Phương pháp "mua đi bán lại" đang giảm mạnh

Mua nhà với giá thấp, sửa lại xong bán với giá cao hơn hiện không thịnh hành, vì giá nhà không đủ thấp để có bán lại có lời. (Getty Images)

Bài ĐOAN TRANG

Có vẻ như việc đầu tư kinh doanh địa ốc đang gặp khó khăn, khi số lượng nhà dạng kinh doanh “flipping” (mua một ngôi nhà cũ hoặc nhà bị tịch thu rồi tu sửa để bán lại trong khoảng thời gian 12 tháng), giảm 18% trên toàn quốc trong tháng Tám so với tháng 8 năm 2017, theo cơ sở Attom Data Solutions. Tỷ lệ này đã giảm liên tiếp trong ba tháng qua.

Mua nhà cũ, tu sửa thành nhà mới rồi bán lại là chiến lược thu lợi nhanh. Đây có thể là một cách thức lợi nhuận rất hấp dẫn nếu thị trường địa ốc hoạt động tốt. Nhà cũ và nhà bị tịch thu là tài sản phổ biến trong chiến lược này bởi vì các nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra một khoản tiền không lớn. Các nhà thầu biết cách tu sửa ngôi nhà, thậm chí họ không cần thuê mướn ai mà tự làm để giảm chi phí thuê nhân công.

Ông Daren Blomquist, phó chủ tịch cao cấp của Attom Data Solutions cho biết, “Thị trường nhà ở đang có giá cao, cộng với số lượng giao dịch khó khăn hiện nay là những thử thách đối với những người muốn mua đi bán lại. Lý do là họ cần mua nhà giảm giá thì mới sửa bán có lời.

"Vì lãi xuất tăng đã làm giảm nhu cầu từ những người mua lần đầu và ngay cả người muốn mua bán kiếm lời cũng chán ngán vì không còn thấy khả năng sinh lợi."

Ông Mark Bethanis là một nhà thầu, chuyên sống về nghề mua nhà cũ rồi sửa sang xong bán lại ở khu vực Los Angeles trong 30 năm qua. Ông cho biết hàng năm ông có rất nhiều thương vụ như thế, nhưng năm nay, đến thời điểm này ông chỉ mới làm được một vụ.

"Nhà cũ nhưng bây giờ giá cũng...trên trời, mua rồi còn phải bỏ thêm để sửa sang lại thì làm sao mà bán," ông Bethanis nói.

Giá nhà đã tăng cao trong hai năm qua, và bây giờ phân lời đang tăng lên. Ngoài ra, chi phí cho công nhân lao động và vật liệu tăng lên, và tình trạng thiếu công nhân chỉ làm trầm trọng thêm cả chi phí và kéo dài thời gian hoàn thành công trình.

Ông Bethanis có thể dùng nhóm công nhân xây dựng của riêng mình và thậm chí tự làm một số công việc sửa chữa, nhưng đối với những người khác thì nếu cái gì cũng thuê, cũng mướn thì quả là khó khăn, nhất là với công ty có quy mô lớn thì càng khó cạnh tranh.

"Chiến lược 'mua cũ bán mới' trong ngành địa ốc đã trở nên chuyên nghiệp hóa," ông Ron Sitrin, một chuyên viên địa ốc làm việc cho công ty của Long và Foster ở tiểu bang Maryland, cho biết. "Bây giờ việc này trở thành một mô hình kinh doanh rất có tổ chức với các công ty có nhân viên tìm kiếm giao dịch, bảo đảm tài chính, quản lý việc sửa chữa. Làm như thế sẽ hiệu quả hơn trong việc tìm kiếm các giao dịch và bán lại sao cho có lợi."

Tổng lợi nhuận của cách thức mua nhà cũ bán nhà mới trong tháng Tám đã giảm xuống mức thấp nhất trong gần bảy năm, theo cơ sở Attom. Nó cũng mất nhiều thời gian để bán một ngôi nhà dạng đầu tư kiếm lời kiểu này, bây giờ là trung bình 186 ngày, lâu nhất kể từ tháng 6 năm 2006.

Ngoài ra nhà đầu tư cũng có ít lựa chọn hơn trong việc mua nhà cũ. Tỷ lệ nhà bị tịch thu rất thấp.
"Rất nhiều người về hưu mặc dù đang ở trong một ngôi nhà không phù hợp với nhu cầu của họ nữa, nhưng họ vẫn chưa muốn thay đổi," ông Bethanis nói.

Ngoài ra, nhu cầu từ người mua cũng giảm. Mức lãi xuất hiện cao hơn khoảng 1% so với cách đây một năm, và một số người đang có ý định mua nhà cũng chùn bước.

Lãi suất cao và giá nhà quá nóng đã ảnh hưởng mạnh đến những vụ mua bán nhà tại Nam California trong tháng Chín, 2018.

Theo CoreLogic, con số những căn nhà mới và nhà hiện hữu được bán ra trong tháng đã giảm gần 18% so với tháng Chín, 2017. Đó là nhịp độ mua bán thấp nhất trong tháng Chín kể từ năm 2007, khi cuộc khủng hoảng nhà diễn ra trên toàn quốc.

Những vụ mua bán đang giảm và đây là lần giảm hằng năm lớn nhất so với bất cứ tháng nào trong tám năm qua. Nó cũng giảm hơn gấp đôi mức giảm hằng năm so với tháng Tám năm trước.

Giá trung bình của những căn nhà tại Nam California được bán ra trong tháng Chín là $505,000, vẫn cao hơn 3.6% so với một năm trước. Nhưng đó là mức tăng hằng năm thấp nhất đối với bất cứ tháng nào trong hơn ba năm nay.

Theo ông LePage, những người muốn mua nhà đang đứng trước một rào cản làm họ nản lòng, đó là khoản thanh toán tiền thế chấp hằng tháng bị đẩy lên khá cao, vì lãi suất tăng.
Không chỉ ở miền Nam California, doanh số bán nhà tại khu vực Vịnh San Francisco cũng bị chậm nhất trong 11 năm qua.

Doanh số bán nhà tại khu vực Vịnh San Francisco đã giảm trong nhiều tháng, nhưng vào tháng 9, người mua đã không còn mặn mà gì với miền đất đắt đỏ này.

Vùng Vịnh bao gồm các ngôi nhà và chung cư được bán ở các quận Alameda, Contra Costa, Marin, Napa, Santa Clara, San Francisco, San Mateo, Solano và Sonoma.

Doanh số của cả nhà mới và nhà hạng sang đã giảm gần 19% so với tháng 9/2017, theo CoreLogic. Nó đánh dấu tốc độ bán hàng chậm nhất kể từ tháng Chín năm 2007.

Ông Andrew LePage, nhà phân tích của CoreLogic cho biết, “Việc tăng trưởng nhân khẩu làm tăng nhu cầu về nhà ở, nhưng vì giá nhà cao hơn và lãi suất tăng đã ảnh hưởng tới một trong nhu cầu thiết yếu của cuộc sống là có một nơi để ở. Đó cũng là nguyên do khiến doanh số bán nhà ở miền Nam California giảm mạnh.”
Không giống như ở Nam California, nơi giá nhà tăng lên 3% mỗi năm, giá trung bình nhà ở vùng Vịnh trong tháng Chín là $815,000, vẫn tăng 9.3% so với một năm trước đây. Trong cả tháng 5 và tháng 6, giá trung bình là $ 875,000, mức cao nhất được ghi nhận.

"Mặc dù vẫn còn lớn hơn ở nhiều khu vực, mức tăng 9.3 % so với năm ngoái vẫn là thấp nhất trong 15 tháng," LePage nói.

LePage cho biết, “Khoản thanh toán thế chấp gốc và lãi suất trên căn nhà giá trung bình tăng 21% so với cùng kỳ năm ngoái do lãi suất tăng khoảng 0.8%.”

Người mua ở khu vực vịnh San Francisco đã bị cản trở bởi giá cao do nguồn cung cấp rất thấp.
"Người mua đã phải vật lộn trong bốn năm để tìm nhà ở trong phạm vi tài chính của họ, rồi phải đối phó với cuộc chiến đấu thầu và nhiều tình huống khác," Danielle Hale, kinh tế gia cho Realtor.com nói.
Khả năng chi trả của người mua tiếp tục suy yếu khi lãi suất thế chấp tăng. Và mậc dù nhà có sặn để bán có tăng, nhưng tăng từ tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng nên cung và cầu vẫn không cân bằng.
(Theo CNBC)