Tất cả những người đứng trên chủ quyền của căn nhà phải từ 62 tuổi trở lên, và cư ngụ tại căn nhà dùng để mượn tiền là căn nhà ...
LS. Trần Khánh Hưng/Viễn Đông
* Điều kiện để có thể vay reverse mortgage loan là gì?
* Điều kiện để có thể vay reverse mortgage loan là gì?
Tất cả những người đứng trên chủ quyền của căn nhà phải từ 62 tuổi trở lên, và cư ngụ tại căn nhà dùng để mượn tiền là căn nhà chính (primary residence). Những người mượn nợ sẽ phải tiếp tục cư ngụ trong căn nhà này trong suốt thời gian vay nợ.
* Tôi hiện đang nợ một số tiền trong căn nhà, như thế tôi có thể vay theo cách reverse mortgage không?
Được. Tuy nhiên, số tiền mượn nợ nhất hoặc nợ nhì từ căn nhà sẽ được số tiền vay qua reverse mortgage thanh toán. Bạn sẽ vay được phần còn lại sau khi trả những món nợ này.
* Tôi có thể vay cách reverse mortgage bằng căn nhà thứ nhì hoặc nhà nghỉ mát của tôi không?
Bạn chỉ có thể dùng căn nhà chính (primary residence) để vay theo cách này.
* Những loại nhà nào có thể dùng để vay theo cách reverse mortgage?
Trước nhất, căn nhà phải là nhà ở chính (primary residence) của người đi vay, nơi hằng năm họ cư trú nhiều thời gian nhất tại đó. Về thể loại căn nhà thì phần lớn chủ nợ nhận những căn nhà single family, hay 1-4 units. Có chương trình reverse mortgage nhận cả condo (condominiums), town houses, hoặc nhà tiền chế (manufactured homes), miễn là chúng được kiến lập sau tháng 6 năm 1976, và chủ nhân cũng là chủ của phần đất mà căn nhà xây lên trên. Những căn nhà thuê đất thì không đủ điều kiện.
Ngày nay những căn mobile homes rất thích hợp cho những người cao niên, tuy nhiên, phần lớn những căn mobile homes không đủ điều kiện để vay reverse mortgage, ngoại trừ một số rất ít những nhà băng có chương trình reverse mortgage loan cho những căn nhà mobile homes xây dính liền với mặt đất.
* Nếu căn nhà đã bỏ vào “living trust” thì có vay reverse mortgage được không?
Phần lớn những căn nhà đã ở trong “living trust” vẫn vay nợ theo lối reverse mortgage được. Nhà băng cho vay có thể sẽ nghiên cứu hồ sơ “living trust” rồi quyết định. Tuy nhiên thông thường nhà băng sẽ đòi nguời vay lấy căn nhà ra khỏi living trust khi hồ sơ được chấp thuận. Điều quan trọng là sau đó, bạn cần chuyển căn nhà trở lại trong living trust để giữ được những quyền lợi khi bạn lập living trust.
* Trường hợp nào người vay phải trả lại luôn cả tiền vay và tiền lãi của reverse mortgage loan?
Chỉ phải trả như thế khi xảy ra một trong những trường hợp sau đây:
1. Người đứng tên vay cuối cùng cũng đã qua đời hoặc đem bán căn nhà;
2. Tất cả mọi người đứng tên vay đều dọn ra khỏi căn nhà;
3. Người cuối cùng đứng tên vay sống trong căn nay không thể ở lại liên tục 12 tháng (thí dụ vì bệnh hoạn, già yếu, phải sống trong nursing home);
4. Không trả tiền thuế hoặc bảo hiểm nhà;
5. Để cho căn nhà xuống cấp, hư hại trầm trọng một cách không thể chấp nhận mà không chịu sửa chữa.
* Nếu tôi vay reverse mortgage loan từ căn nhà, vậy căn nhà đó có còn là của tôi để tôi cho người thừa kế không?
Khi bạn bán căn nhà hoặc không cư ngụ hầu hết thời gian tại đó như là căn nhà chính thì bạn phải thanh toán tổng số tiền bạn nợ gồm số tiền mặt bạn đã nhận cộng với tiền lời và tiền chi phí dịch vụ. Số tiền còn lại là của bạn hoặc người thừa kế. Cần nhớ một điều quan trọng là món nợ của bạn sẽ không bao giờ lớn hơn mức định giá của căn nhà vào lúc bán đó.
* Nếu căn nhà không đủ để trả nợ thì nhà băng có xiết những tài sản khác không?
Khi người mượn nợ cuối cùng qua đời thì căn nhà sẽ được bán để trả nợ. Trong trường hợp giá nhà xuống nhiều, như tình trạng giá nhà hiện nay, và nếu tiền bán nhà không đủ để trả nợ thì những tài sản khác của người qua đời sẽ không bị ảnh hưởng gì cả. Tuy nhiên, nếu thân nhân của người qua đời muốn giữ căn nhà lại, không bán, thì phải trả đủ số nợ reverse mortgage cho nhà băng.
* Ngoài tiền vay gốc và tiền lời, tiền chi phí trong reverse mortgage loan là những loại gì?
Phần lớn reverse mortgage loan phải trả các chi phí như chi phí nộp đơn, có thể gồm tiền kiểm tra hồ sơ tín dụng (credit report) và tiền công định giá (appraisal), tiền chi phí mở hồ sơ (origination fee), tiền kết thúc hồ sơ, tiền bảo hiểm và tiền chi phí dịch vụ hằng tháng. Tất cả những tiền này sẽ gộp chung vào tổng số tiền nợ để đó cho tới tận khi món nợ kết thúc, cho nên người đi vay chưa phải quan tâm lo lắng ngay. Tuy nhiên, nếu bạn không trả ngay lúc làm hồ sơ vay tiền thì số tiền này sẽ được cộng vào số nợ, và bạn sẽ phải trả thêm tiền lời của số tiền này trong suốt thời gian vay nợ.
* Lãi xuất của reverse mortgage loan là cố định (fixed) hay thay đổi (variable)?
Phần lớn các loại reverse mortgages đều theo chế độ lãi xuất thay đổi (variable), phải tùy thuộc vào chỉ số lãi xuất (financial index) và sẽ thay đổi, lên hoặc xuống theo với tình trạng thị trường. Một số nhà băng có cho mượn với phân lời cố định, nhưng với điều kiện là bạn phải lấy hết số tiền mượn ngay, thay vì lấy mỗi tháng.
* Reverse mortgage loan có sẽ bị hậu quả trong vấn đề thuế vụ và các phúc lợi như Social Security và Medicare benefits không?
Reverse mortgage loan là tiền vay trước, không phải là lợi tức kiếm được, nên không liên quan đến thuế vụ. Cũng giống như thế, các loại phúc lợi như Social Security hay là Medicare benefits, cũng không bị ảnh hưởng. Trường hợp người hưởng SSI, Medicaid thì lại khác. Những trường hợp hưởng các loại trợ cấp vì lợi tức thấp vẫn phải theo quy chế của chương trình là chỉ được có một số tiền giới hạn theo quy định, không thể nhiều hơn. Có một điều cũng nên nhớ là số tiền lời qua reverse mortgage loan sẽ không được trừ thuế hàng năm, mà sẽ tính trừ thuế luôn khi thanh toán toàn bộ món nợ.
* Những trường hợp nào thì mượn tiền theo lối reverse mortgage sẽ có lợi hay bất lợi?
Số tiền mượn được từ reserve mortgage loan dựa vào số tuổi nhỏ nhất của những người đứng vay tiền, để ước tính thời gian cho vay. Nếu những người vay nợ đều rất thọ sau khi mượn nợ, thì vay tiền theo lối này sẽ có lợi. Tuy chúng ta không ai biết trước được khi nào mình sẽ qua đời, nhưng nếu bạn có ý định sẽ thay đổi chỗ ở trong vòng 5 năm kể từ ngày mượn nợ, nghĩa là bạn phải trả lại số tiền mượn sau 5 năm thì bạn không nên mượn theo chương trình reverse mortgage, bởi vì số tiền chi phí để vay nợ sẽ rất cao, so với conventional loan.
Đây chỉ là một số kiến thức tổng quát về vấn đề mượn nợ theo lối Reverse Mortgage tại California, không phải là cố vấn pháp luật. Mọi thắc mắc và tham khảo về vấn đề luật pháp, xin liên lạc với văn phòng luật sư Trần Khánh Hưng (David K. Tran) qua số điện thoại (714) 839-4077, hoặc E-mail đến davidtran@dktran.com, hay gửi thư đến Law Offices of David K. Tran, 15446 Brookhurst Street, Westminster, CA 92683.
* Tôi hiện đang nợ một số tiền trong căn nhà, như thế tôi có thể vay theo cách reverse mortgage không?
Được. Tuy nhiên, số tiền mượn nợ nhất hoặc nợ nhì từ căn nhà sẽ được số tiền vay qua reverse mortgage thanh toán. Bạn sẽ vay được phần còn lại sau khi trả những món nợ này.
* Tôi có thể vay cách reverse mortgage bằng căn nhà thứ nhì hoặc nhà nghỉ mát của tôi không?
Bạn chỉ có thể dùng căn nhà chính (primary residence) để vay theo cách này.
* Những loại nhà nào có thể dùng để vay theo cách reverse mortgage?
Trước nhất, căn nhà phải là nhà ở chính (primary residence) của người đi vay, nơi hằng năm họ cư trú nhiều thời gian nhất tại đó. Về thể loại căn nhà thì phần lớn chủ nợ nhận những căn nhà single family, hay 1-4 units. Có chương trình reverse mortgage nhận cả condo (condominiums), town houses, hoặc nhà tiền chế (manufactured homes), miễn là chúng được kiến lập sau tháng 6 năm 1976, và chủ nhân cũng là chủ của phần đất mà căn nhà xây lên trên. Những căn nhà thuê đất thì không đủ điều kiện.
Ngày nay những căn mobile homes rất thích hợp cho những người cao niên, tuy nhiên, phần lớn những căn mobile homes không đủ điều kiện để vay reverse mortgage, ngoại trừ một số rất ít những nhà băng có chương trình reverse mortgage loan cho những căn nhà mobile homes xây dính liền với mặt đất.
* Nếu căn nhà đã bỏ vào “living trust” thì có vay reverse mortgage được không?
Phần lớn những căn nhà đã ở trong “living trust” vẫn vay nợ theo lối reverse mortgage được. Nhà băng cho vay có thể sẽ nghiên cứu hồ sơ “living trust” rồi quyết định. Tuy nhiên thông thường nhà băng sẽ đòi nguời vay lấy căn nhà ra khỏi living trust khi hồ sơ được chấp thuận. Điều quan trọng là sau đó, bạn cần chuyển căn nhà trở lại trong living trust để giữ được những quyền lợi khi bạn lập living trust.
* Trường hợp nào người vay phải trả lại luôn cả tiền vay và tiền lãi của reverse mortgage loan?
Chỉ phải trả như thế khi xảy ra một trong những trường hợp sau đây:
1. Người đứng tên vay cuối cùng cũng đã qua đời hoặc đem bán căn nhà;
2. Tất cả mọi người đứng tên vay đều dọn ra khỏi căn nhà;
3. Người cuối cùng đứng tên vay sống trong căn nay không thể ở lại liên tục 12 tháng (thí dụ vì bệnh hoạn, già yếu, phải sống trong nursing home);
4. Không trả tiền thuế hoặc bảo hiểm nhà;
5. Để cho căn nhà xuống cấp, hư hại trầm trọng một cách không thể chấp nhận mà không chịu sửa chữa.
* Nếu tôi vay reverse mortgage loan từ căn nhà, vậy căn nhà đó có còn là của tôi để tôi cho người thừa kế không?
Khi bạn bán căn nhà hoặc không cư ngụ hầu hết thời gian tại đó như là căn nhà chính thì bạn phải thanh toán tổng số tiền bạn nợ gồm số tiền mặt bạn đã nhận cộng với tiền lời và tiền chi phí dịch vụ. Số tiền còn lại là của bạn hoặc người thừa kế. Cần nhớ một điều quan trọng là món nợ của bạn sẽ không bao giờ lớn hơn mức định giá của căn nhà vào lúc bán đó.
* Nếu căn nhà không đủ để trả nợ thì nhà băng có xiết những tài sản khác không?
Khi người mượn nợ cuối cùng qua đời thì căn nhà sẽ được bán để trả nợ. Trong trường hợp giá nhà xuống nhiều, như tình trạng giá nhà hiện nay, và nếu tiền bán nhà không đủ để trả nợ thì những tài sản khác của người qua đời sẽ không bị ảnh hưởng gì cả. Tuy nhiên, nếu thân nhân của người qua đời muốn giữ căn nhà lại, không bán, thì phải trả đủ số nợ reverse mortgage cho nhà băng.
* Ngoài tiền vay gốc và tiền lời, tiền chi phí trong reverse mortgage loan là những loại gì?
Phần lớn reverse mortgage loan phải trả các chi phí như chi phí nộp đơn, có thể gồm tiền kiểm tra hồ sơ tín dụng (credit report) và tiền công định giá (appraisal), tiền chi phí mở hồ sơ (origination fee), tiền kết thúc hồ sơ, tiền bảo hiểm và tiền chi phí dịch vụ hằng tháng. Tất cả những tiền này sẽ gộp chung vào tổng số tiền nợ để đó cho tới tận khi món nợ kết thúc, cho nên người đi vay chưa phải quan tâm lo lắng ngay. Tuy nhiên, nếu bạn không trả ngay lúc làm hồ sơ vay tiền thì số tiền này sẽ được cộng vào số nợ, và bạn sẽ phải trả thêm tiền lời của số tiền này trong suốt thời gian vay nợ.
* Lãi xuất của reverse mortgage loan là cố định (fixed) hay thay đổi (variable)?
Phần lớn các loại reverse mortgages đều theo chế độ lãi xuất thay đổi (variable), phải tùy thuộc vào chỉ số lãi xuất (financial index) và sẽ thay đổi, lên hoặc xuống theo với tình trạng thị trường. Một số nhà băng có cho mượn với phân lời cố định, nhưng với điều kiện là bạn phải lấy hết số tiền mượn ngay, thay vì lấy mỗi tháng.
* Reverse mortgage loan có sẽ bị hậu quả trong vấn đề thuế vụ và các phúc lợi như Social Security và Medicare benefits không?
Reverse mortgage loan là tiền vay trước, không phải là lợi tức kiếm được, nên không liên quan đến thuế vụ. Cũng giống như thế, các loại phúc lợi như Social Security hay là Medicare benefits, cũng không bị ảnh hưởng. Trường hợp người hưởng SSI, Medicaid thì lại khác. Những trường hợp hưởng các loại trợ cấp vì lợi tức thấp vẫn phải theo quy chế của chương trình là chỉ được có một số tiền giới hạn theo quy định, không thể nhiều hơn. Có một điều cũng nên nhớ là số tiền lời qua reverse mortgage loan sẽ không được trừ thuế hàng năm, mà sẽ tính trừ thuế luôn khi thanh toán toàn bộ món nợ.
* Những trường hợp nào thì mượn tiền theo lối reverse mortgage sẽ có lợi hay bất lợi?
Số tiền mượn được từ reserve mortgage loan dựa vào số tuổi nhỏ nhất của những người đứng vay tiền, để ước tính thời gian cho vay. Nếu những người vay nợ đều rất thọ sau khi mượn nợ, thì vay tiền theo lối này sẽ có lợi. Tuy chúng ta không ai biết trước được khi nào mình sẽ qua đời, nhưng nếu bạn có ý định sẽ thay đổi chỗ ở trong vòng 5 năm kể từ ngày mượn nợ, nghĩa là bạn phải trả lại số tiền mượn sau 5 năm thì bạn không nên mượn theo chương trình reverse mortgage, bởi vì số tiền chi phí để vay nợ sẽ rất cao, so với conventional loan.
Đây chỉ là một số kiến thức tổng quát về vấn đề mượn nợ theo lối Reverse Mortgage tại California, không phải là cố vấn pháp luật. Mọi thắc mắc và tham khảo về vấn đề luật pháp, xin liên lạc với văn phòng luật sư Trần Khánh Hưng (David K. Tran) qua số điện thoại (714) 839-4077, hoặc E-mail đến davidtran@dktran.com, hay gửi thư đến Law Offices of David K. Tran, 15446 Brookhurst Street, Westminster, CA 92683.
Viết bình luận đầu tiên
Tin đọc nhiều
MỚI CẬP NHẬT
ĐỌC THÊM
Hiểu thêm về Thường Trú Nhân Hoa Kỳ và Tại sao Vy Oanh phải cầu cứu nước Mỹ ?
Trong clip Vy Oanh có nhắc đến cụm từ thường trú nhân Mỹ, vậy nó có quyền lợi gì mà khiến cô ca sĩ phải mang ra để cầu cứu?
Kết quả bầu cử trên các dự luật trưng cầu dân ý tại California
Trong cuộc bầu cử vừa qua tại California, cử tri trên toàn California đã quyết định trên một số dự luật quan trọng...
Bầu cử 2022: Các Dự Luật tại California
Cho dầu chọn lựa nào, việc tham gia bầu cử đông đủ vẫn là một mục tiêu tối quan trọng cho mọi người cử tri gốc Việt trên toàn tiểu ...