Nên mua nhà lúc này không?

(Getty Images)

Bài CHU TẤT TIẾN

Việc mua nhà để “an cư, lạc nghiệp” là nhu cầu thiết yếu của mọi thời đại, nhất là với cộng đồng người Việt Nam. Không kể những người muốn mua nhà để đầu tư, cho thuê, hoặc mua đi, bán lại, khi nói đến người mua nhà thuộc cộng đồng Việt, lại phải chia làm hai nhóm:

a) Nhóm qua Mỹ từ lâu, lúc con còn nhỏ. Bây giờ con cái đã lớn, muốn lấy vợ, lấy chồng, thì phải mua nhà riêng cho chúng.

b) Nhóm mới qua dưới 10 năm theo diện bảo lãnh, đoàn tụ, diện kết hôn giữa Việt Kiều và người trong nước, vẫn đi thuê nhà hay ở chung với gia đình họ hàng, anh em, vợ chồng.

Với nhóm thứ nhất thì việc mua nhà đã được quyết định sau khi tính toán lợi tức đủ tư cách (qualified) để mua thì thỏa mái tiến hành việc đi tìm nhà. Nhưng với nhóm thứ hai thì vì còn phải dựa vào những ơn nghĩa, ràng buộc của người bảo lãnh, nên không thể tự quyết định mà phải nghe theo lời cố vấn của những người đi trước.

Đôi khi chỉ vì người đi trước cũng chưa thông hiểu hết mọi lời lỗ của việc đầu tư tài chánh cho nên đã cố vấn cho người đi sau hoãn lại việc mua nhà, mặc dù đã đủ tài chánh để mua nhà, khiến cho việc mua nhà trở nên khó khăn. Nhiều trường hợp như vậy làm cho người cần mua nhà bị thiệt hại rất nhiều. Vài thí dụ sau đây cho thấy nhiều lý luận không chính xác trong việc mua nhà làm người mua nhà bị lỗ nặng:

1. Cứ tạm đi thuê nhà, chờ thêm vài năm nữa hãy mua vì giá nhà hiện tại chưa ổn định.

Lý luận này không đúng, vì hiện nay, tiền thuê nhà cho một căn apartment 2 phòng ngủ, 1 phòng tắm tối thiểu là $1,500.00. Một năm 12 tháng, tiền thuê là $18,000.00. Hai năm thuê nhà đã ngốn đi mất tiêu $36,000.00. Số tiền này nếu trở thành “down payment” thì sẽ bớt cho người đi mua nhà khá nhiều mồ hôi làm lụng. Chẳng đặng đừng mới phải đi thuê nhà, vì tiền thuê nhà là tiền bỏ đi, không có giá trị gì, cho dù đi làm vất vả, đầu tắt, mặt tối…Nếu có phương tiện mua nhà, thì không nên chờ đợi, cho dù là mua Condo, Townhouse cũng vẫn lợi hơn là đi thuê. Đồng tiền kiếm được để đi mua nhà là ĐỒNG TIỀN KHÔN. Đồng tiền kiếm được để đi thuê nhà là ĐỒNG TIỀN MỒ HÔI ĐAU KHỔ.

2. Giá nhà hiện nay quá cao. Chờ một thời gian nữa hãy đi mua nhà.

Lý luận này sai hoàn toàn, vì hai lý do: diện tích và giá nhà.

a) Đất đai không bao giờ nở thêm, diện tích California hay bất cứ nơi nào trên trái đất sẽ luôn như thế cho đến muôn đời, mà số nhà cũ để bán thì có hạn, không có mãi mãi. Dần dần, nhà cũ để bán sẽ không còn nhiều, nếu có, thì toàn là nhà nhỏ, nhà xấu, nhà lâu đời, vì những nhà lớn, rộng, đã bị người ta mua mất rồi.

Trước năm 2015, nhà 3 phòng ngủ, 2 phòng tắm có diện tích trên 2,000 sqft, đất trên 8,000 sqft có khá nhiều. Năm 2020, đi tìm nhà thì chỉ thấy nhà có diện tích trên dưới 1,200 sqft, đất dưới 7,200 thì nhiều, còn nhà có diện tích ở trên 2,000 sqft thì hiếm. Nếu có thì giá trên trời, chóng mặt.

b) Thực tế, giá nhà có thể nay lên, mai xuống, nhưng kết cục là luôn luôn lên. Nhìn lại tình hình năm 1975, khi người Việt Nam di tản sang Mỹ, giá nhà của một căn 4 phòng ngủ, 2 phòng tắm tại ngay miền khu vực sầm uất tại Nam California này chỉ có dưới $100,000. Tại các vùng thuộc Riverside xa, chỉ có vài chục ngàn là mua được một căn nhà. Ngay đến thập niên 1980, một số người Việt vượt biên đến tiểu bang xa vẫn có thể được người Mỹ cho nhà Free! Một người di tản mua một căn nhà ở Huntington Beach năm 1986 chỉ có $150,000, mới bán $920,000. Thập niên 1990, khi dân H.O. sang Mỹ, giá nhà ở Garden Grove vẫn chỉ trên dưới $150,000. Đến năm 1995 chỉ có $220,000. Bây giờ, trên dưới $900,000! Ngày 25 tháng 7 năm nay, một căn nhà ở Garden Grove, có diện tích 2,300 sqft, có hai căn, với căn nhỏ ở sân sau chỉ có dưới 800 sqft, vừa rao bán với giá 1 TRIỆU ĐÔ LA. Căn nhà này, có tuổi thọ gần 70 năm, nguyên thủy chỉ có khoảng $50,000. Những nhà ở Riverside, nóng trên dưới 90 độ, mua cách đây 15 năm, rộng hơn 3,000 sqft, chỉ có $280,000 mới tinh, bây giờ không bán dưới $450,000.

Như vậy, càng chờ đợi, càng khó kiếm nhà vừa túi tiền. Có những thời gian giá nhà lên cao, ngay cả đến thành phần giáo sư, cử nhân, chuyên viên điện tử cũng không mua nổi nhà, huống hồ những người làm tư nhân trong các cơ xưởng nhỏ, trong các tiệm Nail, nhà hàng.. làm sao dám nghĩ đến việc mua nhà?

3)Không nên mua Condo, Townhouse, chờ để dành mua nhà, sướng hơn.

Lý luận này cũng hoàn toàn sai. Với người đi làm những công việc tay chân, vất vả như Technician, thợ tiện, assembler, làm Nail, hy vọng mua nhà House rất hiếm. Hiện nay, giá Condo 3 phòng ngủ, 2 phòng tắm, 2 parking tại Garden Grove là trên $450,000. Tại Santa Ana thì khoảng $350,000. Để được “qualified” làm Loan, người đi làm phải kiếm được trên $4,000.00 một tháng với tiền down là 15%. Nếu chờ 1, 2 năm với ý định mua nhà thì giá nhà lúc đó vào khoảng $700,000 cho một nhà 3 phòng, nhưng liệu có “qualified” để mua nhà không vì nếu chỉ down 15% là $105,000, lãi suất 4.5% thì mỗi tháng phải trả tiền Mortgage là $3,015 cộng với thuế 1.25% cộng với tiền bảo hiểm = $3,814/tháng. Điều kiện “qualified” cho Loan là phải làm lương tối thiểu $7,628/tháng. Có thể nói đến 99% là không có mấy người đủ điều kiện này.

4) Giá nhà và Lãi suất hiện nay thấp, nhưng nếu chờ sau Covid, thì có thể thấp hơn:

Điều này lại càng sai lầm hơn. Chỉ vì Covid, không có nhiều người đi vay mua nhà, nên Chính Phủ mới giúp cho các ngân hàng một lãi suất 0%! Ngân hàng tư vay của chính phủ mới cho người vay số lãi suất thấp kỷ lục là từ 2.875% đến 3%. Sau khi hết Covid, tình hình kinh tế bình thường trở lại, thì chính phủ sẽ phải lấy lãi của Ngân hàng tư, tối thiểu là 2%, lúc đó ngân hàng tư phải lấy lãi của người vay tối thiểu là 4.75% hay 5%. Như vậy, sự chênh lệch lãi suất sẻ làm cho người mua bối rối, và lo lắng hơn. Nhiều người bỏ ý định mua nhà và chấp nhận đi thuê cả đời luôn, nghĩa là cứ vất tiền xuống lỗ đều đều, không bao giờ gỡ lại được 1 xu.

Trên đây là vài giải thích sơ lược về việc NÊN hay KHÔNG NÊN mua nhà trong lúc này. Nếu cần tìm hiểu chi tiết hơn cho từng hồ sơ, mong đến gặp các chuyên viên về Địa Ốc hay Loan Officer có uy tín, không nên nghe những lời bàn linh tinh của những người không phải chuyên viên, hoặc các quảng cáo tốt đẹp như mơ, vì ở nước Mỹ này, TOO GOOD TO BE TRUE, nghĩa là cái gì mà tốt đẹp như Mơ thì mãi vẫn chỉ là Mơ thôi!

Chu Tất Tiến (714) 398-3678.