Thị trường nhà cửa: Tôi có nên mua nhà lúc này không?

Một câu hỏi như vậy thực ra chẳng ai có thể trả lời một tiếng dứt khoát “có” hoặc “không.” Người viết bài này lại càng không có ý đó. Tuy nhiên, chúng ta sẽ cố gắng đưa ra vài nhận định về thị trường, để bạn đối chiếu với hoàn cảnh của mình, hầu rút ra một vài ý kiến độc lập trước khi tham khảo thêm với những người chuyên môn. Lần trước chúng ta đã đề cập giá nhà đất hiện đang rất nóng, nhiều người sợ bước vào có thể bỏng chân. Bên cạnh đó, lại có người nghĩ rằng nếu không mua bây giờ sợ rằng giá nhà còn cao hơn, không thể mua được nữa.

Nguyên Nhân… Nóng

Trước hết xin có đôi lời nhận định về các nguyên nhân dẫn đến diễn biến hiện nay. Giới chuyên gia cho rằng đó là kết quả của nhiều yếu tố:
- Trước tiên là phản ứng “domino”, nghĩa là khuynh hướng ngả theo đám đông – Rẻ không ai mua khiến hàng lại càng rẻ; Đắt mới tranh nhau làm hàng lại càng đắt.
- Khách quan hơn, có thể nói là vì “giá nhà đã xuống tới đáy,” hoặc ít nhất mọi người đều đã nghĩ như vậy. Rồi một đồn năm, năm đồn mười, mười đồn trăm… tạo thành những làn sóng, sóng sau phủ sóng trước…. thúc đẩy người người đi mua nhà.
- Và sau cùng là lãi suất thấp: Thực vậy, lãi suất đã xuống tới mức thấp, và đóng băng ở mức không còn có thể thấp hơn được trong suốt nhiều năm qua. Mặc dầu có nhích lên chút đỉnh kể từ đầu tháng Sáu, nhìn chung lãi suất vẫn còn thấp. Sau đây là ít số liệu cụ thể qua báo cáo trên mạng www.bankrate.com:
Trả nợ trong 30 năm (TN 30), trả nợ trong 15 năm (TN 15)
Lãi xuất ngày 5-6, 2013
4.10% (TN 30)
3.28% (TN 15)
Lãi xuất ngày 8-5, 2013
3.60% (TN 30)
2.82% (TN 15)
Lãi xuất ngày 3-4, 2013
3.73% (TN 30)
2.93% (TN 15)
Trong khoảng 1 tháng qua, lãi suất đã tăng 0.5%, bằng với tỷ lệ gia tăng so với mùa thu năm 2012. Các nhà kinh tế tiên đoán lãi suất sẽ còn tiếp tục tăng cao trong một tương lai gần. Tình hình đó càng khiến những người đã đi tìm lâu nay mà chưa mua được nhà lại càng hối hả, ai cũng mong “cut deal” để kết thúc hồ sơ sớm, trước khi lãi suất tăng lên. Vì thế thị trường đã nóng càng nóng hơn.
Ông Christopher Thornberg, giám đốc công ty tham vấn kinh tế Beacon Economics tại Los Angeles, cũng đồng ý như vậy “Tôi nghĩ lãi suất sẽ tăng khoảng 1 điểm trước cuối năm 2014. Nhưng dù có như vậy chăng nữa thì số tiền phải trả hàng tháng khi mua nhà vẫn còn là nhẹ so với mức lợi tức của người dân hiện nay.”
Quả vậy, so sánh với quá khứ thì lãi suất hiện nay vẫn còn rất thấp. Không kể thời gian năm 1981 và 1982, là lúc tỷ lệ lạm phát dâng cao, khiến lãi suất lên tới 16%, giới tiêu thụ vẫn còn phải chấp nhận lãi suất 8% trong năm 2000 là thời gian kinh tế được nói là đã khá ổn đinh. Hiều như vậy thì mới biết rằng lãi suất hiện nay ở mức 4%, 4.1% thực là … bọt bèo!
Từ thực tế trên, và suy rộng từ những lời phát biểu của ông Thornberg, nhiều người cho rằng phong trào đua nhau mua nhà sẽ còn tiếp tụng tăng cao, ít nhất cho tới cuối năm sau mới có thể bắt đầu hạ xuống.

Tôi có nên mua nhà trong lúc này hay chờ đợi?

Như vậy, “tôi có nên tìm mua nhà bây giờ, hay tốt hơn là chờ đợi?” Câu hỏi ấy, không ai trả lời thay bạn được. Người viết chỉ xin gợi ý một số tiêu chuẩn giúp bạn suy xét:
- Lãi suất: Xem lại lý lịch tín dụng của mình, để biết chắc rằng mình không bị những tì vết oan ức. Rồi hỏi một văn phòng chuyên lo giấy tờ vay mượn, xem mình có thể hưởng được mức lãi suất nào? Và bạn có thể chấp nhận như vậy không?
- Khả năng trả nợ hàng tháng: Theo tính toán chuyên môn, chúng ta không nên bỏ ra quá 1/3 số lợi tức của cả gia đình để trả nợ tiền nhà. Chẳng hạn:
Income cả gia đình/tháng $3000, không nên trả nợ nhiều hơn $1,000.00.
Income cả gia đình/tháng $4500, không nên trả nợ nhiều hơn $1,500.00.
Income cả gia đình/tháng $6,000, không nên trả nợ nhiều hơn $2000.00.
Thí dụ: Nếu gia đình có Income $4,500 một tháng, bạn không nên bỏ ra hơn $1,500 để trả nợ mortgage. Cố gắng quá số đó, gia đình có thể lâm vào cảnh túng thiếu, “giật gấu vá vai”, sợ rằng không thể giữ được căn nhà lâu dài.
Như vậy, với income hiện nay của gia đình, với lãi suất dành cho người có điểm số tín dụng (credit score) như bạn, qua sự trợ giúp của một nhân viên địa ốc, bạn có thể tính trước được khả năng mua nhà của mình ra sao.
Thực ra, cách tính toán trên đây có lẽ đúng hơn với người bản xứ. Đối với người Việt Nam hoặc những người sẵn sàng cho “share” 1, 2 phòng để giảm bớt gánh nặng nợ nần, thì khả năng trả nợ thường là cao hơn. Tuy nhiên, lợi tức có được từ “share” phòng chỉ nên coi là phụ thuộc, có thì tốt mà không có cũng chẳng sao. Vì thế trong khi suy nghĩ về việc mua nhà, không nên đặt nặng nguồn Income này, để khi bạn không thể tìm được người “share phòng” vừa ý, điều đó cũng không thể đẩy gia đình bạn vào tình trạng khó khăn, đi tới chỗ mất nhà sau một vài năm!
Nếu income tự lực của cả gia đình chưa nhiều hơn 3 lần số tiền trả nợ hàng tháng, tốt hơn bạn chưa nên mua nhà. Trong khi chờ đợi thời cơ, đừng quên bảo vệ lý lịch và tích cực nâng cao điểm tín dụng (credit score). Thị trường có lúc lên lúc xuống, nhưng một lý lịch tốt với điểm tín dụng cao luôn luôn là một điều cần thiết, không thể thiếu.
Erictran15751@gmail.com