Người mua nhà nên biết (kỳ 3): Làm sao ra khỏi lãi suất thả nổi?

Eric Trần/Viễn Đông

Bài trước chúng ta đã nêu lên những điều lợi hại của một chương trình vay tiền theo lãi suất thả nổi, trước là Options ARM, sau là Hybrid ARM. Trong một cuộc sống tìm sự “an cư” theo triết lý của người Mỹ… gốc Việt, chúng ta không nên chọn Options ARM, dù người Agent có “dỗ dành” tha thiết đến đâu chăng nữa. Còn Hybrid ARM thì cho chúng ta một thời gian lãi suất cố định cực rẻ, cực kỳ hấp dẫn trước khi bước vào giai đoạn thay đổi. Một số người quyết định chọn theo chương trình Hybrid ARM là vì muốn tận dụng lợi điểm của lãi suất thấp trong giai đoạn cố định, rồi sau đó tìm cách thoát ra bằng việc xin đổi nợ, hoặc bán nhà (xem lại bài trước trên báo hoặc trên mạng www.viendongdaily.com). Quả là một cách tính toán khôn ngoan của những người thích “đu dây với tử thần”. Tại sao lại nói như vậy?
Lấy trường hợp của một người đi chương trình 5/1 làm thí dụ, chúng ta thử phân tích sâu hơn về cách tính toán này:
1. Tận dụng lãi suất thấp trong 5 năm đầu để tiết kiệm tiền
Sau đây là một ít con số thực tế cách đây khoảng 1 năm:
A. Chương trình cố định 30 năm
Lãi suất trung bình: 4,63%
Lệ phí: 0,7%
Cộng thêm: Không có
B. Chương trình thả nổi 5/1
Lãi suất trung bình: 3,41%
Lệ phí: 0,6%
Cộng thêm: + 2,74% khi vào năm thứ 6*
* 2,74% là con số được cộng thêm vào lãi suất căn bản của thị trường khi bước sang giai đoạn thả nổi. Thí dụ: Lãi suất căn bản vào lúc đó là 3,26%, thì lãi suất bạn phải chịu là 6%.
Phân tích theo như trên đây cho thấy nếu theo kế hoạch A (chọn phân lời cố định) thì lãi suất bạn phải trả liên tục trong 30 năm là 4,64%. Tuy nhiên, nếu theo kế hoạch B (thả nổi 5/1) thì trong 5 năm đầu, bạn sẽ được lãi suất thấp hơn nữa: 3,41%. Những con số này áp dụng trong thực tế ra sao? Xin lấy một thí dụ: Bạn muốn vay một số tiền 200.000 Mỹ kim:
Nếu theo kế hoạch A (phân lời 4,64%), mỗi tháng bạn sẽ phải trả: 1030 Mỹ kim.
Nếu theo kế hoạch B (phân lời 3,61%) thì trong 5 năm đầu, mỗi tháng bạn phải trả: 888 Mỹ kim.
Như vậy, mỗi tháng bạn tiết kiệm được: 142 Mỹ kim. Sau 5 năm, tức là 60 tháng, bạn tiết kiệm được: 8520 Mỹ kim.
2. Những cách thoát thân
Sau 5 năm, bước vào thời gian lãi suất điều chỉnh, bạn có thể “chạy làng” bằng những cách sau đây:
- Xin đổi nợ để lấy một chương trình Hybrid ARM khác và tiếp tục kiếm ăn như vậy.
- Xin đổi nợ để lấy một chương trình lãi suất cố định…
- Hoặc mạnh tay hơn nữa, bạn có thể bán nhà để đút túi số tiền “equity”, tức là khoảng sai biệt giữa số nợ và giá trị căn nhà. Cứ như tình hình thị trường Orange County trong giai đoạn 2002 tới 2005, giá nhà đuổi nhau leo thang, thì sau 3 năm bạn có thể đút túi ít là 200.000 Mỹ kim, hoặc 300.000 Mỹ kim nếu may mắn, mà không phải đóng thuế. Thử hỏi có ai tìm được “nghề” gì khác phát đạt hơn?
Nếu không muốn bán nhà mà chỉ làm hồ sơ đổi nợ (refinance), bạn cũng chỉ mất lệ phí khoảng 3.500 Mỹ kim, và vẫn còn “dằn túi” được 5.000 Mỹ kim.
Trên thực tế, các con số thống kê trong thị trường địa ốc Hoa Kỳ cho biết, cứ 3 năm đến 5 năm người dân Mỹ lại đổi nợ một lần, bất kể là họ đang có phân lời cố định 30 năm hay đang theo phân lời thả nổi; và cứ khoảng 7-10 năm lại đổi nhà…
Như vậy, các chương trình Hybrid ARM có thể nói là những sáng kiến hay, vừa đáp ứng nhu cầu của giới tiêu thụ vừa cung cấp thêm khách hàng cho thị trường tài chánh.

Đánh đu với tử thần…
Tuy nhiên, nhìn từ một khía cạnh khác, chúng ta phải nhận rằng gặp được hoàn cảnh thuận lợi để thoát thân sau “5 năm cố định” không phải là dễ dàng. Về cơ hội bán nhà sau 3 năm để đút túi vài trăm ngàn đô giờ đây đã là chuyện thần thoại. Có lẽ nó chỉ xảy ra một lần trong lịch sử địa ốc Hoa Kỳ vào thời điểm 2002 tới 2005 mà thôi. Thực ra, đó là một sự phát triển bất bình thường, và thị trường hiện đang khổ sở hàn gắn những hậu quả của sự bất bình thường đó.
Nếu không bán nhà, bạn phải chuyển được món nợ của mình sang cho một chủ nợ khác với những điều kiện thuận lợi hơn. Để kiếm được một người chủ nợ như vậy, bạn hãy thử xét mình xem:
- Điểm tín dụng của bạn vẫn còn cao với một lý lịch không tì vết chứ?
- Bạn vẫn còn công ăn việc làm, đủ để bảo đảm với chủ nợ tương lai rằng “tôi là một con nợ có khả năng” chứ?
- Căn nhà của bạn có tích sản (nghĩa là giá trị căn nhà cao hơn số nợ còn lại hiện nay ít là 100.000 Mỹ kim) chứ?
Nếu không hội đủ những tiêu chuẩn đó, sợ rằng bạn không thể kiếm được một ngân hàng khác sẵn sàng đổi nợ cho mình. Trong đời sống đầy biến động như hiện nay, ai dám tự hào nói rằng, “tôi tin chắc là 5 năm sau, tôi vẫn còn hội đủ những điều kiện đó!”.
Nếu không nói được như vậy thì đành phải ôm nợ với lãi suất thả nổi. Nhiều người cho rằng, tính toán ban đầu tưởng là rất hay, rốt cuộc cũng như… đánh đu với tử thần mà thôi!
Còn bạn, bạn có muốn “đu dây” một chút… cho cuộc đời thêm sinh động không? Hay bạn chủ trương “ăn chắc mặc bền”, cứ “đi” 30 năm cố định để đêm ngủ được ngon giấc? Dù chọn loại nào chăng nữa thì bạn cũng phải hiểu rằng mình đang làm gì, chứ đừng để rơi vào tình trạng mất nhà như trường hợp một “anh X” nào đó chúng tôi từng đề cập.

Erictran15751@gmail.com

Viendongdaily.com và tác giả giữ bản quyền bài trên trang này. Xin đừng trích đăng dưới bất cứ hình thức nào.