Pháp Luật

Reverse Mortgage Loan: Lợi hại thế nào?

Tuesday, 19/04/2011 - 08:29:05

 Bạn sẽ mượn được một số tiền từ nhà băng, và hàng tháng sẽ trả nợ góp cho món tiền này. Theo thời gian, món nợ sẽ ngày càng giảm ...

LS. Trần Khánh Hưng/Viễn Đông

Khi bạn vay mượn nhà băng và dùng căn nhà để thế chấp thì những món nợ này phần lớn là nợ nhà thông thường (conventional loan).


 Bạn sẽ mượn được một số tiền từ nhà băng, và hàng tháng sẽ trả nợ góp cho món tiền này. Theo thời gian, món nợ sẽ ngày càng giảm xuống (trừ trường hợp món nợ của bạn là negative amortization, mà chúng tôi sẽ bàn đến trong một dịp khác). Ngược lại, có một loại vay mượn tiền mà bạn không phải trả tiền hàng tháng, mà chỉ phải trả khi người chủ nhà qua đời, căn nhà sẽ được bán để trà nợ, gọi là reverse mortgage. Tuần này chúng tôi xin trình bày về đề tài này.

* Thế nào là reverse mortgage?
Reverse mortgage là một phương thức dành cho những chủ nhà từ 62 tuổi trở lên có thể chuyển phần equity của căn nhà thành tiền thu nhập hằng tháng để chi tiêu, mà không phải bán căn nhà, đồng thời không phải trả góp hằng tháng cho món nợ do căn nhà. Tiền lấy ra qua phương thức reverse mortgage này không phải đóng thuế lợi tức.

* Reverse mortgage và home equity loan khác nhau thế nào?
Nếu bạn lấy giá trị của căn nhà trừ cho số tiền bạn còn đang thiếu nợ trong căn nhà, số tiền này gọi là equity của căn nhà. Home equity loan là món tiền có thể vay căn cứ vào số tiền equity.  
Reverse mortgage và home equity loan đều căn cứ vào số tiền equity của căn nhà. Điểm khác nhau là với home equity loan, hằng tháng bạn phải trả một số tiền gồm một phần tiền vốn (principal) và tiền lời (interest). Còn với reverse mortgage, suốt thời gian bạn còn ở tại căn nhà, hàng tháng bạn không phải trả tiền nợ của căn nhà. Món nợ chỉ phải thanh toán khi người đứng tên vay cuối cùng đã vĩnh viễn rời khỏi căn nhà.

* Lợi tức (income) của tôi có ảnh hưởng việc tôi có mượn được tiền reverse mortgage không?

Vì hằng tháng bạn không phải trả góp số tiền vay của reverse mortgage, cho nên không có vấn đề xét khả năng trả nợ.

* Reverse mortgage có những ưu điểm gì?
Những ưu điểm reverse mortgage là:
- Giữ được tính cách độc lập, không lệ thuộc chủ nợ. Bạn được ở lại căn nhà và là chủ nhà.
- Bạn không cần phải chứng minh khả năng trả nợ, cho nên không cần phải có việc làm hay lợi tức hàng tháng, hoặc phải có credit tốt.
- Bạn không phải lo tiền trả góp hằng tháng cho tiền nợ nhà và tiền nợ reverse mortgage suốt thời gian còn ở trong căn nhà đó.
- Tiền mượn được từ reverse mortgage không bị coi là lợi tức, cho nên bạn không phải đóng thuế lợi tức cho món tiền này.
- Không ảnh hưởng gì tới những phúc lợi về An Sinh Xã Hội (Social Security), về Y Tế (Medicare).

* Reverse mortgage có những nhược điểm gì?
Những bất lợi của reverse mortgage là:
- Lãi suất cũng như lệ phí của reverse mortgage phần lớn cao hơn những loại conventional loan của nợ nhất hay nợ nhì.
- Nếu bạn hay thân nhân của bạn đang được hưởng những chương trình trợ cấp của chính phủ như tiền già (Supplementary Social Income hay gọi tắt là SSI), hay Medi-Cal thì có thể bị ảnh hưởng nếu người thụ hưởng không sử dụng hết số tiền họ lãnh hàng tháng từ reverse mortgage.

* Nếu tôi dùng căn nhà đang ở để mượn tiền theo chương trình reverse mortgage thì tôi có còn là chủ nhà hay nhà băng cho vay sẽ là chủ nhà?  
Bạn sẽ vẫn là chủ nhà. Reverse mortgage chỉ là một cách dùng tiền vốn trong căn nhà để vay nợ. Vì bạn vẫn là chủ nhà cho nên bạn vẫn phải chịu trách nhiệm về thuế nhà đất (property tax), tiền bảo hiểm căn nhà, tiền điện nước gas, rác, tiền bảo trì, sửa chữa linh tinh. Về phương diện này, reverse mortgage cũng giống những món nợ nhất hoặc nợ nhì trên căn nhà mà thôi.

* Có thể nào tôi mượn được nhiều hơn trị giá căn nhà chăng?
Món nợ không thể lớn hơn giá trị căn nhà được. Bởi vì ngoài căn nhà ra, chủ nợ không thể lấy lại tiền từ bất cứ nguồn nào, thí dụ tiền lương, các của cải mà người nợ sở hữu hoặc nhà cửa đất đai khác. Tóm lại, chỉ có căn nhà bảo đảm món nợ.

* Tôi có thể refinance món reverse mortgage như vẫn làm với những món nợ thường trên căn nhà được không?
Được chứ, nếu giá trị căn nhà tăng và lãi suất giảm thì bạn có thể refinance món nợ reverse mortgage.

* Nếu tôi sống lâu quá, có nghĩa là tôi đã lấy hết số tiền reverse mortgage mà vẫn còn sống thì chủ nợ có đuổi tôi ra khỏi nhà không?
Không, họ sẽ không thể đuổi bạn đi, dù bạn sống tới 800 năm như ông Bành Tổ, miễn là bạn vẫn sống trong căn nhà và trả tiền thuế cùng với bảo hiểm nhà đúng thời hạn.

* Làm cách nào để tính ra số tiền vay được từ reverse mortgage của căn nhà?
Cách tính số tiền này căn cứ trên nhiều yếu tố gồm có tuổi tác của bạn, loại reverse mortgage nào bạn chọn, lãi suất đương thời, địa điểm căn nhà và trị giá ước lượng căn nhà. Thông thường, nếu bạn càng nhiều tuổi, căn nhà có trị giá cao và bạn chỉ còn thiếu ít nợ trong căn nhà thì bạn sẽ nhận được nhiều tiền reverse mortgage loan.

* Có những cách khác nhau để chọn lựa trong việc lãnh tiền reverse mortgage loan không?
Phần lớn các chương trình reverse mortgage đều có nhiều nhiều chọn lựa tùy theo nhu cầu của khách hàng. Bạn có thể chọn cách lấy luôn một lần tổng số tiền, hoặc mỗi tháng nhận một số tiền đồng đều suốt thời gian bạn và những người cùng đứng tên trong hồ sơ vay tiền có ít nhất là một người còn sống, vẫn tiếp tục sống trong căn nhà với tính cách đó là căn nhà chính (principal residence), có đóng thuế và đóng bảo hiểm nhà đầy đủ. Bạn có thể chọn cách mỗi tháng nhận một số tiền trong một thời hạn cố định. Ngoài ra, một số nhà băng dựa trên giá trị của căn nhà và cho bạn credit line, là một số tiền cố định để chi tiêu khi bạn cần, cho đến lúc hết credit line. Dù bạn đã mượn hết tiền trong credit line, nhưng nếu bạn hoặc một trong những người cùng ký giấy nợ còn sống, còn ở trong căn nhà, có đóng thuế và bảo hiểm nhà, thì vẫn được ở trong nhà cho đến khi người cuối cùng ra đi.  

(Xin xem tiếp số tới)

Đây chỉ là một số kiến thức tổng quát về vấn đề mượn nợ theo lối Reverse Mortgage tại California, không phải là cố vấn pháp luật. Mọi thắc mắc và tham khảo về vấn đề luật pháp, xin liên lạc với văn phòng luật sư Trần Khánh Hưng (David K. Tran) qua số điện thoại (714) 839-4077, hoặc E-mail đến davidtran@dktran.com, hay gửi thư đến Law Offices of David K. Tran, 15446 Brookhurst Street, Westminster, CA 92683.

Viết bình luận đầu tiên

MỚI CẬP NHẬT