Thursday, 10/10/2019 - 07:29:14

Luật cải cách cho thuê nhà: Những gì nhà đầu tư cần biết


Hai chủ nhà đang đến xem nhà cho thuê của họ tại Berkeley, California. (Getty Images)



Một số tiểu bang đang áp dụng các hướng dẫn cho thuê mới có thể có ảnh hưởng đến các nhà đầu tư cho thuê nhà.
Thay đổi luật cho thuê là một trong những vấn đề hàng đầu mà các tiểu bang phải đối mặt ngay lúc này. Nó có tác động lớn đến cả những chủ cho thuê nhỏ và các nhà đầu tư có tổ chức.
Oregon dẫn đầu sự cải cách, nhưng California và New York cũng đã tạo ra các luật kiểm soát tiền thuê mới trong năm nay. Các tiểu bang khác - bao gồm Illinois, đã cấm ban luật kiểm soát tiền thuê nhà vào năm 1997 – nay đang xét lại luật pháp toàn tiểu bang.
Cải cách cho thuê thay đổi theo từng tiểu bang tùy thuộc vào nền kinh tế và loại nhà cho thuê. Nhưng các luật cho thuê thường xoay quanh hai vấn đề chính: tăng tiền thuê nhà và bảo vệ người thuê nhà khỏi bị đuổi.

Giới hạn tăng tiền thuê thường gắn liền với tốc độ tăng trưởng kinh tế lúc đó. Các luật liên quan đến việc chủ nhà có thể tăng tiền thuê bao nhiêu sau khi có chỗ trống thường là một phần của luật lệ.
Tiến trình trục xuất cũng bị kéo dài ra. Các nhà lập pháp tập trung vào việc hạn chế các vụ trục xuất "vô cớ" và bảo đảm người thuê nhà không bị đuổi đơn giản vì chủ nhà muốn tăng tiền thuê nhà.
Luật của mỗi tiểu bang khác nhau và chỉ có một vài tiểu bang bị ảnh hưởng ngay. Nhưng chủ nhà và nhà đầu tư cần biết rằng việc kiểm soát tiền thuê có thể lan rộng hơn.

Oregon dẫn đầu

Năm 2019, Oregon trở thành tiểu bang đầu tiên kiểm soát tiền thuê toàn tiểu bang. Theo luật mới, mức tăng tiền thuê được giới hạn ở 7% cộng với lạm phát trong bất kỳ khoảng thời gian 12 tháng nào. Mỗi năm, giới hạn tăng tiền thuê sẽ được thiết lập bởi các nhà kinh tế tiểu bang. Cho phần còn lại của năm 2019, nó là 10.3%. Điều này chỉ áp dụng cho các tòa nhà trên 15 năm và không bao gồm nhà ở được chính phủ trợ cấp.
Khi nhà trống, chủ nhà có thể tăng tiền thuê nhà, nhưng nếu người thuê không gia hạn hợp đồng thuê sau năm đầu tiên, thì giới hạn giá thuê vẫn giữ nguyên. Trong hầu hết các trường hợp, chủ nhà được tự do tăng tiền thuê nếu người thuê tự dời đi. Tuy nhiên, nếu một người thuê nhà bị đuổi mà không có lý do hoặc hợp đồng thuê của họ không được gia hạn sau năm đầu tiên, thì mức giới hạn tăng tiền thuê vẫn được giữ nguyên.
Các luật mới cũng thay đổi cho các vụ trục xuất vô cớ. Những người thuê nhà theo kiểu trả tiền thuê nhà hàng tháng trong hơn một năm sẽ được bảo vệ và tiểu bangđòi hỏi thông báo 60 ngày từ chủ nhà. Cần thông báo 30 ngày cho những người sống trong nhà dưới một năm. Tuy nhiên, tại Portland, luôn cần có thông báo 90 ngày.
Chủ nhà có thể đuổi người thuê nhà vì không trả tiền thuê nhà hoặc các vi phạm hợp pháp khác. Chủ nhà cũng có thể đuổi người thuê nhà với thông báo 90 ngày vào cuối năm thuê nhà đầu tiên. Họ có thể trục xuất bất cứ lúc nào nếu họ chuyển một thành viên gia đình vào nhà hoặc cần sửa sang để bảo đảm an toàn cho người ở. Nếu chủ nhà bán tài sản, họ phải trả số tiền thuê một tháng cho người thuê nhà làm chi phí di chuyển.
Một ngoại lệ: chủ nhà chia môt căn nhà đôi (duplex) với người thuê nhà được miễn trừ.


New York: kiểm soát tiền thuê và ổn định tiền thuê

Thành phố New York là một trong những thị trường nhà ở chặt chẽ nhất thế giới và là một thử thách cho chủ nhà. Có hai cách New York City hạn chế những gì chủ nhà có thể tính tiền: kiểm soát tiền thuê nhà và ổn định tiền thuê. Kiểm soát tiền thuê giới hạn số tiền mà một đơn vị nhà có thể cho thuê bằng cách đặt giới hạn tiền thuê. Ổn định tiền thuê giới hạn số tiền mà tiền thuê có thể được tăng.
Kiểm soát tiền thuê nhà đã trở nên thông thường ở New York trong thế kỷ qua, nhưng hiện đã giảm dần. Kiểm soát tiền thuê chỉ áp dụng cho các tòa nhà được xây trước năm 1947. Để đủ điều kiện, người thuê hoặc thành viên trong gia đình của họ phải sống trong nhà kể từ tháng 7 năm 1971. Gia đình có thể chuyển giao nhà cho một thành viên khác trong gia đình. Nếu không có thành viên nào trong gia đình muốn ở, nhà này có thể bị bỏ ra khỏi hệ thống. Ở thành phố New York, đã từng có tới hai triệu căn apartments được kiểm soát tiền thuê. Hiện nay chỉ còn ít hơn 22.000.
Ổn định tiền thuê phần lớn áp dụng cho các căn apartments trong các tòa nhà có ít nhất sáu căn xây từ năm 1947 đến 1974. Không bao gồm các căn condo và co-ops. Tuy nhiên, chỉ vì một đơn vị trong tòa nhà được ổn định tiền thuê không có nghĩa là toàn bộ tòa nhà sẽ giống như vậy.
Theo Hội Đồng Hướng Dẫn Thuê Nhà của NYC, một đơn vị phải đáp ứng một loạt các hướng dẫn dựa trên số tiền thuê và thời gian khi người thuê chuyển đến để hội đủ điều kiện ổn định tiền thuê.
Mỗi năm, Hội Đồng Hướng Dẫn Thuê Nhà của thành phố đặt tỷ lệ phần trăm tăng tiền thuê cho các tòa nhà này. Từ tháng 10 năm 2019 đến tháng 9 năm 2020, mức tăng tiền thuê trong các tòa nhà ổn định được đặt ở mức 1,5% cho hợp đồng thuê một năm và 2,5% cho hợp đồng thuê hai năm. Ban Hướng Dẫn Thuê duy trì một danh sách tất cả các căn apartments ổn định tiền thuê.
Theo luật mới, Hội Đồng Hướng Dẫn Thuê Nhà tiếp tục đặt mức tăng tiền thuê. Các luật mới cũng loại bỏ luật cho phép các căn hộ ổn định tiền thuê trở lại giá thuê theo thị trường nếu bị chỗ trống.
Trước đây, chủ nhà cũng có thể tăng tiền thuê tới 20% khi người thuê nhà chuyển đi, nhưng các luật mới đã loại bỏ điều đó. Chủ nhà cũng có thể tăng tiền thuê tới 6% cho những cải tiến có lợi cho tất cả những người thuê nhà, nhưng hiện tại đã bị giới hạn ở mức 2%. Tương tự, tăng giá thuê để cải thiện căn apartment cá nhân cũng bị hạn chế.
Các sơ hở khác, bao gồm cả việc bãi bỏ quy định đối với người thuê nhà có lợi tức cao và nhiều miễn trừ cho việc sử dụng của chủ nhà, cũng không còn nữa.
Ngoài ra còn có bảo vệ mở rộng cho tất cả các căn apartments. Tiền đóng cọc an ninh được giới hạn trong số tiền thuê một tháng. Người thuê nhà cũng có thêm nơi giúp đỡ nếu họ bị trục xuất. Điều này có nghĩa là việc trục xuất có thể mất nhiều thời gian hơn và chủ nhà sẽ phải trải qua thêm một số quy trình.
Chủ nhà và các nhóm địa ốc ở thành phố New York đã chống lại những thay đổi, nói rằng việc ổn định tiền thuê lan rộng sẽ làm chủ nhà ngại đầu tư vào các tòa nhà của họ và cuối cùng sẽ làm hại người thuê nhà.


Một nhà cho thuê vùng đông bắc Capitol Hill thuộc khu vực thủ đô Hoa Thịnh Đốn. (Getty Images)

Luật mới ở California


Việc kiểm soát tiền thuê trên một tiểu bang rộng lớn như California không phải là điều dễ dàng. Trong khi các cử tri ở California bỏ phiếu chống kiểm soát tiền thuê năm ngoái, các nhà lập pháp đã không từ bỏ sự kiểm soát và luật mới bao gồm các thỏa hiệp về một số vấn đề chính. Luật này, Dự Luật California 1482, loại trừ các thành phố đã có luật cho thuê. Điều này bao gồm hai thành phố lớn nhất là San Francisco và Los Angeles.
Ở California, nếu một người thuê nhà đã sống trong một đơn vị nhà ở trong 12 tháng, việc đuổi họ trở nên khó khăn hơn rất nhiều và họ chỉ có thể bị đuổi nếu họ:
- không trả tiền thuê
- vi phạm hợp đồng thuê nhà theo một số cách khác
- liên quan đến hoạt động tội ác trong căn nhà, hoặc
- gây ra một số phiền toái công cộng khác
Chủ nhà cũng có thể đuổi nhà nếu gia đình trực tiếp của họ sẽ dọn vào căn nhà hoặc nếu nó được chuyển đổi thành nhà chung cư. Chủ nhà phải trả chi phí tái định cư của người thuê nhà.
Luật pháp cũng không cho phép bất kỳ thành phố nào ở California đặt giới hạn kiểm soát tiền thuê hàng năm thấp hơn 5% cộng với lạm phát. Nhà một gia đình và condo được miễn kiểm soát tiền thuê nhà, bảo vệ các nhà đầu tư bất động sản nhỏ. Hiệp Hội Chung Cư California đã không phản đối dự luật, nhưng Hiệp Hội Bất Động Sản California đã đưa ra một tuyên bố rằng các luật mới không đủ để tăng nguồn cung cấp nhà cho thuê giá rẻ.

Chủ nhà cần lưu ý những gì?

Ngay cả khi kiểm soát tiền thuê nhà chưa phải là một vấn đề trong cộng đồng của bạn, nó có thể sẽ đến. Đối với chủ nhà, luôn luôn quan trọng để biết về những gì đang xảy ra trong cộng đồng. Hãy chú ý đến những tin tức địa phương nơi cho thuê của bạn và tham dự các cuộc họp thành phố nếu có thể. Là một nhà đầu tư bất động sản, bạn có thể lên tiếng và được lắng nghe.
Luật pháp thành phố và tiểu bang thường tập trung vào hai vấn đề cốt lõi: chi phí thuê nhà và tiến trình trục xuất. Khi bạn xác định ngân sách của mình và tiền thuê, nên biết rằng các quy định của thành phố hoặc tiểu bang có thể giới hạn tiền thuê ngay bây giờ hoặc trong tương lai bằng cách cập nhật luật.
Như đã thấy ở các ví dụ nêu trên, hầu hết các luật và pháp lệnh không giống nhau - thường có các luật khác nhau tùy thuộc vào quy mô và tuổi của tòa nhà. Nên biết tài sản của bạn nằm chỗ nào liên quan đến pháp luật địa phương của bạn.
Việc trục xuất không bao giờ là một tiến trình dễ dàng, nhưng hầu hết các luật đều ủng hộ người thuê nhà. Là chủ nhà, bạn sẽ cần phải hiểu quy trình trong khu vực của mình trước khi tiến hành. Tài liệu về lý do trục xuất là rất quan trọng. Giữ càng nhiều hồ sơ càng tốt để chứng minh tình trạng. Mặc dù không thể dự đoán được tương lai, nhưng một cách để giảm bớt việc bạn phải đuổi người thuê là phải sàng lọc cẩn thận.
Các nhà đầu tư bất động sản cá nhân có thể là một phần quan trọng của cuộc khủng hoảng nhà ở giá cả phải chăng và bằng cách nhận thức được vấn đề, họ có thể bảo vệ cả chính họ và người thuê nhà.

 

Viết bình luận đầu tiên
Advertising
Bình luận trên Facebook

Bình luận trực tiếp