Nên xin đổi nợ? Hay xin điều chỉnh nợ?

Nợ tiền nhà (kỳ 1)

Eric Trần/Viễn Đông

Phân lời trên thị trường trong mấy năm nay đã xuống rất thấp. Nếu bạn đang có một món nợ tiền nhà mà không tận dụng được cơ hội này thì thật là uổng phí, có thể mất từ vài chục tới vài trăm ngàn Mỹ kim chứ không phải chơi. Bạn có thể ngạc nhiên, “Tiền ở đâu vậy? Ăn còn chưa đủ, lấy đâu ra vài chục ngàn hoặc vài trăm ngàn đô la mà mất?”. Thì từ cái món Mortgage của bạn chứ đâu? Nói thí dụ, bạn mượn 200.000 Mỹ kim để mua nhà và hứa sẽ trả lại trong 30 năm với phân lời 5%. Bạn có biết sau 30 năm đó, bạn đã phải trả lời tổng cộng là bao nhiêu không? Riêng tiền lời đã là 186.511 Mỹ kim, tức là gần bằng số tiền mình mượn. Trong khi đó, một người mượn cùng số tiền như vậy với phân lời 4%, thì tổng số tiền lời là 143.740 Mỹ kim. Như vậy, có phải bạn thiệt mất gần 40.000 Mỹ kim không nào?
Theo Eric biết, có cả hàng triệu người nợ tiền nhà trên đất Mỹ chưa tận dụng được cơ hội ngàn năm một thuở hiện nay, mặc dầu hoàn cảnh của họ rất đủ tiêu chuẩn. Bên cạnh đó có cả hàng triệu người khác đang đối diện nguy cơ mất nhà vì không đủ tiền trả góp hàng tháng cho nhà băng theo thỏa thuận ban đầu, mà không hề biết rằng lối thoát đang mở ra trước mắt mình…
Bạn có phải là một người trong số đó không? Hoặc bạn đã tận dụng được tối đa những quyền lợi mà hoàn cảnh dành cho mình hay không? Nếu chưa, thì chắc hẳn bạn sẽ tự hỏi: Tận dụng để giảm bớt tiền nợ, ai chẳng muốn? Nhưng làm thế nào bây giờ?
Trên thị trường tài chánh địa ốc hiện nay có 2 giải pháp, đó là Refinance và Loan Modification. Refinance chúng ta nghe nói đã nhiều qua các chương trình talk show trên TV hoặc Radio của các văn phòng địa ốc. (Eric cũng được hân hạnh góp tiếng và góp mặt trong một vài chương trình như thế, hôm nay lại được góp “chữ” với các bạn qua bài viết này). Nhưng Loan Modification thì mới xuất hiện trong 2 hoặc 3 năm trở lại đây thôi. Hôm nay, Eric xin trình bày đôi điều lợi hại giữa 2 giải pháp kể trên.

Refinance và Loan Modification là gì?
Về Refinance, nhiều người cứ dịch nghĩa đen là “tái tài trợ”. Dịch như vậy là đúng y bóc, nhưng nó không nói lên điều gì với đại đa số chúng ta cả. Thực chất, Refinance là “đổi nợ”: Thí dụ, mình đang nợ ông A một món tiền, nay có ông B cũng muốn cho mình nợ với phân lời nhẹ hơn; vậy thì dại gì không vay tiền ông B để trả dứt cho ông A, rồi trả dần cho ông B theo những điều kiện mới thuận lợi hơn. Cái hoàn cảnh đó rõ rằng là đổi món nợ từ tay người này sang người kia, đúng không? Nhưng trong tiếng Anh, người ta nói là Refinance. Trên thị trường tài chánh địa ốc, đổi nợ hay refinance có thể thực hiện được ngay với người chủ nợ hiện tại, nghĩa là ông A và ông B là một.
Như vậy về sau này Eric xin dùng cả 3 chữ, “đổi nợ”, “refinance”, “tái tài trợ”, và xin các bạn hiểu cho rằng chúng cũng cùng một ý nhé.
Còn Loan Modification, có người gọi tắt là Loan Mod, hoặc chỉ gọi Modification, thì sao? Với Modification, mình không đổi nợ từ ông A qua ông B, mà mình xin ngay với người chủ nợ nguyên thủy là ông A rằng “ông A ơi, tình hình chúng tôi khó khăn quá, ông làm ơn xem lại cái giao kèo nợ nần, mà thay đổi cho tôi dễ thở chút được không?”. Yêu cầu như vậy là xin điều chỉnh (modification), và Loan Modification đúng là “điều chỉnh nợ”.
Refinance và Modification giống, khác nhau ra sao?

Đổi nợ - Refinance
Ai cũng có thể nghĩ đến chuyện đổi nợ, miễn là bạn tìm thấy ở một nơi nào đó có những điều kiện thuận lợi hơn, chẳng hạn như phân lời thấp, được kéo dài thời gian trả nợ… Nhưng nhiều khi bạn thấy lợi trước mắt mà thực tế lại chẳng có lợi gì… nếu tính cả lệ phí giấy tờ vào đó. Nói tóm lại, phân lời (interest rate), thời gian trả nợ (term), và lệ phí giấy tờ (paperwork) là những yếu tố bạn cần đưa ra để so đo trước khi quyết định có nên “đổi nợ” hay không.
Một mặt khác, bạn cũng phải tìm được một người chủ nợ thứ hai (tức là một ông B nào đó tin tưởng cho vay tiền). Điều này dựa vào quá trình trả nợ trước đây của bạn, tức là uy tín trên thị trường, cụ thể là điểm tín dụng (credit score) và công ăn việc làm hiện nay của bạn.

Điều chỉnh nợ - Modification
Trong khi đó, chỉ có những người đang gặp nguy cơ bị xiết nhà mới có thể xin điều chỉnh món nợ với nhà băng hiện tại của mình. Bạn phải chứng minh rằng, hoàn cảnh tài chánh của bạn bị suy sụp bất ngờ, nhưng cũng phải cho thấy bạn có đủ khả năng trả nợ nếu được điều chỉnh, tức là phải đạt một số điểm tín dụng nào đó.
Chúng ta sẽ nói thêm về sự giống-khác giữa 2 phương thức trên trong bài lần sau.

Erictran15751@gmail.com

Viendongdaily.com và tác giả giữ bản quyền bài trên trang này. Xin đừng trích đăng dưới bất cứ hình thức nào.