Nếu được thừa kế một căn nhà thì phải làm sao?

Tôi không thể nào hội đủ tiêu chuẩn để nhận tiền tài trợ financing cho một ngôi nhà mà tôi đứng tên vào lúc này, và đã hai lần tôi tìm cách vay tiền mua nhà những đều bị từ chối. Nếu bên cho vay phát giác ra rằng hiện nay tôi là sở hữu chủ của ngôi nhà, thì họ có thể rút lại khoản tiền vay hay không?
Tôi không muốn mất ngôi nhà ấy. Có một tờ di chúc (Tôi là PR và là người thọ hưởng duy nhất) và tôi đã nhờ một luật sư chuẩn bị giấy tờ chủ quyền deed. Nó đã được ghi lập hồ sơ đúng cách, do tôi đứng tên.
Nếu tôi bán căn nhà ấy và trả dứt nợ mortage, thì liệu có những khoản thuế capital gain taxes, hoặc những loại thuế khác mà tôi có thể phải trả hay không? Cha tôi mong ước rằng ngôi nhà ấy là của tôi khi ông qua đời, nhưng tôi sợ nếu tôi thông báo cho công ty chủ nợ, họ sẽ thu hồi món tiền vay.

TRẢ LỜI: Bạn không có gì phải lo lắng về chuyện bạn tiếp tục trả nợ tiền nhà trong thời gian bao lâu. Có thể trong hồ sơ vay tiền mua nhà có một điều khoản "due on sale" trong hồ sơ vay tiền ngân hàng mà cha của bạn đã ký. Điều khoản ấy nói rằng ngân hàng có thể yêu cầu trả hết món nợ ấy, nếu ngôi nhà được bán hoặc chuyển nhượng, mà không cần sự đồng ý của bên cho vay.
Tuy nhiên, vào năm l982, Quốc Hội ban hành đạo luật Garn-St. Germain Depository Instiyuyion Act. Luật bày đặt theo tên của hai nhà bảo trợ chính của nó, là Dân Biểu Fernand St. Germain (Dân Chủ - Rhodes Island) và Nghị Sĩ Jack Garn (Cộng Hòa - Utah). Trong số nhiều điều khoản của nó, đạo luật này hạn chế các nhà cho vay trong việc cưỡng bách trả số tiền nợ trong điều khoản thương vụ bán nhà, trong những hoàn cảnh nào đó. Theo luật này quy định, “một người cho vay không thể thực hiện việc lựa chọn của mình phù hợp với một điều khoản due-on-sale (phải trả trọn món nợ khi bán nhà), trong một cuộc chuyển giao cho một thân nhân, do cái chết của một người vay tiền.”
Vì tài sản của cha bạn được chuyển giao cho bạn khi ông qua đời, chủ nợ không thể gọi đó khoản nợ phải trả, miễn là bạn vẫn còn đang có những nghĩa vụ trả tiền nhà hàng tháng. Luật sư có thể sẽ không ngần ngại để khuyên ngân hàng rằng bạn là sở hữu chủ mới, và gởi một bản sao của giấy chứng nhận chủ quyền nhà. Giấy này phản ảnh rằng bạn đã chuyển tài sản cho chính mình, với tư cách là Đại Diện Đích Thân của bất động sản của cha mình. Bạn muốn ngân hàng bắt đầu gởi cho bạn những phiếu trả tiền nhà hàng tháng dưới tên của bạn thay vì tên cha.
Có một điều quan trọng hơn, đó là vào cuối mỗi năm, các ngân hàng được yêu cầu phải gởi cho những người vay tiền của mình (và cho Sở Thuế IRS) một bản tuyên bố liên quan đến số tiền lãi và thuế địa ốc đã được trả trong năm đó. Và bạn muốn chắc chắn rằng bản tuyên bố này nêu tên của bạn và phản ánh số an sinh xã hội của bạn. Nếu không như vậy thì IRS có thể thắc mắc tại sao bạn đang khấu trừ tiền lãi mortgage, khi họ không có sự xác nhận từ người cho bạn vay.
Cũng cần phải chỉ rõ ra rằng còn có một hạn chế quan trọng được hàm chứa trong đạo luật ấy. Một người cho vay không thể thực hiện cưỡng bách thi hành điều khoản due-on-sale, khi có “một sự chuyển giao do di chúc chỉ định, do quan hệ thân nhân, hoặc do hoạt động của pháp luật trên cái chết của một người cùng thuê nhà, hoặc người phối ngẫu cùng thuê nhà.”
Điều này có nghĩa rằng nếu hai người giữ tài sản như là những người giữ chủ quyền chung (tức là chồng và vợ giữ như là những giữ chủ quyền chung), khi xảy ra cái chết của một trong các bên, người còn sống nhận được chủ quyền nhà, và không phải trả dứt hết bất cứ khoản nợ mortgage nào còn lại.