Lần đầu tiên trong năm: Mức tăng giá nhà bắt đầu giảm

Một chuyên viên địa ốc giới thiệu nhà cho khách ở Miami. (Getty Images)

Lãi suất tiền vay ngân hàng đã tăng trở lại, gây áp lực cho người mua nhà, ảnh hưởng đến thị trường địa ốc.
Giá nhà tăng 5.8% trong tháng Tám so với cùng thời gian năm 2017, theo chỉ số giá nhà S & P CoreLogic Case-Shiller. Tuy vậy, vẫn thấp hơn tỷ lệ tăng 6% hồi tháng Bảy.



Trong một bản báo cáo mới phát hành, ông David M. Blitzer, Giám Đốc Điều Hành và Chủ Tịch Ủy Ban Chỉ Số tại S & P Dow Jones cho biết doanh số bán nhà đã có chiều hướng bình thường trở lại, và mức tăng giá không còn nóng sốt như trước nữa.

Việc tăng lãi suất bắt đầu từ đầu tháng Chín đã khiến doanh số bán nhà chậm lại, vì mức giá đã quá cao đối với một số người mua.

Giá nhà đã không ngừng leo thang trong vài năm qua do nguồn cung thiếu nghiêm trọng. Tuy vậy, do giá nhà cao nên người mua không mua được, còn nhiều người muốn bán cũng không làm được gì hơn là ngồi...chờ thời.



Thị trường đang bắt đầu có xu hướng cân bằng hơn giữa số nhà cung cấp và nhu cầu, sau một thời gian mất quân bình trầm trọng. Tuy nhiên, chưa có dấu hiệu rõ ràng nào cho thấy giá sẽ giảm trở lại mức bình thường.

Năm 2006, khi giá nhà vọt lên tới nóc, sau đó giảm, phân lời giảm tới đáy và bắt đầu tăng ba năm sau đó," ông Blitzer cho biết. "Còn hiện nay, tỷ lệ phân lời nằm ở mức ổn định. Nếu lịch sử không tái diễn, có nghĩa là không có sự sụp đổ về tài chính nhà ở như 12 năm trước, sự khủng hoảng về giá nhà khó xảy ra."

Doanh số bán nhà có tăng, nhưng vẫn thấp

Ngay cả khi mức tăng đã giảm, giá cả ở thị trường địa ốc tại một số địa phương vẫn còn cao, như Las Vegas, San Francisco và Seattle có mức tăng hàng năm lớn nhất trong số 20 thành phố.

Trong tháng Tám, giá nhà tại Las Vegas tăng 13.9% so với cùng kỳ năm ngoái, tiếp theo là San Francisco với mức tăng 10.6% và Seattle tăng 9.6%.

Hồi tháng Chín, doanh số bán nhà có tăng lên một chút: 0.5% so với tháng trước, nhưng tốc độ vẫn thấp hơn năm ngoái.

Lý do: khả năng chi trả là gánh nặng trên vai người mua.
Các hợp đồng đã ký để mua nhà hiện có tăng 0.5% so với tháng Tám nhưng thấp hơn 1% so với tháng Chín 017, theo Hiệp Hội Địa Ốc Quốc Gia (NAR). Đây là tháng thứ 9 liên tiếp thọ trường bất động sản bị giảm doanh thu hàng năm.

"Điều này cho thấy rằng người mua đang đứng ở vòng ngoài của thị trường bất động sản, họ cứ mãi chờ đợi để nhảy vào bên trong với số lượng nhà bán có sẵn và giá cả hợp lý," Lawrence Yun, kinh tế gia trưởng cho Realtors nói.

"Điều kiện chung của nền kinh tế là tuyệt vời, nó chỉ đơn giản là đã không nâng doanh số bán nhà trong năm nay. Giá nhà vẫn đang tăng lên, vì vậy những người mua vẫn đang nhìn thấy lợi nhuận trong việc đầu tư về nhà ở."

Trong khu vực, doanh số bán nhà chờ ở Đông Bắc giảm 0.4% trong tháng và giảm 2.7% so với một năm trước. Ở Trung Tây, chỉ số này tăng 1.2% hàng tháng nhưng giảm 1.1% mỗi năm. Doanh số bán hàng ở miền Nam đã giảm 1% hàng tháng nhưng đã tăng 3.3 % so với một năm trước đây. Chỉ số ở miền Tây Hoa Kỳ tăng 4.5 % hàng tháng nhưng giảm 7.4 so với tháng 9 năm 2017. Nhà ở phía miền Tây là đắt nhất so với toàn quốc.

Cổ phiếu nhà ở giảm mạnh

Hồi cuối tuần trước, cổ phiếu nhà ở giảm mạnh đã ảnh hưởng đến thị trường địa ốc. Sự suy giảm mạnh về cổ phiếu nhà ở cộng với lãi suất thế chấp cao có thể giáng một cú vào thị trường nhà đất, phân tích gia hàng đầu về nhà ở từ Evercore ISI Stephen Kim nói với CNBC.

Nền kinh tế phát triển mạnh mẽ có lợi cho các công ty nhà ở, nhưng nó cũng làm giá cả tăng lên, ông Kim cho biết.

Theo Philadelphia Stock Exchange một số cổ phiếu liên quan đến nhà ở đã giảm gần 30% trong năm nay.
Trong khi đó, chuyên gia về địa ốc Wharton School bà Susan Wachter nói với CNBC rằng bà không cảm thấy lạc quan chút nào. Đơn giảm là nguồn cung ứng không đáp ứng nhu cầu, và giá nhà vượt quá cao so với khả năng của người mua.

Wachter tin rằng thị trường nhà ở đã đạt cao điểm, người mua sẽ chẳng còn cơ hội một khi giá nhà quá cao và tỷ lệ phân lời ngày một leo thang.

Giảm tỷ lệ người trẻ làm chủ nhà

Trước tình trạng nhu cầu quá lớn mà lượng cung không đù, các chuyên gia cho rằng những người trẻ có thể phải chờ đợi đến khi về hưu mới có thể làm chủ được một căn nhà.

Sở hữu một căn nhà đã không còn phổ biến như trước đây - đặc biệt là với những người trẻ ngày nay. Kết luận này của Trung tâm nghiên cứu về tuổi thọ Stanford, trong một cuộc khảo sát mới đây.

Tỷ lệ người sở hữu nhà đã giảm xuống còn 63% trong năm 2016 - mức thấp nhất trong nửa thế kỷ qua, và giảm tới 70%, mức giảm cao nhất tính từ cuối năm 2005.

Các nhà nghiên cứu tìm thấy những người chủ sở hữu nhà giảm nhiều nhất là ở lứa tuổi dưới 30 tuổi so sánh với các thế hệ khác.

Tại sao vậy? Mọi người ai chẳng muốn “an cư lạc
nghiệp” khi đã có một gia đình, nhưng việc “an cư” trở nên rất khó khăn vì giá nhà quá cao. Vì thế, những cặp vợ chồng trẻ ngày nay không ai muốn có con sớm.

Năm 1960, những phụ nữ và nam giới tuổi trung niên đầu tiên kết hôn vào khoảng 20 tuổi. Ngày nay, tuổi trung bình cho một cuộc hôn nhân đầu tiên là gần 30. Trong khi đó, tỷ lệ các hộ gia đình đã lập gia đình có con, 18-34 tuổi, giảm xuống 25% vào năm 2015, từ 37% năm 1990, theo Viện Đô Thị.