Sang tên nhà: Đóng thuế mới?

LS. Trần Khánh Hưng/Viễn Đông

Luật pháp của California đòi hỏi người mua hay người nhận (transferee) căn nhà phải điền một đơn gọi là Preliminary Change of Ownership với văn phòng County Recorder khi “record” những giấy tờ thay đổi hay có ảnh hưởng đến chủ quyền nhà, như Grant Deed, Quitclaim Deed, v.v., trừ trường hợp người chủ nhà qua đời, chúng tôi sẽ đề cập sau. Preliminary Change of Ownership là một giấy tờ rất quan trọng, mà có nhiều người không để ý đến, vì nó ảnh hưởng đến sự thay đổi giá trị căn nhà đối với sở thuế. Nhân viên của sở thuế (Assessors Officer) sẽ dùng những dữ kiện bạn điền trong đơn này quyết định xem những trường hợp nào phải đánh giá nhà lại. Nếu có, những căn nhà này sẽ được định giá theo giá hiện thời của thị trường vào lúc có sự thay đổi chủ quyền, và tiền thuế (property tax) sẽ được tính theo giá mới cho đến khi có sự thay đổi chủ quyền lần nữa.

Nếu tôi không điền giấy Preliminary Change of Ownership lúc record Grant Deed hay Quitclaim Deed thì sao?
Nếu bạn không nộp đơn này khi record giấy tờ thay đổi chủ quyền thì Assessor Department sẽ gửi đơn này về để bạn điền, và bạn phải đóng một lệ phí, khoảng 20 Mỹ kim.

Nếu tôi không gửi đơn này lại thì sao?
Nếu bạn không điền và gửi đơn này lại, bạn có thể bị phạt đến 2.500 Mỹ kim.

Tôi có thể để văn phòng địa ốc lo giấy tờ này được không?
Văn phòng địa ốc hay escrow có thể chuẩn bị hay điền đơn này cho bạn, nhưng đơn này phải được ký bởi người mua nhà, hay người nhận căn nhà, chứ không được ký bởi người đại diện hay agent trong việc mua bán, hay nhân viên của văn phòng địa ốc hay escrow.

Nếu tôi đã điền đơn này khi làm giấy tờ mua bán nhà, mà vẫn nhận được tờ đơn mới của sở thuế gửi về thì sao?
Như vậy có nghĩa là văn phòng thuế vụ không nhận được đơn của bạn, hay tờ đơn điền không đầy đủ, hay thiếu hợp lệ. Vì vậy, bạn vẫn phải điền đơn và gửi lại, ngay cả trong trường hợp bạn không còn là chủ căn nhà, nếu không muốn bị phạt.

Nếu người chủ nhà qua đời thì sao?
Trường hợp chủ quyền căn nhà thay đổi vì người chủ nhà qua đời thì Nha Thuế Vụ phải được thông báo và vẫn phải nộp đơn Preliminary Change of Ownership trong vòng 150 ngày. Trong trường hợp căn nhà phải qua probate, đơn này có thể nộp lúc nộp đơn “inventory and appraisal”.

Trong trường hợp nào nhà sẽ bị định giá lại?
Sở thuế định nghĩa sự thay đổi chủ quyền trên bất động sản mà làm tác động việc định giá nhà lại trong những trường hợp sau đây:
1. Khi có sự thay đổi chủ quyền, kể cả quyền sử dụng, hay chủ nhân chính thức (primary owner) có sự trao đổi bằng tiền bạc hay những vật thế chấp khác.
2. Những sự chuyển nhượng (transactions) làm thay đổi chủ quyền dài hạn:
- Lập ra, sang nhượng hay chấm dứt hợp đồng thuê dài hạn, tối thiểu là 35 năm, tính luôn những lần gia hạn thuê (renewal options). Khi định giá lại thì sở thuế sẽ tính giá trị của bất động sản, và luôn cả những gì hiện hữu trên miếng đất (improvements), bất kể là người chủ hay người mướn xây.
- Nếu người chủ bán bất động sản và thuê lại thì đó cũng là chuyển nhượng chủ quyền làm định giá bất động sản lại.
- Khi thành lập những chủ quyền mới, đứng chung theo dạng joint tenants hay tenants in common, trừ những trường hợp được miễn trừ (exemptions) được đề cập đưới đây.
- Nếu chuyển nhượng bất động sản từ công ty (corporation, partnership, hay một thể thức nào khác (legal entity), và chuyển sang cho người có cổ phần (share holders), partners, thì bất động sản vẫn bị đánh giá lại.

Những trường hợp nào được miễn trừ, không phải định giá nhà lại?
Những trường hợp sau đây được miễn, không phải định giá nhà lại khi record giấy thay đổi chủ quyền bất động sản:
1. Miễn trừ giữa vợ chồng (interspousal transfer). Cho tất cả những trường hợp chuyển nhượng như chuyển sang trust, khi ly dị, ly thân hay người phối ngẫu qua đời hoặc thay đổi cách đứng tên như từ joint tenantcy sang community property, v.v..
2. Miễn trừ giữa cha mẹ và con cái:
- Nếu căn nhà là căn nhà để ở (principal residence), không giới hạn giá trị căn nhà.
- Ngoài căn nhà để ở ra, thêm 1.000.000 Mỹ kim đầu tiên chuyển nhượng bất động sản giữa cha mẹ và con cái sẽ được miễn trừ định giá lại.
3. Miễn trừ giữa ông bà và con cái:
- Cha mẹ đều đã qua đời lúc tài sản được chuyển nhượng từ ông bà sang cháu (from grandparents to grandchildren).
- Ngược lại, từ cháu sang ông bà (from grandchildren to grandparents) thì không được miễn trừ.
- 1.000.000 Mỹ kim đầu tiên chuyển nhượng bất động sản từ ông bà sang cháu sẽ được miễn định giá lại.
4. Miễn trừ cho người trên 55 tuổi hoặc bị tàn tật cố định:
Nếu một trong những chủ nhà là 55 tuổi trở lên hoặc bị tàn tật cố định khi chuyển nhượng tài sản, họ có thể bán căn nhà đang ở (principal residence) và mua một căn nhà khác, cùng gía trị với căn nhà đang ở mà vẫn trả thuế theo được giá trị cũ của căn nhà đang ở. Tùy theo quận hạt, có những điều luật sau có thể được áp dụng:
a. Căn nhà mới để thay thế căn nhà đang ở phải mua trong vòng 2 năm từ lúc bán căn nhà đang ở.
b. Căn nhà mới phải mua tại những quận cho phép những điều luật này.
c. Nếu căn nhà mới để thay thế căn nhà đang ở mua trước khi bán căn nhà đang ở thì căn nhà mới phải cùng giá trị hay thấp hơn.
d. Nếu căn nhà mới mua sau khi bán căn nhà đang trong vòng một năm thì giá trị của căn nhà mới có thể là 105% của căn nhà cũ.
e. Nếu căn nhà mới mua sau khi bán căn nhà đang trong vòng hai năm thì giá trị của căn nhà mới có thể là 110% của căn nhà cũ.
5. Miễn trừ cho thương phế binh (disabled veterans exemption):
Thương phế binh có quyền được miễn trừ 119.285 Mỹ kim đầu của giá trị căn nhà đang ở (principal residence). Nếu thương phế binh có gia đình và lợi tức của cả gia đình dưới 53.566 Mỹ kim thì số tiền miễn trừ sẽ được tăng lên 178.929 Mỹ kim.
6. Khi thành lập living trust hay estate planning thì sở thuế sẽ không coi đó là chuyển nhượng chủ quyền, nếu người sáng lập living trust cũng là người thừa hưởng (beneficiary) và trust có thể thay đổi được (revocable trust).
Tiểu bang California có những luật về thuế nhà đất, tuy nhiên, mỗi quận hạt có thể có những luật riêng. Vì vậy, muốn biết rõ về luật thuế vụ liên quan đến bất động sản của bạn, bạn nên liên lạc với văn phòng thuế vụ về nhà đất của quận đó.

(Xin xem tiếp số tới)

Đây chỉ là một số tóm lược những vấn đề liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản, không phải cố vấn luật pháp. Mọi thắc mắc và tham khảo miễn phí về vấn đề luật pháp, xin liên lạc với văn phòng Luật Sư Trần Khánh Hưng (David K. Tran) số điện thoại (714) 839-4077, hoặc E-mail tại davidtran@dktran.com, hay gửi thư đến Law Offices of David K. Tran, 15446 Brookhurst St, Westminster, CA 92683.
Viendongdaily.com và tác giả giữ bản quyền bài trên trang này. Xin đừng trích đăng dưới bất cứ hình thức nào.