Tiêu Thụ

Mua nhà: Làm thế nào để rút lui an toàn mà không mất tiền đặt cọc?

Saturday, 07/02/2015 - 02:30:34

Việc thẩm định giá nhà thực chất là để bảo vệ quyền lợi của người mua, nên người mua phải chịu phí tổn thuê mướn nhân viên thẩm định. Trong thực tế, người thẩm định thường được thuê bởi nhà băng, là nơi phải tài trợ đến 80% giá tiền mua nhà.

Bài ERIC TRẦN

Lần trước chúng ta có nói, thị trường địa ốc năm 2015 có thể sẽ là thị trường của người mua (buyer market), trong đó người đi mua nhà có quyền kì kèo trả giá, và đặt ra những điều kiện để có thể rút lui an toàn mà không mất tiền đặt cọc. Vậy, điều kiện rút lui an toàn là gì? Và nếu đặt mình vào tư thế người mua nhà, chúng ta phải làm gì để tận dụng chúng?

Người mua sẽ chỉ chấp thuận mua sau khi đã thuê thanh sát viên đi “săm soi” để tìm hiểu về
tình hình căn nhà



Trước tiên, như tên gọi “điều kiện rút lui an toàn” là những phương thế để người mua tự bảo vệ mình trong khi thương lượng, và phải được nói rõ khi trả giá, tức là khi người mua ký giấy offer, kèm theo một khoản tiền tượng trưng biểu thị ý muốn thành thật của mình, được gọi bình dân là tiền cọc (earnest money deposit). Bình thường, nếu người bán chấp nhận cái giá offer, mà sau đó người mua lại đổi ý và không muốn mua nữa, thì đương sự sẽ mất khoản tiền đặt cọc ấy vào tay người bán. Tuy nhiên, nếu trong giấy trả giá, người mua đã liệt kê rõ những trường hợp mình có thể rút lui, thì người bán buộc lòng phải trả lại tiền đặt cọc nếu lý do rút lui thực sự nằm trong những điều kiện đã nêu.
Những phương thức bảo vệ này giới địa ốc quen gọi là “contingency clauses.” Mà bởi vì quá quen, nên nhiều khi người đại diện (agent) chẳng buồn cắt nghĩa thấu đáo cho người mua, và vô tình chúng ta đã để mất những quyền hạn quí giá của mình.
Trong mua bán nhà cửa, những điều kiện rút lui phổ thông mà người mua thường đặt ra là: Tôi sẽ mua với điều kiện như sau:
- Nhà băng bằng lòng cho vay tiền (mortgage financing)
- Thẩm định giá của chuyên viên độc lập (appraisal) phải cao hơn mức giá tôi offer.
- Tình trạng căn nhà không có hư hại nặng, hoặc chỉ hư hại trong tầm mức tôi chấp nhận được (inspection approval)
Xin nói rõ thêm chi tiết về từng điều kiện đó:
1. Nhà băng bằng lòng cho vay tiền: Thông thường, trong một cuộc mua bán địa ốc, người mua chỉ phải bỏ ra chừng 20%, gọi là “tiền down”. Phần còn lại, 80% giá căn nhà, người mua phải đi vay từ nhà băng, gọi là Financing. Không phải vì dân Mỹ quá nghèo, không đủ tiền để trả hết khi mua, nhưng truyền thống mua bán là như vậy. Chúng ta hẳn còn nhớ, cách đây hơn chục năm, ông bà cựu Tổng Thống Bill Clinton đi mua căn nhà (chỉ có) $1.4 triệu cũng vẫn phải làm giấy tờ vay mượn như bất cứ một người dân Mỹ chính cống nào.
Nếu chấp thuận cái giá do người mua đưa ra, người bán phải dành cho đối phương một thời gian hợp lý để làm giấy tờ vay tiền, thường là từ 45 tới 60 ngày. Nếu sau thời hạn ấy, người mua không thể tìm được một nhà băng bằng lòng cho vay, đương sự có quyền rút lui, và lấy lại đầy đủ tiền cọc của mình.

2. Thẩm định giá (appraisal): Sau khi giá cả được chấp thuận, hai bên sẽ thuê một chuyên viên về thẩm định giá. Người chuyên viên này sẽ đến căn nhà đối tượng, so sánh nó với những căn nhà đã bán ở gần đó, để đưa ra một mức giá khách quan. Nếu mức giá này thấp hơn giá người mua đưa ra, cho thấy đương sự đã trả hớ, thì người mua có thể rút lui và lấy lại tiền cọc an toàn.
Việc thẩm định giá nhà thực chất là để bảo vệ quyền lợi của người mua, nên người mua phải chịu phí tổn thuê mướn nhân viên thẩm định. Trong thực tế, người thẩm định thường được thuê bởi nhà băng, là nơi phải tài trợ đến 80% giá tiền mua nhà.
3. Báo cáo tình trạng căn nhà (inspection report): Một chuyên viên thanh sát sẽ được người mua mời đến để kiểm tra tình trạng vật chất của căn nhà, và viết một báo cáo để trình lại cho người mua. Báo cáo thanh sát sẽ cho người mua biết căn nhà khiếm khuyết ở điểm nào, chỗ nào hư hại cần sửa chữa ngay, điện nước có đầy đủ không….. Đương nhiên, nhà cũ hàng chục năm, có khi năm bảy chục năm, là phải có hư hại. Người mua có quyền biết rõ về những hư hại đó trong bản báo cáo thanh sát. Nếu không chấp thuận với tình trạng căn nhà như vậy, người mua có quyền rút lui và lấy lại tiền cọc an toàn.
Dĩ nhiên, những “Contingency Clauses” này chỉ có thể đưa ra khi người bán thực sự cần bán và không có mấy người cần mua. Còn khi nhà cửa bán chạy như vỗ tay, người đi xem nhà như trẩy hội, rồi tranh nhau offer, đẩy mức giá mỗi lúc mỗi cao hơn…. thì người bán có quyền phán ra một câu: No contingencies.
Nếu quả thực thị trường đang nghiêng về phía người mua, như một số chuyên gia đã tiên đoán, thì xin đừng quên tận dụng quyền hạn của người mua qua những điều khoản rút lui an toàn.
Erictran216@yahoo.com

 

Viết bình luận đầu tiên

MỚI CẬP NHẬT