Bạn thích bài này?
Font-Size:
Những rắc rối khi để người khác đứng chủ quyền nhà
(VienDongDaily.Com - 09/05/2012)
Tuần này, chúng tôi xin bàn đến những vấn đề liên quan đến việc sang nhượng bất động sản, cũng như những trở ngại mà bạn có thể gặp phải khi để người khác đứng tên nhà cho mình.
LS. Trần Khánh Hưng/Viễn Đông

Một điều mà ít khi thấy đối với người Mỹ, mà lại rất phổ thông trong cộng đồng Việt Nam chúng ta là việc mua nhà mà để người khác đứng tên trên căn nhà của mình, mà không có giấy tờ hay hợp đồng gì với người đứng tên nhà cả. Trên thực tế, việc này nhiều lúc đưa đến những bất hòa, tranh chấp, hay ít ra cũng thiệt thòi, hay phiền hà, có khi cho cả hai bên. Tuần này, chúng tôi xin bàn đến những vấn đề liên quan đến việc sang nhượng bất động sản, cũng như những trở ngại mà bạn có thể gặp phải khi để người khác đứng tên nhà cho mình.

Những loại Deed cho bất động sản
Deed là một văn kiện dùng để chuyển nhượng chủ quyền của một bất động sản. Deed có nhiều dạng khác nhau. Những loại Deed thông dụng là Grant Deed, Quitclaim Deed hay Tax Deed.

Grant Deed là gì?
Grant Deed là giấy tờ chuyển nhượng bất động sản từ người này sang người khác, hay thay đổi cách đứng chủ quyền. Grant Deed phải ghi rõ tên của người bán, hay người cho (grantor), và người mua hay người nhận (grantee), cùng địa chỉ, vị trí và những giới hạn của bất động sản. Grant Deed là loại deed thường được sử dụng khi mua bán, sang nhượng hay cho tặng bất động sản, vì có sự bảo đảm là khi sang nhượng chủ quyền cho người này, họ chưa sang nhượng cho người khác, và bất động sản không có những rắc rối hay trở ngại (encumbrances).

Quitclaim Deed là gì?
Quitclaim deed là một loại deed dùng để chuyển nhượng phần chủ quyền của chủ nhân của bất động sản. Nếu bất động sản chỉ có một người đứng chủ quyền thì Quitclaim Deed có thể được dùng để chuyển nhượng toàn bộ bất động sản. Tuy nhiên, Quitclaim Deed chỉ chuyển nhượng phần của người bán hay người cho (grantor), nếu có, khi làm giấy tờ Quitclaim Deed, và không có những sự bảo đảm là chủ quyền có hay không, hay có bao nhiêu phần. Quitclaim Deed thường dùng cho những cặp vợ chồng khi chuyển nhượng tất cả phần tài sản của mình cho nguời phối ngẫu.
Thí dụ: Anh Tân mua nhà. Sau đó, anh Tân lấy vợ. Căn nhà tuy có là tài sản của riêng anh Tân, nhưng sau khi lập gia đình, vợ anh Tân có thể có phần trong căn nhà, nhưng không rõ là bao nhiêu phần trăm. Nếu anh Tân muốn giữ căn nhà là tài sản riêng của mình thì vợ anh phải ký một giấy Quitclaim Deed để khước từ phần của cô ấy có thể có trong căn nhà.

Như vậy ký giấy Quitclaim Deed có đủ để chứng minh là tài sản của riêng anh Tân không?
Không hẳn. Nếu căn nhà chưa trả hết nợ, và anh Tân muốn giữ căn nhà là tài sản riêng của mình, ngoài việc ký giấy Quitclaim Deed, anh Tân cần phải trả tiền nhà bằng tài sản riêng của mình, chẳng hạn bằng tiền anh có được trước khi lấy vợ, hay tiền thừa kế của cha mẹ. Điều cần thiết là anh không được bỏ chung những tiền này vào quỹ chung hay trương mục ngân hàng chung của hai vợ chồng (commingled assets), hay là xài tiền chung của hai vợ chồng như là tiền lương của anh Tân để trả tiền nhà, tiền thuế hay chi phí cho căn nhà.

Tax Deed là gì?
Có những bất động sản bị thiếu thuế, bị chính phủ tịch thu đem bán để lấy lại thuế. Những bất động sản này được bán theo hình thức "As Is", nghĩa là bán với tình trạng hiện thời, không có sửa sang. Người mua những bất động sản này sẽ có tờ Tax Deed để chuyển nhượng sang tên của họ, vì chủ nhà không phải là người bán nhà.

Nếu mua nhà nhờ người khác đứng tên thì có những rắc rối gì?
Nếu bạn nhờ người khác đứng tên vì lý do sức khoẻ, tinh thần, hay bị dụ dỗ, lường gạt, nhầm lẫn giao nhà cho người khác đứng tên thì bạn phải khởi tố để đòi lại nhà từ người bạn đã tin tưởng khi giao chủ quyền nhà.
Trường hợp thứ hai là bạn nhờ người khác đứng tên và cả hai bên đều đồng ý, thì bạn cần phải có những hợp đồng hay những chứng cớ rõ rệt về việc mình là chủ nhân của căn nhà và người đứng chủ quyền của căn nhà chỉ là người đại diện cho mình. Nếu không, bạn có thể bị mất nhà bởi chính người đại diện, hay có khi ngoài ý muốn của người đại diện.
Trong trường hợp bạn bị mất nhà, bạn phải khởi tố để chứng minh ý muốn của đôi bên ngay lúc mua nhà. Ngoài ra, có những yếu tố khác cũng cần thiết, như tiền down payment, tiền trả tiền nhà hàng tháng, tiền thuế, v.v... để chứng tỏ sự bất công nếu người đại điện nay không công mà có nhà (unjust enrichment).
Thí dụ: ông bà Bằng mua căn nhà. Vì lớn tuổi, không có lợi tức, không mượn tiền nhà băng được, nên ông bà đã đưa tiền down payment cho con trai mình, anh An, mua nhà, và để anh đứng tên trên căn nhà. Sau đó anh An lấy vợ. Vì anh An là người vay tiền của nhà băng, nên mỗi tháng ông bà đưa tiền mặt cho con trai trả tiền nhà, anh An mỗi tháng ký check từ nhà băng của mình để trả tiền nhà. Ông bà Bằng yên chí là căn nhà vẫn là của mình. 10 năm sau, anh An ly dị. Vợ anh An đòi chia đôi căn nhà, với lý do căn nhà là nhà của anh An, anh là người đứng tên nhà, và cũng là người trả tiền nhà hàng tháng, cũng như tiền thuế nhà hàng năm. Trong trường hợp này, đôi bên phải tranh tụng để chứng minh ai là chủ nhân thật sự của căn nhà, tiền down nhà từ đâu mà có, anh An có dùng tiền chung của hai vợ chồng để chi phí cho căn nhà hay không.

Vậy nếu lúc hai người ly dị thì anh An bán nhà hay sang tên cho người khác được không?

Ngay khi đơn ly dị được nộp tại tòa, lập tức có những án lệnh tạm thời, kể cả việc hai bên không được quyền bán những bất động sản riêng của mình mà cộng đồng (vợ chồng anh An) có một phần, mà không có sự đồng ý của đôi bên.

Vậy nếu anh An không lấy vợ mà chỉ sống chung với cô bạn gái thì có sao không?

California không có luật Common Law, nghĩa là hai người nếu sống chung với nhau một thời gian dài, nhưng nếu không làm hôn thú và thì không thành vợ chồng, và không được luật gia đình bảo vệ. Tuy nhiên, ông bà Bằng vẫn có thể gặp rắc rối nếu anh An để người bạn gái đứng tên chung trong trương mục ngân hàng của mình. Lúc đó ông bà Bằng sẽ phải tốn kém tiền thưa kiện để chứng minh căn nhà đó của mình. Đó là chưa kể những trường hợp không thể chứng minh được, chẳng hạn khi ông bà Bằng không có đầy đủ bằng chứng về tiền down nhà và tiền đưa cho anh An mỗi tháng.

Nếu cô bạn gái có đóng một phần tiền nhà hàng tháng thì sao?

Tuỳ theo sự thoả thuận của đôi bên về tiền nhà. Việc cô bạn gái đóng tiền nhà hàng tháng không có nghĩa là sau này cô sẽ có một phần trong căn nhà, vì nếu cô sống trong căn nhà thì số tiền đóng hàng tháng có thể chỉ là tiền thuê nhà mà thôi. Trong trường hợp cô ta đóng tiền nhà mà không sống trong căn nhà, hay có bỏ tiền sửa chữa nhà cửa, với sự thỏa thuận là sau này khi bán nhà có lời thì sẽ chia đôi, thì cô ta có quyền bỏ equitable lien, nghĩa là đăng ký một món nợ trên căn nhà để bảo đảm công sức hay tài sản đã bỏ ra trên căn nhà mà thôi, nhưng cô ta vẫn không thể đòi chủ quyền trên căn nhà được.

Khi thưa kiện, nếu người đứng chủ quyền nhà mượn hết tiền trong căn nhà thì sao?
Trong lúc đang kiện tụng, nguyên cáo có thể xin toà pháp lệnh Preliminary Injuction để cấm không cho bán nhà, hay mượn nợ trên căn nhà cho đến khi vụ kiện tụng kết thúc.

Đây chỉ là một số tóm lược những vấn đề liên quan đến việc đứng chủ quyền nhà, không phải cố vấn luật pháp. Mọi thắc mắc và tham khảo miễn phí về vấn đề luật pháp, xin liên lạc với văn phòng Luật Sư Trần Khánh Hưng (David K. Tran) số điện thoại (714) 839-4077, hoặc E-mail tại davidtran@dktran.com, hay gửi thư đến Law Offices of David K. Tran, 15446 Brookhurst St, Westminster, CA 92683.

Viendongdaily.com và tác giả giữ bản quyền bài trên trang này. Xin đừng trích đăng dưới bất cứ hình thức nào.
LS. Trần Khánh Hưng/Viễn Đông

Nguồn: http://www.viendongdaily.com/nhung-rac-roi-khi-de-nguoi-khac-dung-chu-quyen-nha-OtitfJt9.html
Bạn thích bài này?
Bookmark and Share
Advertising

Ý kiến bạn đọc

Mã xác nhận

Quảng cáo

Nổi Bật Nhất

Quảng cáo
Quảng cáo
Rao Vặt Viễn Đông
Quảng cáo
Quảng cáo
Sản phẩm - Dịch vụ

Trước thềm đại học: Những điều cần biết về student loans

Tốt nhất, tổng số nợ nần phải ít hơn số lương bạn dự trù kiếm được trong năm đầu tiên. Nói như vậy không có nghĩa là bạn phải trả nợ ngay trong năm đầu đi làm. Thực ra, bạn chỉ có thể trích ra 10% để trả nợ, với hy vọng sẽ trả hết nợ nần trong vòng 10 năm.

Sinh viên Mỹ nói về chuyện vay tiền đi học (kỳ 2)

Vào năm 2013, khi Brandon khiếu nại với nhà chức trách về chuyện này thì 2 công ty đòi nợ lai đưa anh ra tòa, đòi anh phải trả ngay số nợ Student Loan tổng cộng $73,000. Rốt cuộc, Brandon đành phải thuê luật sư thương lượng, mong họ giảm nợ đến một mức nào đó để mình có thể trả được.

Sinh viên Mỹ nói về chuyện nợ nần

Cùng lúc với những biến chuyển xã hội, như lương tiền khựng lại, mà chi phí học hành mắc mỏ hơn, thì những người muốn tiếp tục việc học không còn đường nào khác, là phải vay tiền, vay tiền mỗi lúc một nhiều hơn. Trong khi sinh viên đang méo mặt, thì những đơn vị chủ nợ lại ăn mừng thắng lợi. Theo tổng kết của Bộ Giáo Dục Liên Bang Hoa Kỳ, ngân sách chính phủ dự trù thu vào 20% tiền lời từ số tiền cho vay năm 2013.

Nợ đèn sách có trốn được không?

Trong bài trước, người viết có nói rằng một trong những bất lợi của student loans là không bao giờ được xóa bỏ ngay cả khi con nợ khai phá sản. Nhưng những diễn biến gần đây cho thấy số tiền vay của chính phủ (federal loans) để đi học có thể được miễn trừ nếu hội đủ một số điều kiện nào đó. Vào đầu năm 2016, có hơn 7,500 sinh viên đã làm đơn xin được tha tổng cộng $164 triệu. Và cuối tháng Sáu vừa qua, Bộ Giáo Dục Hoa Kỳ đã quyết định miễn xá $171 triệu đô tiền nợ cho các sinh viên của hệ thống Corithian Colleges.

Vay tiền học đại học: Những điều bất lợi

Giới hạn số tiền vay – Đừng tưởng rằng bạn có thể vay được đủ số tiền cần thiết. Câu trả lời còn tùy thuộc nhiều yếu tố. Chẳng hạn, nếu vẫn có tên trong hồ sơ khai thuế của cha mẹ trong tư thế “lệ thuộc” (dependent) bạn sẽ được cho vay ít hơn, so với những người khai thuế trong tư cách độc lập (independent), không còn lệ thuộc cha mẹ nữa. Cụ thể, sinh viên còn bám vào cha mẹ sẽ được cho vay tối đa $5,500 trong khi sinh viên độc lập có thể vay đến $9,500 cho năm đầu tiên ở đại học….

Vay tiền đi học: Student Loans

Nếu buộc phải vay tiền của tư nhân để trả nợ đèn sách, bạn cần phải lưu ý ít nhất 3 điểm chính sau đây:
- Phân lời: Phân lời thường dựa trên điểm tín dụng. Vì thế, ngay từ khi còn là sinh viên, bạn đã phải lo chăm chút xây dựng uy tín tài chánh rồi.

Đột phá "CHIẾC ÁO MỚI " Cho Ngành NAILS Tại Thị Trường Mỹ

Cộng đồng người Việt chúng ta có rất nhiều tiệm nail lâu năm, theo khảo sát 5 năm trở lại đây, những tiệm nails mọc lên lại càng nhiều; nhưng cũng nhiều nơi dẹp bớt tiệm vì khách ít và không có khả năng bù lỗ sau bao nhiêu năm khó khăn xây dựng!

Làm sao đối phó cảnh ngân hàng đòi nợ

Theo luật liên bang về việc đòi nợ (Fair Debt Collection Practices Act), con nợ có thể yêu cầu phía chủ nợ ngưng tất cả mọi sự tiếp xúc dù bằng thư hay bằng điện thoại. Tuy nhiên, yêu cầu này phải được thực hiện bằng văn bản.

Lo Chuyện Hậu Sự Với Cô Minh Ánh (Annie) Nguyễn

Trong khu Dignity Memorial do cô Annie Nguyễn phụ trách cũng có hai loại an táng, một là chôn nổi và hai là chôn nằm. Cô Annie gọi chôn nổi là nằm ở khách sạn, ở nhà lầu, còn chôn nằm gọi là nằm ở basement. 
Quảng cáo