy tờ liên quan đến việc này khá phức tạp mà tự mình chúng ta không đảm đương nổi, bạn phải nhờ tới một chuyên viên địa ốc làm trung gian liên lạc. Sau đây là những điều tối thiểu bạn phải biết, và không thể ngần ngại khi đặt ra cho người sẽ đại diện cho mình trong nhiệm vụ khó khăn này.

1. Đương sự đã thực hiện được bao nhiêu vụ short sales thành công?
Câu hỏi này rất quan trọng, bởi vì shortsale là một thương vụ đa dạng đòi hỏi sự từng trải và khéo léo của người Agent. Không thể hoàn toàn trông cậy nơi những gì họ đã học trong trường lớp, hoặc một cái chứng chỉ tốt nghiệp của họ. Thực tế có thể sẽ không diễn biến theo những gì họ suy tính.

2. Nếu đã từng làm short sales trước kia, thì họ đã giao dịch với những nhà băng nào? Với cấp nào trong nhà băng?
Để có thể đạt được sự chấp thuận của chủ nợ, người Agent phải biết rõ cần nói chuyện với nhân vật nào, giữ chức vụ gì? Đó chắc chắn là một nhân vật không dễ gặp, không có mặt ngay ở quầy nhân viên để tiếp khách với nụ cười rạng rỡ đâu! Vậy người Agent làm cách nào để đến với người có quyền quyết định thông qua những nhân viên cấp dưới?

3. Tiến trình thương lượng mất bao lâu? Nhanh nhất là bao lâu? Chậm nhất là bao lâu?

Việc thương lượng dĩ nhiên không thể kết thúc nhanh chóng. Nhưng trong việc bán Short Sale, ích lợi của người ra đi chưa hẳn nằm trong việc kết thúc sớm. Bởi vì trong thời gian đó, có thể bạn không phải trả tiền nhà! Bạn cần phải hỏi rõ về việc này, nếu không phải trả tiền nhà hàng tháng, thì thời gian bạn còn ở lại trong nhà được là bao lâu? Ích lợi của bạn thực sự nằm ở đâu: Kéo dài thời gian thương lượng? Hay kết thúc thương lượng sớm?

4. Bạn phải đối phó với bao nhiêu chủ nợ?
Đa số chúng ta chỉ biết có một chủ nợ, đó là nhà băng đã cho mượn tiền mua nhà. Nhưng thực tế, căn nhà có thể cõng trên lưng đó đủ thứ chủ nợ: Ngoài tiền nợ nhà băng thứ nhất, có người còn lấy nhà của mình ra bảo kê để mượn “nợ nhì”… Thêm vào đó, chủ nhà có thể còn nợ thuế tiểu bang, liên bang… Không thể quên những công ty PMI, tức là các công ty bảo hiểm cho món nợ… Tất cả những chủ nợ ấy đều trông vào tiền bán nhà để trừ nợ, tất cả đều đã buộc một đầu dây vào căn nhà để khi bán nhà là họ xuất hiện ngay. Nhưng cái dây đó gọi là “lien”, cho phép chủ nợ được phép xiết nợ. Người Agent phải có đủ đảm lược để tiếp xúc và thương lượng thành công với tất cả những chủ nợ ấy, để tất cả đều có phần, và vẫn còn lại một phần nhỏ làm tiền huê hồng cho chính mình. Bằng không thì tiến trình Short Sale không thể kết thúc được, hoặc kết thúc mà chẳng còn lại gì cho người Agent cả.

5. “Moving Expenses” là gì?
Đó là số tiền nhỏ (có thể lên tới 5.000 hoặc 6.000 Mỹ kim, chứ chẳng nhỏ nhít gì) để bạn lo việc di chuyển đồ đạc và đi tìm một chỗ ở mới. Kể cũng lạ, số tiền 30.000 Mỹ kim còn thiếu lại của nhà băng đã bị không bị truy cứu, lại còn được lót tay vài ngàn sau khi rời nhà. Nhưng chuyện đó đã là thông lệ, bạn không thể không hỏi đến.
Trên đây là một số câu hỏi căn bản người chủ nhà cần đặt ra với Agent trước khi cho đương sự đại diện mình.
Người ta nói “Lên voi xuống chó”, lúc mua được nhà thì vẻ vang như lên voi, khi phải bán Short Sale để ra đi thì ủ dột như “xuống chó”. Nhưng với những điều kiện dính liền với Short Sale như trên, thì việc “xuống chó” không đến nỗi ê chề, vì con “chó Mỹ” vẫn còn có thể giữ thể diện cho bạn trong lúc thất thời, miễn là người Agent phải đủ khả năng để hoàn thành sứ mạng thương lượng.

Erictran15751@gmail.com


Viendongdaily.com và tác giả giữ bản quyền bài trên trang này. Xin đừng trích đăng dưới bất cứ hình thức nào.

Viết bình luận đầu tiên

MỚI CẬP NHẬT