Tiêu Thụ

Lợi hại khi vay tiền dưới sự bảo trợ của chính phủ

Eric Trần/Viễn Đông Saturday, 15/12/2012 - 06:54:26

Vậy thì phải nói 251.000 Mỹ kim là một cái giá hời, không bao giờ còn có thể mơ tưởng được ở Quận Cam này nữa.

Eric Trần/Viễn Đông

Trong nhiều tuần qua, Eric đã có dịp trình bày về những chương trình vay mượn để mua nhà, chính yếu gồm 2 loại: Vay tiền của tư nhân và vay tiền dưới sự bảo trợ của chính phủ đôi khi được gọi tắt là “vay tiền của chính phủ”. Dưới sự bảo trợ của chính phủ, người vay được hưởng một số quyền lợi, nhưng đổi lại phải chấp nhận một số điều kiện. So sánh qua lại thì chưa chắc “đi” chương trình của chính phủ đã có lợi. Hôm nay xin được kể ra trường hợp cụ thể về một người bạn vay tiền của chính phủ.
Hãy cứ gọi đương sự là anh chị X, một cư dân Little Saigon, Quận Cam. Cách đây hơn 10 năm, X mua được một căn nhà với giá phải chăng vào thời điểm đó, nhưng là rất hạ so với thời điểm này: Căn nhà 3 phòng ngủ, 2 phòng tắm giá 251.000 Mỹ kim ở Garden Grove. Không kể vào thời “hoàng kim” của địa ốc Quận Cam, khoảng năm 2006, trị giá căn nhà lên gần tới 600.000 Mỹ kim, nhưng ngay cả vào thời điểm gọi là sa sút này (2011, 2012) chúng ta cũng không thể mua được một căn nhà như vậy với cái giá đó. Mới đây, một người bạn khác của Eric đấu giá được một căn nhà ở gần đó sau khi nhà đã bị foreclosed (xiết nợ) với giá 305.000 Mỹ kim. Vậy thì phải nói 251.000 Mỹ kim là một cái giá hời, không bao giờ còn có thể mơ tưởng được ở Quận Cam này nữa.
Khi mua nhà, người bạn của Eric “down” 20%, tương đương 50.200 Mỹ kim. Phần còn lại anh “vay tiền của chính phủ” theo chương trình CHFA cũng gọi là CalHFA, là chương trình vay tiền mua nhà do chính phủ California đứng ra bảo trợ. Sau đây là một vài chi tiết:
- Mortgage amount (tổng số tiền nợ): 200.000 Mỹ kim.
- Phân lời (interest rate): 5,75%
- Trả trong 30 năm, thì tiền mortgage một tháng là: 1167,15 Mỹ kim
- Thuế đất và bảo hiểm: 330 Mỹ kim
Tổng cộng, anh trả khoảng 1.500 Mỹ kim một tháng.
Xem xét các chi tiết trên, chúng ta thấy X được lợi gì? Dường như chẳng lợi lộc gì cả! Nhưng nếu xét vào thời điểm đó, với điểm tín dụng của anh thì phân lời bình thường là 6,50%. Đi với CalHFA, phân lời của anh chỉ có 5,75%, tức là thấp hơn nhiều. Quyền lợi là như thế, bù lại anh có phải theo điều kiện gì không? Dĩ nhiên! Và điều kiện đó như sau:
Bắt buộc phải ở lại căn nhà đó ít nhất 10 năm. Nếu bán nhà trước thời hạn 10 năm mà được lời, thì phải chia phần lời đó với CalHFA.
Khi ký giấy vay tiền qua CalHFA, vợ chồng X nghĩ rằng mình mua nhà để ở cho đến trọn đời, chứ có bao giờ nghĩ rằng sẽ bán nhà đâu. Chính vì thế, đòi hỏi thời hạn 10 năm, chứ nếu buộc anh ở tới 20 năm mà được giảm lãi suất thêm nữa, chắc X cũng bằng lòng.
Nhưng thị trường địa ốc nước Mỹ nói chung và Quận Cam nói riêng thực có nhiều diễn biến ly kỳ. Chỉ cần 4 năm sau, giá trị căn nhà đã vọt lên tới 600.000 Mỹ kim, tức là anh đã có một số equity (tích sản, nói cụ thể là tiền lời) lên tới 350.000 Mỹ kim. Và ai mà không mơ tưởng tới vài ba năm sau, căn nhà - một căn nhà rất bình dân trong một khu cư dân nghèo - có thể lên tới cả… triệu bạc!
Có ai ngờ, địa ốc Quận Cam đã lên tới cao điểm vào năm 2005, và từ từ đổ dốc sau đó. Anh nghĩ lại, “biết thế thì bán quách khi nhà đang có giá cho xong!”. Nhưng nếu năm 2005 anh X bán nhà, và được lời khoảng 350.000 Mỹ kim thì anh sẽ phải chia lại cho CalHFA một phần trong số đó. Dĩ nhiên không có ai làm như vậy, ai cũng mong cho hết thời hạn 10 năm rồi mới bán để có thể ôm trọn số tiền lời. Cho đến nay, thời hạn 10 năm đã qua đi, nhưng giá trị căn nhà không tăng lên cả triệu đồng mà lại dần dần tụt dốc cho đến một lúc chỉ còn 350.000 Mỹ kim. Bây giờ, trong khi các nhà quan sát nói rằng địa ốc đang dần dần bốc lên thì anh lại muốn “ôm” nhà để chờ đợi giấc mơ… triệu phú, nếu trời giúp anh giữ được căn nhà xuyên qua sóng gió thời cuộc, không để nó bị mất vì xiết nợ (foreclosure).
Trong khi đó, một người bạn của X, đủ điều kiện để mượn tiền theo chương trình CalHFA, nhưng người này đã từ chối, bởi vì không muốn bị ràng buộc vào điều kiện 10 năm.
Tóm lại, vay tiền theo chương trình của chính phủ là có lợi hay có hại? Thực khó mà trả lời bằng một câu dứt khoát là có lợi hay có hại. Thị trường tài chánh luôn luôn có những bất ngờ không thể tiên đoán. May rủi, đó chính là ý nghĩa của đầu tư. Có lợi hay có hại, chuyện đó phải được xét theo hoàn cảnh từng người, vào từng giai đoạn của đời sống. Nếu là người biết tận dụng hoàn cảnh để kiếm lời, thì dù không làm nghề kinh doanh địa ốc, bạn không nên để bị ràng buộc, và không nên nhận điều kiện 10 năm của CalHFA. Nhưng nếu là một người yên phận thủ thường, chủ tâm mua nhà để ở, không hề nghĩ tới việc tự ý dọn ra, bạn có thể chấp nhận bất cứ điều kiện nào về thời gian miễn là có được một lãi suất thấp, càng thấp càng tốt.

Erictran15751@gmail.com

Viendongdaily.com và tác giả giữ bản quyền bài trên trang này. Xin đừng trích đăng dưới bất cứ hình thức nào.

Viết bình luận đầu tiên

MỚI CẬP NHẬT