Tiêu Thụ

Mua nhà hay thuê nhà: Đằng nào lợi hơn? (bài 2)

Saturday, 31/05/2014 - 01:13:33

Hôm nay là lần thứ hai tôi được trở lại diễn đàn nầy để bàn về vấn đề luôn luôn nóng hổi tại Quận Cam, đó là vấn đề nên mua nhà hay thuê nhà. Bài trước tôi đã đề cập đến những lý do nên mua nhà, mà những người làm địa ốc hay đưa ra để khuyến khích mua bán. Đồng thời, tôi cũng nêu lên nhận xét của tôi về từng điểm đó

Bình Minh



Nên mua nhà?
 
 
Hôm nay là lần thứ hai tôi được trở lại diễn đàn nầy để bàn về vấn đề luôn luôn nóng hổi tại Quận Cam, đó là vấn đề nên mua nhà hay thuê nhà. Bài trước tôi đã đề cập đến những lý do nên mua nhà, mà những người làm địa ốc hay đưa ra để khuyến khích mua bán. Đồng thời, tôi cũng nêu lên nhận xét của tôi về từng điểm đó. Hôm nay, tôi xin đề cập tới khía cạnh thứ hai: Nên thuê nhà và sẽ trình bày lý do tại sao.

Nên thuê nhà?

Đa số chúng ta đi thuê nhà là vì không đủ khả năng mua nhà. Nếu đủ khả năng mua nhà, chắc chẳng ai muốn đi thuê. Có nhiều lý do khiến người ta không muốn thuê. Tôi không thể cũng như không muốn đề cập tới tất cả mọi lý do đó. Nhưng nếu chỉ xét riêng về lý do kinh tế tài chánh, tôi tin rằng đi thuê nhà có lợi hơn trong nhiều trường hợp. Tôi nói điều này không chỉ dựa vào kiến thức hạn hẹp, hay cảm tính cá nhân, mà dựa vào những dữ kiện và những tính toán cụ thể của những cơ sở tài chánh, những cơ sở chuyên môn về mua bán nhà cửa (như Zillow, Trulia, Ziprealty,...).

Tại sao những nơi sống bằng lợi tức mua bán nhà cửa như vậy mà lại không cổ động mua nhà? Thực ra, họ muốn chúng ta mua nhà chứ, bởi vì có mua bán thì họ mới có khách hàng, mới có lợi tức để … làm giầu! Nhưng họ không thể nói dối, hay đúng hơn, những con số trên máy tính của họ không thể nói dối, mà tuyệt đối khách quan.

Giới tiêu thụ chúng ta có thể dựa vào những số liệu tuyệt đối khách quan đó để quyết định có nên mua nhà hay không. Cũng dựa vào những con số đó, tôi sẽ xin đưa ra một trường hợp không nên mua nhà, và từ đó bạn có thể tự suy ra trường hợp riêng của bạn.

Nếu thuê nhà:

Bạn đang thuê nhà với giá $1,500 một tháng với những điều kiện sau đây:

Tự trả tiền điện nước, nhưng không phải trả tiền sửa chữa bảo trì.

Tiền nhà mỗi năm tăng 3%. Cụ thể, giá thuê $1,500 chỉ tính cho năm đầu, năm sau bạn sẽ phải trả $1,545 một tháng, và năm sau nữa $1,591/tháng, năm kế đó lại cao thêm theo tỷ lệ 3%. Trong thực tế, có người không bị tăng, có người bị tăng với tỷ lệ cao hơn. Nhưng 3% là một tỷ lệ trung bình.

Dự tính mua nhà

Và hiện nay, bạn đang ngấm nghé mua một căn nhà giá $450,000, với những điều kiện như sau:

Down (trả trước) 20%, tương đương $90,000. Tuy con số $90,000 tiền mặt đã là khá lớn, nhưng tôi vẫn chưa kể các chi phí giấy tờ khác, gọi chung là Closing Cost, vào khoảng $15,000. Tổng cộng số tiền mặt người mua nhà phải có ngay là $105,000. Quả thật, con số trên $100,000 như vậy là vượt quá tầm tay của đa số những người tôi quen biết. Còn bạn, nếu có sẵn một món tiền mặt trên $100,000 để trả ngay, bạn vẫn còn phải vay thêm $360,000 nữa mới đủ mua căn nhà $450,000.

Lãi suất 5%: Đây là mức lãi suất phổ thông. Có người được lãi suất nhẹ hơn, có người phải trả lãi suất cao hơn. Với lãi suất 5%, trả nợ trong 30 năm, mỗi tháng bạn phải trả tiền cho ngân hàng $1,745, không tăng và không giảm trong suốt thời gian trả nợ. Nếu kể cả tiền thuế đất và bảo hiểm hỏa hoạn khoảng $500 một tháng, tổng cộng bạn phải bỏ ra $2,245 mỗi tháng.

Bảo trì và sửa chữa $2,000/năm. Là chủ nhà, bạn còn phải bỏ tiền bảo trì và sửa chữa…. Nếu chủ nhà là người Việt Nam vốn tính cẩn thận, thường không bao giờ lơ là trong việc bảo trì sửa chữa, và tân trang, tôi nghĩ rằng tiền sửa chữa bảo trì không thể dưới $2,000 một năm.

Tỷ lệ tăng giá (appreciation rate): 5%. Phần trên liệt kê ra quá nhiều bổn phận mà bạn phải gánh vác khi trở thành chủ nhà. Tuy nhiên, điều tôi sắp nói sau đây là quyền lợi, và nó mới chính là một KHO TÀNG bạn sẽ tìm thấy trong ngôi nhà của mình, đó là: Tỷ lệ tăng giá, gọi là Appreciation Rate. Chúng ta hãy tạm cho rằng căn nhà tăng giá 5% mỗi năm.

Thuế suất 10%. Cũng nằm trong phần quyền lợi, bạn được quyền “claim” thuế, tức là được giảm bớt thuế lợi tức phải đóng mỗi năm. Quyền lợi này nhiều ít tùy thuộc vào thuế suất, tức là tỷ lệ đóng thuế của bạn, thuế suất càng cao thì người chủ nhà càng có lợi, do được giảm thuế nhiều so với lúc chưa mua nhà. Thuế suất 10% là mức suất trung bình trong số những gia đình tôi biết. Đương nhiên, có người phải đóng thuế cao hơn, lên tới 30% lợi tức, nhưng cũng có người đóng thuế dưới tỷ lệ 10%, hoặc chẳng phải đóng đồng nào mà lại còn được sở thuế tặng thêm ít tiền tiêu xài mỗi mùa thuế. Đối với những người không phải trả thuế bao giờ, thì làm chủ nhà hay không chẳng thành vấn đề, quyền lợi “Claim” thuế có cũng như không. Trong thí dụ trên đây, mức đóng thuế của người chủ nhà được cho là 10%.

Kết quả

Muốn biết mua nhà hay thuê nhà có lợi hơn, chúng ta nạp tất cả những chi tiết trên đây vào hệ thống điện toán của trang mạng www.msn.money.com và được kết quả như sau:

Nếu chỉ ở sau 5 năm rồi bán: Chẳng thà đừng mua nhà, bởi vì thuê nhà sẽ tiết kiệm được $6,680, tương đương $1,100 một năm.

Nếu ở sau 10 năm: Mua nhà bạn sẽ tiết kiệm được $7,295 sau 10 năm.

Nếu ở sau 15 năm: Mua nhà bạn sẽ tiết kiệm được $ 3925 sau 15 năm. Có thể nói mua và thuê không khác nhau bao nhiêu.

Nếu ở 20 năm: Thuê nhà sẽ tiết kiệm được $16,350 sau 20 năm, chưa tới $1000 một năm, coi như không đáng kể (?)

Nếu ở 25 năm: Thuê nhà sẽ tiết kiệm được $53,307, đổ đồng hơn $2,000 một năm.

Nếu ở 30 năm: Thuê nhà sẽ tiết kiệm được $106,922, đổ đồng $3,500 một năm.

Trong 6 trường hợp kể trên, chỉ có 2 cơ hội mua nhà có lợi nhích hơn thuê nhà một chút. Bốn trường hợp còn lại, người mua nhà sẽ đi từ thua cho đến thua, so với người đi thuê. Vậy bạn có thể suy ra lợi hại cho trường hợp của mình không?

(Còn tiếp 1 kỳ)
Binhminhnguyen2@yahoo.com

Viết bình luận đầu tiên

MỚI CẬP NHẬT