Advertisement  
Bạn thích bài này?
Font-Size:
Những rắc rối khi để người khác đứng chủ quyền nhà
(VienDongDaily.Com - 09/05/2012)
Tuần này, chúng tôi xin bàn đến những vấn đề liên quan đến việc sang nhượng bất động sản, cũng như những trở ngại mà bạn có thể gặp phải khi để người khác đứng tên nhà cho mình.
LS. Trần Khánh Hưng/Viễn Đông

Một điều mà ít khi thấy đối với người Mỹ, mà lại rất phổ thông trong cộng đồng Việt Nam chúng ta là việc mua nhà mà để người khác đứng tên trên căn nhà của mình, mà không có giấy tờ hay hợp đồng gì với người đứng tên nhà cả. Trên thực tế, việc này nhiều lúc đưa đến những bất hòa, tranh chấp, hay ít ra cũng thiệt thòi, hay phiền hà, có khi cho cả hai bên. Tuần này, chúng tôi xin bàn đến những vấn đề liên quan đến việc sang nhượng bất động sản, cũng như những trở ngại mà bạn có thể gặp phải khi để người khác đứng tên nhà cho mình.

Những loại Deed cho bất động sản
Deed là một văn kiện dùng để chuyển nhượng chủ quyền của một bất động sản. Deed có nhiều dạng khác nhau. Những loại Deed thông dụng là Grant Deed, Quitclaim Deed hay Tax Deed.

Grant Deed là gì?
Grant Deed là giấy tờ chuyển nhượng bất động sản từ người này sang người khác, hay thay đổi cách đứng chủ quyền. Grant Deed phải ghi rõ tên của người bán, hay người cho (grantor), và người mua hay người nhận (grantee), cùng địa chỉ, vị trí và những giới hạn của bất động sản. Grant Deed là loại deed thường được sử dụng khi mua bán, sang nhượng hay cho tặng bất động sản, vì có sự bảo đảm là khi sang nhượng chủ quyền cho người này, họ chưa sang nhượng cho người khác, và bất động sản không có những rắc rối hay trở ngại (encumbrances).

Quitclaim Deed là gì?
Quitclaim deed là một loại deed dùng để chuyển nhượng phần chủ quyền của chủ nhân của bất động sản. Nếu bất động sản chỉ có một người đứng chủ quyền thì Quitclaim Deed có thể được dùng để chuyển nhượng toàn bộ bất động sản. Tuy nhiên, Quitclaim Deed chỉ chuyển nhượng phần của người bán hay người cho (grantor), nếu có, khi làm giấy tờ Quitclaim Deed, và không có những sự bảo đảm là chủ quyền có hay không, hay có bao nhiêu phần. Quitclaim Deed thường dùng cho những cặp vợ chồng khi chuyển nhượng tất cả phần tài sản của mình cho nguời phối ngẫu.
Thí dụ: Anh Tân mua nhà. Sau đó, anh Tân lấy vợ. Căn nhà tuy có là tài sản của riêng anh Tân, nhưng sau khi lập gia đình, vợ anh Tân có thể có phần trong căn nhà, nhưng không rõ là bao nhiêu phần trăm. Nếu anh Tân muốn giữ căn nhà là tài sản riêng của mình thì vợ anh phải ký một giấy Quitclaim Deed để khước từ phần của cô ấy có thể có trong căn nhà.

Như vậy ký giấy Quitclaim Deed có đủ để chứng minh là tài sản của riêng anh Tân không?
Không hẳn. Nếu căn nhà chưa trả hết nợ, và anh Tân muốn giữ căn nhà là tài sản riêng của mình, ngoài việc ký giấy Quitclaim Deed, anh Tân cần phải trả tiền nhà bằng tài sản riêng của mình, chẳng hạn bằng tiền anh có được trước khi lấy vợ, hay tiền thừa kế của cha mẹ. Điều cần thiết là anh không được bỏ chung những tiền này vào quỹ chung hay trương mục ngân hàng chung của hai vợ chồng (commingled assets), hay là xài tiền chung của hai vợ chồng như là tiền lương của anh Tân để trả tiền nhà, tiền thuế hay chi phí cho căn nhà.

Tax Deed là gì?
Có những bất động sản bị thiếu thuế, bị chính phủ tịch thu đem bán để lấy lại thuế. Những bất động sản này được bán theo hình thức "As Is", nghĩa là bán với tình trạng hiện thời, không có sửa sang. Người mua những bất động sản này sẽ có tờ Tax Deed để chuyển nhượng sang tên của họ, vì chủ nhà không phải là người bán nhà.

Nếu mua nhà nhờ người khác đứng tên thì có những rắc rối gì?
Nếu bạn nhờ người khác đứng tên vì lý do sức khoẻ, tinh thần, hay bị dụ dỗ, lường gạt, nhầm lẫn giao nhà cho người khác đứng tên thì bạn phải khởi tố để đòi lại nhà từ người bạn đã tin tưởng khi giao chủ quyền nhà.
Trường hợp thứ hai là bạn nhờ người khác đứng tên và cả hai bên đều đồng ý, thì bạn cần phải có những hợp đồng hay những chứng cớ rõ rệt về việc mình là chủ nhân của căn nhà và người đứng chủ quyền của căn nhà chỉ là người đại diện cho mình. Nếu không, bạn có thể bị mất nhà bởi chính người đại diện, hay có khi ngoài ý muốn của người đại diện.
Trong trường hợp bạn bị mất nhà, bạn phải khởi tố để chứng minh ý muốn của đôi bên ngay lúc mua nhà. Ngoài ra, có những yếu tố khác cũng cần thiết, như tiền down payment, tiền trả tiền nhà hàng tháng, tiền thuế, v.v... để chứng tỏ sự bất công nếu người đại điện nay không công mà có nhà (unjust enrichment).
Thí dụ: ông bà Bằng mua căn nhà. Vì lớn tuổi, không có lợi tức, không mượn tiền nhà băng được, nên ông bà đã đưa tiền down payment cho con trai mình, anh An, mua nhà, và để anh đứng tên trên căn nhà. Sau đó anh An lấy vợ. Vì anh An là người vay tiền của nhà băng, nên mỗi tháng ông bà đưa tiền mặt cho con trai trả tiền nhà, anh An mỗi tháng ký check từ nhà băng của mình để trả tiền nhà. Ông bà Bằng yên chí là căn nhà vẫn là của mình. 10 năm sau, anh An ly dị. Vợ anh An đòi chia đôi căn nhà, với lý do căn nhà là nhà của anh An, anh là người đứng tên nhà, và cũng là người trả tiền nhà hàng tháng, cũng như tiền thuế nhà hàng năm. Trong trường hợp này, đôi bên phải tranh tụng để chứng minh ai là chủ nhân thật sự của căn nhà, tiền down nhà từ đâu mà có, anh An có dùng tiền chung của hai vợ chồng để chi phí cho căn nhà hay không.

Vậy nếu lúc hai người ly dị thì anh An bán nhà hay sang tên cho người khác được không?

Ngay khi đơn ly dị được nộp tại tòa, lập tức có những án lệnh tạm thời, kể cả việc hai bên không được quyền bán những bất động sản riêng của mình mà cộng đồng (vợ chồng anh An) có một phần, mà không có sự đồng ý của đôi bên.

Vậy nếu anh An không lấy vợ mà chỉ sống chung với cô bạn gái thì có sao không?

California không có luật Common Law, nghĩa là hai người nếu sống chung với nhau một thời gian dài, nhưng nếu không làm hôn thú và thì không thành vợ chồng, và không được luật gia đình bảo vệ. Tuy nhiên, ông bà Bằng vẫn có thể gặp rắc rối nếu anh An để người bạn gái đứng tên chung trong trương mục ngân hàng của mình. Lúc đó ông bà Bằng sẽ phải tốn kém tiền thưa kiện để chứng minh căn nhà đó của mình. Đó là chưa kể những trường hợp không thể chứng minh được, chẳng hạn khi ông bà Bằng không có đầy đủ bằng chứng về tiền down nhà và tiền đưa cho anh An mỗi tháng.

Nếu cô bạn gái có đóng một phần tiền nhà hàng tháng thì sao?

Tuỳ theo sự thoả thuận của đôi bên về tiền nhà. Việc cô bạn gái đóng tiền nhà hàng tháng không có nghĩa là sau này cô sẽ có một phần trong căn nhà, vì nếu cô sống trong căn nhà thì số tiền đóng hàng tháng có thể chỉ là tiền thuê nhà mà thôi. Trong trường hợp cô ta đóng tiền nhà mà không sống trong căn nhà, hay có bỏ tiền sửa chữa nhà cửa, với sự thỏa thuận là sau này khi bán nhà có lời thì sẽ chia đôi, thì cô ta có quyền bỏ equitable lien, nghĩa là đăng ký một món nợ trên căn nhà để bảo đảm công sức hay tài sản đã bỏ ra trên căn nhà mà thôi, nhưng cô ta vẫn không thể đòi chủ quyền trên căn nhà được.

Khi thưa kiện, nếu người đứng chủ quyền nhà mượn hết tiền trong căn nhà thì sao?
Trong lúc đang kiện tụng, nguyên cáo có thể xin toà pháp lệnh Preliminary Injuction để cấm không cho bán nhà, hay mượn nợ trên căn nhà cho đến khi vụ kiện tụng kết thúc.

Đây chỉ là một số tóm lược những vấn đề liên quan đến việc đứng chủ quyền nhà, không phải cố vấn luật pháp. Mọi thắc mắc và tham khảo miễn phí về vấn đề luật pháp, xin liên lạc với văn phòng Luật Sư Trần Khánh Hưng (David K. Tran) số điện thoại (714) 839-4077, hoặc E-mail tại davidtran@dktran.com, hay gửi thư đến Law Offices of David K. Tran, 15446 Brookhurst St, Westminster, CA 92683.

Viendongdaily.com và tác giả giữ bản quyền bài trên trang này. Xin đừng trích đăng dưới bất cứ hình thức nào.
LS. Trần Khánh Hưng/Viễn Đông

Nguồn: http://www.viendongdaily.com/nhung-rac-roi-khi-de-nguoi-khac-dung-chu-quyen-nha-OtitfJt9.html
Bạn thích bài này?
Bookmark and Share

Ý kiến bạn đọc

Mã xác nhận

Quảng cáo
Quảng cáo
Advertisement  
Quảng cáo
RAO VẶT VIỄN ĐÔNG
Quảng cáo
Quảng cáo
Sản phẩm - Dịch vụ

Món quà của Uncle Sam: 401 K

Làm dân Mỹ là phải biết Uncle Sam, một người “chú” không mấy được ưa thích do bản tính thích đòi hỏi tiền bạc từ trong túi người dân. Uncle Sam, biệt danh của Sở Thuế Liên Bang, chả mấy khi cho ai quà cáp gì. Nhưng nói thế không có nghĩa là không bao giờ có. Trong số những món quà ít ỏi mà Uncle Sam dành cho người đi làm và đóng

Đi tìm một cách tránh thuế?

Lần trước, chúng ta có đề cập việc sử dụng “quĩ hưu” để có thêm quyền lợi cho tuổi già. Trước khi xem xét chi tiết của từng loại quĩ hưu, chúng ta cần biết tác dụng của thuế đối với các quĩ này như thế nào. Trước tiên, thuế được hiểu là số tiền chúng ta phải trích ra từ những gì mình nhọc công tích lũy được

Quyền lợi của tuổi già?

Đọc cái tiêu đề trên, chắc nhiều người nghĩ tới … tiền già (tiền SSI), là khoản tiền mà xã hội Hoa Kỳ biếu không cho những người từ 65 tuổi trở lên, hoặc bệnh tật ngặt nghèo, không còn đủ sức khỏe đi làm tự nuôi sống bản thân, mà quá trình đóng góp khi còn đi làm việc cũng không đủ bảo đảm một lợi tức tối thiểu để sinh sống.

Dùng ‘đòn bẩy’ khi mua nhà

Đòn bẩy là một nguyên tắc vật lý, được ứng dụng để nâng nhắc đồ vật cho dễ dàng hơn. Biết áp dụng nguyên tắc này, chúng ta có thể nâng được những thứ rất nặng nề mà chỉ cần bỏ ra một phần công sức không đáng kể. Hình ảnh rõ ràng nhất là một người đang muốn lăn một hòn đá lớn, nặng tới vài trăm ký

Đánh giá thị trường địa ốc qua Appreciation Rate

Với một căn nhà mua $330,000 mà bán $550,000, nhiều người cho rằng người chủ nhà đã lời được $220,000. Không hẳn đó là số tiền người bán nhà đút vào túi mình đâu. Đó mới là mức sai biệt giữa hai con số.

Giá nhà tôi định mua có cao quá không?

Câu hỏi trên có thể đặt lại một cách cụ thể hơn: Chúng ta phải dựa vào những tiêu chuẩn nào để biết rằng giá nhà đã quá nóng, có thể dẫn đến nguy cơ “nổ bong bóng,” hoặc giá nhà đã sụt giảm đến mức gần như … cho không.

Mua hay thuê nhà: Khi nào nên mua nhà? (bài 3)

Qua hai bài trước về việc “nên mua nhà?” và “nên thuê nhà,” chắc thế nào cũng có người cho rằng tôi cổ võ việc đi thuê và chống lại việc mua nhà. Thực ra, tôi chỉ trình bày những lý lẽ hơn thiệt, dựa vào các con số khách quan, chứ không chủ trương cổ võ giải pháp nào hoặc chống lại giải pháp nào

Mua nhà hay thuê nhà: Đằng nào lợi hơn? (bài 2)

Hôm nay là lần thứ hai tôi được trở lại diễn đàn nầy để bàn về vấn đề luôn luôn nóng hổi tại Quận Cam, đó là vấn đề nên mua nhà hay thuê nhà. Bài trước tôi đã đề cập đến những lý do nên mua nhà, mà những người làm địa ốc hay đưa ra để khuyến khích mua bán. Đồng thời, tôi cũng nêu lên nhận xét của tôi về từng điểm đó

Nên mua nhà hay nên thuê nhà? Đằng nào lợi hơn? (bài I)

Tôi là một người trong giới tiêu thụ, rất thích đọc những bài viết trên trang này. Bởi vì, tác giả trình bày những ý tưởng khá khách quan về đủ mọi vấn đề mà người tiêu thụ cần biết. Hôm nay, tôi xin phép người phụ trách cho đăng trọn bài của tôi lên đây, để có ý kiến về vấn đề có nên mua nhà hay không trong thời điểm này.

Vận động quản lý thị trường thuốc lá e-cigarettes

Trước những phản ảnh của dư luận về nguy hại tiềm tàng do thuốc lá giả, tức Ecigarettes, gây ra, cơ quan Kiểm Định Thực Phẩm Dược Phẩm Hoa Kỳ, gọi tắt là FDA hôm 24 tháng Tư, 2014 vừa qua đã đề nghị một số qui tắc nhằm chế định và kiểm soát sản phẩm này. Bên cạnh E-cigarettes là đối tượng chính, các đề nghị của FDA
Quảng cáo