Tiêu Thụ

Mua hay thuê nhà: Khi nào nên mua nhà? (bài 3)

Saturday, 07/06/2014 - 12:36:52

Qua hai bài trước về việc “nên mua nhà?” và “nên thuê nhà,” chắc thế nào cũng có người cho rằng tôi cổ võ việc đi thuê và chống lại việc mua nhà. Thực ra, tôi chỉ trình bày những lý lẽ hơn thiệt, dựa vào các con số khách quan, chứ không chủ trương cổ võ giải pháp nào hoặc chống lại giải pháp nào

Bình Minh




Nhưng cần phải tính toán kỹ để xem mua thì có lợi, hay thuê có lợi hơn?
 
Qua hai bài trước về việc “nên mua nhà?” và “nên thuê nhà,” chắc thế nào cũng có người cho rằng tôi cổ võ việc đi thuê và chống lại việc mua nhà. Thực ra, tôi chỉ trình bày những lý lẽ hơn thiệt, dựa vào các con số khách quan, chứ không chủ trương cổ võ giải pháp nào hoặc chống lại giải pháp nào. Tuy nhiên, nếu bạn vẫn nghĩ rằng tôi có vẻ nghiêng về giải pháp đi thuê nhà, thì hôm nay tôi sẽ xin trình bày về đề tài “khi nào nên mua nhà,” và dĩ nhiên “khi nào nên bán nhà” để có thể sống bình an, thoải mái và không bị cuốn hút trong những lời mời gọi của thị trường.

Góc nhìn của người viết

Trước khi trình bày vấn đề chính, tôi xin xác định lại vị trí của mình: Tôi không phải là người làm trong ngành địa ốc, nên đương nhiên tôi không có lợi lộc gì khi cổ võ mua nhà. Tôi cũng không làm bất cứ ngành nghề kinh doanh thương mại nào, nên tôi không buộc phải nói điều gì để thu phục khách hàng. Tôi chỉ là một người đi làm, lãnh lương, và dùng đồng tiền lương ấy cho những chi phí trong gia đình. Tóm lại, tôi là một người tiêu thụ thuần túy. Và từ góc nhìn đó, tôi nhận thấy rằng, người tiêu thụ nên mua nhà nếu hoàn cảnh và thời gian hội đủ những điều kiện cần thiết, và đồng thời, cũng phải biết, khi nào cần bán nhà để “bỏ túi” những lợi tức của căn nhà, hoặc ít nhất khỏi trở thành nạn nhân của những làn sóng thị trường.

Đủ điều kiện mua nhà

Ở đây tôi không nói đến những điều kiện đương nhiên, như có công ăn việc làm ổn định, có đủ tiền mặt để down và làm giấy tờ, có điểm tín dụng tốt để được hưởng lãi suất thuận lợi…. Giả sử như các bạn đã có sẵn những điều kiện ấy rồi. Ở đây tôi xin nói thêm về những chi tiết ít khi được đề cập, nhưng lại là những chi tiết quan trọng rất cần được xét tới nếu muốn căn nhà mình mua sẽ mang lại nhiều ích lợi về tài chánh.

Những chi tiết đó có thể gom vào trong 2 đề mục: Giá Cả và Lợi Tức. Hôm nay tôi sẽ nói về giá cả: Làm sao để biết giá nhà là vừa phải? Hoặc giá nhà đã quá nóng?

Giá Cả:

Trong khoảng 10 năm vừa qua, chúng ta đã được chứng kiến cảnh trồi sụt “kinh hoàng” trong thị trường địa ốc, có lúc giá căn nhà lên cao tới mức mà ai có nhà cũng nghĩ rằng mình sẽ trở thành … triệu phú trong vài năm nữa; Rồi đùng một cái, giá nhà theo nhau đổ ào ào đến nỗi thị trường ngập “xác” nhà, giá rẻ đến đâu cũng không ai mua, chủ nhà bỏ đi để nhà hoang phế, rêu phong trong một thời gian dài…. Rồi đùng một cái nữa, giá nhà lại thi nhau leo thang, thiên hạ lại tấp nập tranh nhau mua nhà, người nọ đấu giá với người kia, đẩy giá lên cao vùn vụt….

Trong tình cảnh đó, thử hỏi có một tiêu chuẩn khách quan nào giúp chúng ta phán đoán không? Thưa có! Có một tiêu chuẩn rất khách quan,đó là: Phải xét tới tỷ lệ P/R Ratio.

Tỷ lệ P/R Ratio là gì?

Đây là chữ viết tắt của Price to Rent Ratio, nghĩa là tỷ lệ so sánh giữa giá mua căn nhà và giá thuê căn nhà đó. Muốn tìm ra cái tỷ lệ này, chúng ta thực hiện một vài bước như sau:

1- Thí dụ: Bạn đang ngấm nghé một căn nhà treo giá $450,000, và không hiểu nó có đắt hay không?

2 - Để trả lời câu hỏi này, đừng so sánh nó với giá những căn nhà khác, mà nên so sánh nó với giá thuê. Nghĩa là, tìm hiểu xem một căn nhà tương đương trong vùng đó giá thuê là bao nhiêu. Tôi nghĩ rằng điều này không khó đối với một người đang tìm mua nhà hoặc thuê nhà. Hãy cứ cho rằng, thuê một căn nhà như thế, bạn có thể phải trả tới $2,000 một tháng, tức là $24,000 một năm.

3 - Lấy giá bán (450,000) chia cho giá thuê (24,000) trong một năm, chúng ta sẽ có tỷ lệ P/R Ratio là 18.75.

Ý nghĩa của tỷ lệ P/R Ratio

Giới chuyên môn trong thị trường địa ốc cắt nghĩa cái tỷ lệ P/R Ratio đó như sau:

* Nếu tỷ lệ đó là dưới 20, mua nhà có lợi hơn thuê nhà. Có nghĩa là, giá bán nhà không cao lắm, so với thuê nhà. Nhưng với căn nhà trên đây, tỷ lệ đã xấp xỉ 20, nếu bạn muốn mua lắm, thì vẫn có thể tiến hành.

* Nếu tỷ lệ đó là trên 20, thì thuê nhà có lợi hơn. Có nghĩa là, giá bán nhà quá cao, thị trường quá nóng. Tình trạng này chúng ta đã gặp ở thị trường địa ốc Quận Cam vào năm 2005, khi giá một căn nhà (3 bed/2 bath) có thể lên tới $550,000, nhưng cũng chỉ cho thuê với giá $2,000 một tháng, chứ không thể hơn. Như vậy, tỷ lệ P/R Ratio là 22.91.

Trong tình trạng này, nếu cố gắng mua nhà với giá như trên, thì bạn phải gồng mình một cách rất “bất công” để trả tiền mortgage hàng tháng, so với người thuê nhà. Hy vọng của bạn chỉ là nhìn về phía trước, chờ đợi một lúc nào đó, giá nhà sẽ bốc lên cao hơn để bán lại kiếm lời. Nhưng thực tế cho thấy, giá nhà không thể tăng thêm mà lại xuống thấp, khiến cho bạn đi từ tới chỗ thua hàng tháng (trả nợ nhà cao) đến thua cả ở niềm hy vọng khi bán nhà nữa.

* Nếu kiếm được một căn nhà với tỷ lệ P/R Ratio 14 hoặc 15, thì bạn có thể yên tâm mua với rất nhiều triển vọng: Chẳng những trả tiền nhà ít hơn so với thuê nhà mà lại có thể ước mơ kiếm lời khi bán nhà. Đó chính là tình trạng địa ốc năm 2006, 2007…, khi mà giá nhà Little Saigon chỉ khoảng $350,000 mà không ai mua, trong khi người ta vẫn bằng lòng bỏ ra $2,000 một tháng để thuê nhà một tháng.

Nói tóm lại, khi chúng ta so đo về giá cả, đừng quên xét tỷ lệ P/R Ratio, đó là một lợi khí rất sắc bén của người tiêu thụ khi mua nhà. Nhưng chưa hết, chúng ta còn phải bàn thêm những chi tiết khác về lợi tức. Mong có cơ hội bàn thảo với các bạn về đề tài này vào tuần sau.

Binhminhnguyen2@yahoo.com

Viết bình luận đầu tiên

MỚI CẬP NHẬT