Bạn thích bài này?
Font-Size:
Những rắc rối khi để người khác đứng chủ quyền nhà
(VienDongDaily.Com - 09/05/2012)
Tuần này, chúng tôi xin bàn đến những vấn đề liên quan đến việc sang nhượng bất động sản, cũng như những trở ngại mà bạn có thể gặp phải khi để người khác đứng tên nhà cho mình.
LS. Trần Khánh Hưng/Viễn Đông

Một điều mà ít khi thấy đối với người Mỹ, mà lại rất phổ thông trong cộng đồng Việt Nam chúng ta là việc mua nhà mà để người khác đứng tên trên căn nhà của mình, mà không có giấy tờ hay hợp đồng gì với người đứng tên nhà cả. Trên thực tế, việc này nhiều lúc đưa đến những bất hòa, tranh chấp, hay ít ra cũng thiệt thòi, hay phiền hà, có khi cho cả hai bên. Tuần này, chúng tôi xin bàn đến những vấn đề liên quan đến việc sang nhượng bất động sản, cũng như những trở ngại mà bạn có thể gặp phải khi để người khác đứng tên nhà cho mình.

Những loại Deed cho bất động sản
Deed là một văn kiện dùng để chuyển nhượng chủ quyền của một bất động sản. Deed có nhiều dạng khác nhau. Những loại Deed thông dụng là Grant Deed, Quitclaim Deed hay Tax Deed.

Grant Deed là gì?
Grant Deed là giấy tờ chuyển nhượng bất động sản từ người này sang người khác, hay thay đổi cách đứng chủ quyền. Grant Deed phải ghi rõ tên của người bán, hay người cho (grantor), và người mua hay người nhận (grantee), cùng địa chỉ, vị trí và những giới hạn của bất động sản. Grant Deed là loại deed thường được sử dụng khi mua bán, sang nhượng hay cho tặng bất động sản, vì có sự bảo đảm là khi sang nhượng chủ quyền cho người này, họ chưa sang nhượng cho người khác, và bất động sản không có những rắc rối hay trở ngại (encumbrances).

Quitclaim Deed là gì?
Quitclaim deed là một loại deed dùng để chuyển nhượng phần chủ quyền của chủ nhân của bất động sản. Nếu bất động sản chỉ có một người đứng chủ quyền thì Quitclaim Deed có thể được dùng để chuyển nhượng toàn bộ bất động sản. Tuy nhiên, Quitclaim Deed chỉ chuyển nhượng phần của người bán hay người cho (grantor), nếu có, khi làm giấy tờ Quitclaim Deed, và không có những sự bảo đảm là chủ quyền có hay không, hay có bao nhiêu phần. Quitclaim Deed thường dùng cho những cặp vợ chồng khi chuyển nhượng tất cả phần tài sản của mình cho nguời phối ngẫu.
Thí dụ: Anh Tân mua nhà. Sau đó, anh Tân lấy vợ. Căn nhà tuy có là tài sản của riêng anh Tân, nhưng sau khi lập gia đình, vợ anh Tân có thể có phần trong căn nhà, nhưng không rõ là bao nhiêu phần trăm. Nếu anh Tân muốn giữ căn nhà là tài sản riêng của mình thì vợ anh phải ký một giấy Quitclaim Deed để khước từ phần của cô ấy có thể có trong căn nhà.

Như vậy ký giấy Quitclaim Deed có đủ để chứng minh là tài sản của riêng anh Tân không?
Không hẳn. Nếu căn nhà chưa trả hết nợ, và anh Tân muốn giữ căn nhà là tài sản riêng của mình, ngoài việc ký giấy Quitclaim Deed, anh Tân cần phải trả tiền nhà bằng tài sản riêng của mình, chẳng hạn bằng tiền anh có được trước khi lấy vợ, hay tiền thừa kế của cha mẹ. Điều cần thiết là anh không được bỏ chung những tiền này vào quỹ chung hay trương mục ngân hàng chung của hai vợ chồng (commingled assets), hay là xài tiền chung của hai vợ chồng như là tiền lương của anh Tân để trả tiền nhà, tiền thuế hay chi phí cho căn nhà.

Tax Deed là gì?
Có những bất động sản bị thiếu thuế, bị chính phủ tịch thu đem bán để lấy lại thuế. Những bất động sản này được bán theo hình thức "As Is", nghĩa là bán với tình trạng hiện thời, không có sửa sang. Người mua những bất động sản này sẽ có tờ Tax Deed để chuyển nhượng sang tên của họ, vì chủ nhà không phải là người bán nhà.

Nếu mua nhà nhờ người khác đứng tên thì có những rắc rối gì?
Nếu bạn nhờ người khác đứng tên vì lý do sức khoẻ, tinh thần, hay bị dụ dỗ, lường gạt, nhầm lẫn giao nhà cho người khác đứng tên thì bạn phải khởi tố để đòi lại nhà từ người bạn đã tin tưởng khi giao chủ quyền nhà.
Trường hợp thứ hai là bạn nhờ người khác đứng tên và cả hai bên đều đồng ý, thì bạn cần phải có những hợp đồng hay những chứng cớ rõ rệt về việc mình là chủ nhân của căn nhà và người đứng chủ quyền của căn nhà chỉ là người đại diện cho mình. Nếu không, bạn có thể bị mất nhà bởi chính người đại diện, hay có khi ngoài ý muốn của người đại diện.
Trong trường hợp bạn bị mất nhà, bạn phải khởi tố để chứng minh ý muốn của đôi bên ngay lúc mua nhà. Ngoài ra, có những yếu tố khác cũng cần thiết, như tiền down payment, tiền trả tiền nhà hàng tháng, tiền thuế, v.v... để chứng tỏ sự bất công nếu người đại điện nay không công mà có nhà (unjust enrichment).
Thí dụ: ông bà Bằng mua căn nhà. Vì lớn tuổi, không có lợi tức, không mượn tiền nhà băng được, nên ông bà đã đưa tiền down payment cho con trai mình, anh An, mua nhà, và để anh đứng tên trên căn nhà. Sau đó anh An lấy vợ. Vì anh An là người vay tiền của nhà băng, nên mỗi tháng ông bà đưa tiền mặt cho con trai trả tiền nhà, anh An mỗi tháng ký check từ nhà băng của mình để trả tiền nhà. Ông bà Bằng yên chí là căn nhà vẫn là của mình. 10 năm sau, anh An ly dị. Vợ anh An đòi chia đôi căn nhà, với lý do căn nhà là nhà của anh An, anh là người đứng tên nhà, và cũng là người trả tiền nhà hàng tháng, cũng như tiền thuế nhà hàng năm. Trong trường hợp này, đôi bên phải tranh tụng để chứng minh ai là chủ nhân thật sự của căn nhà, tiền down nhà từ đâu mà có, anh An có dùng tiền chung của hai vợ chồng để chi phí cho căn nhà hay không.

Vậy nếu lúc hai người ly dị thì anh An bán nhà hay sang tên cho người khác được không?

Ngay khi đơn ly dị được nộp tại tòa, lập tức có những án lệnh tạm thời, kể cả việc hai bên không được quyền bán những bất động sản riêng của mình mà cộng đồng (vợ chồng anh An) có một phần, mà không có sự đồng ý của đôi bên.

Vậy nếu anh An không lấy vợ mà chỉ sống chung với cô bạn gái thì có sao không?

California không có luật Common Law, nghĩa là hai người nếu sống chung với nhau một thời gian dài, nhưng nếu không làm hôn thú và thì không thành vợ chồng, và không được luật gia đình bảo vệ. Tuy nhiên, ông bà Bằng vẫn có thể gặp rắc rối nếu anh An để người bạn gái đứng tên chung trong trương mục ngân hàng của mình. Lúc đó ông bà Bằng sẽ phải tốn kém tiền thưa kiện để chứng minh căn nhà đó của mình. Đó là chưa kể những trường hợp không thể chứng minh được, chẳng hạn khi ông bà Bằng không có đầy đủ bằng chứng về tiền down nhà và tiền đưa cho anh An mỗi tháng.

Nếu cô bạn gái có đóng một phần tiền nhà hàng tháng thì sao?

Tuỳ theo sự thoả thuận của đôi bên về tiền nhà. Việc cô bạn gái đóng tiền nhà hàng tháng không có nghĩa là sau này cô sẽ có một phần trong căn nhà, vì nếu cô sống trong căn nhà thì số tiền đóng hàng tháng có thể chỉ là tiền thuê nhà mà thôi. Trong trường hợp cô ta đóng tiền nhà mà không sống trong căn nhà, hay có bỏ tiền sửa chữa nhà cửa, với sự thỏa thuận là sau này khi bán nhà có lời thì sẽ chia đôi, thì cô ta có quyền bỏ equitable lien, nghĩa là đăng ký một món nợ trên căn nhà để bảo đảm công sức hay tài sản đã bỏ ra trên căn nhà mà thôi, nhưng cô ta vẫn không thể đòi chủ quyền trên căn nhà được.

Khi thưa kiện, nếu người đứng chủ quyền nhà mượn hết tiền trong căn nhà thì sao?
Trong lúc đang kiện tụng, nguyên cáo có thể xin toà pháp lệnh Preliminary Injuction để cấm không cho bán nhà, hay mượn nợ trên căn nhà cho đến khi vụ kiện tụng kết thúc.

Đây chỉ là một số tóm lược những vấn đề liên quan đến việc đứng chủ quyền nhà, không phải cố vấn luật pháp. Mọi thắc mắc và tham khảo miễn phí về vấn đề luật pháp, xin liên lạc với văn phòng Luật Sư Trần Khánh Hưng (David K. Tran) số điện thoại (714) 839-4077, hoặc E-mail tại davidtran@dktran.com, hay gửi thư đến Law Offices of David K. Tran, 15446 Brookhurst St, Westminster, CA 92683.

Viendongdaily.com và tác giả giữ bản quyền bài trên trang này. Xin đừng trích đăng dưới bất cứ hình thức nào.
LS. Trần Khánh Hưng/Viễn Đông

Nguồn: http://www.viendongdaily.com/nhung-rac-roi-khi-de-nguoi-khac-dung-chu-quyen-nha-OtitfJt9.html
Bạn thích bài này?
Bookmark and Share

Ý kiến bạn đọc

Mã xác nhận

Quảng cáo

Nổi Bật Nhất

Quảng cáo
Quảng cáo
Sản phẩm - Dịch vụ

Có nên mua hàng rồi trả lại? (bài 3)

Lần trước chúng ta đã đề cập đến hai hình thức gian dối từ phía những khách hàng không lương thiện khi trả lại sản phẩm đã mua. Giới chủ nhân còn khám phá ra nhiều mánh khóe khác, không những vượt ra khỏi ranh giới luân lý đạo đức mà còn rõ ràng vi phạm pháp luật. Những hình thức đó, xin kể tiếp như sau

Mua hàng rồi có nên trả lại? (bài 2)

Bên cạnh những thiệt hại đương nhiên phải chấp nhận do khách trả lại hàng đã mua, giới bán lẻ còn chịu thiệt hại thêm do kẻ gian cố tình lợi dụng khe hở để trục lợi. Cùng với sự phát triển của kỹ thuật computer, photoshop, v.v. mánh khóe lừa gạt càng lúc lại càng tinh xảo hơn, cụ thể là ngụy tạo receipt

Hàng mua rồi có nên trả lại (bài 1)

Câu hỏi này ít khi được người mua hàng đặt ra, bởi vì chuyện đó đã trở thành một thông lệ, một việc làm đương nhiên nếu mình không thích hoặc hàng hóa bị hư hại, khiếm khuyết…. Đối với giới bán hàng, chuyện đó dường như không gây ra sứt mẻ hay thiệt hại gì đáng kể, bằng chứng là cửa hàng nào

Mua hàng giá rẻ qua đấu giá? (bài 2)

Thời buổi này không thể nói về thị trường mà không nói tới Internet. Với Internet, chúng ta có thể mua bán dễ dàng thuận tiện hơn rất nhiều. Người tiêu thụ còn có thể mua hàng bằng cách đấu giá qua Internet. Hiện nay, trên mạng có 2 loại đấu giá: Đấu giá theo lối bình thường như Ebay, và đấu giá theo kiểu “quái chiêu”

Mua bảo hiểm sức khỏe: HMO và PPO khác biệt thế nào?

Với Obamacare, mọi người giờ đây đều phải có bảo hiểm sức khỏe, bạn chắc cũng thế. Vậy, chương trình bảo hiểm của bạn là HMO hay PPO? Câu hỏi đó lẽ ra đã phải được trả lời trước khi chúng ta mua bảo hiểm. Nhưng thực ra, ít người quan tâm đến điều đó, bởi vì vấn đề nhiều khi được quyết định bởi một đơn vị khác,

Bảo hiểm Obamacare áp dụng với tôi như thế nào?

Những bài viết về bảo hiểm Obamacare trên báo Viễn Đông, và hiểu được khá nhiều. Nay xin hỏi về trường hợp của tôi, gia đình có 3 người, với tổng số Income trong nhà khoảng $75,000 một năm. Hai người đã mua bảo hiểm trong sở làm, chỉ còn tôi là chưa mua, bởi vì tôi làm self-employment.

Tìm hiểu Obamacare: Chương trình Silver Plan

Out-of-Expense: Bỏ tiền túi ra trả mất $115. Số tiền này được tính vào Out-of- Pocket Expense (OOP) được ấn định tối đa $6,400 một năm. Nếu coi OOP như một cái sô gom tiền, thì hôm nay ông đã bỏ vào đó được $115, còn lại $6,285 nữa.

Bảo hiểm y tế: Tìm hiểu Out of Pocket Expense (bài 3)

Để đánh giá một chương trình bảo hiểm sức khỏe, chúng ta không nên chỉ nhìn vào bảo phí, tức là số tiền phải bỏ ra để mua bảo hiểm hàng tháng, mà cần phải xét nhiều yếu tố khác như: Co-pay, deductible, co-insurance…. là những điều đã đề cập trong các bài trước.

Xem xét giá trị một chương trình bảo hiểm (bài 2)

Liên lạc bảo hiểm thì được biết, bảo hiểm không can thiệp mà ông phải tự trả 100% phí tổn đó, bởi vì ông chưa trả được chút nào trong số deductible một năm $2,000 cả. Đau lắm, nhưng hiểu ra, ông A đành bấm bụng trả tiền.

So sánh thiệt hơn giữa các chương trình bảo hiểm y tế (bài 1)

Khi mua sắm, chúng ta muốn mua được đồ rẻ nhưng phải là đồ tốt. Có vậy mới gọi là mua được giá hời. Chứ còn mua rẻ mà mua phải đồ xấu, thì gọi là “của rẻ của ôi” là điều chẳng ai muốn. Khi đắn đo mua một chương trình bảo hiểm sức khỏe cũng vậy, chúng ta không chỉ chú trọng tới bảo phí,
Quảng cáo