Thị trường nhà ở đang rơi vào thảm họa?

(Getty Images)

Các công trình xây dựng nhà đã giảm trong tháng thứ hai liên tiếp, tháng 10 và 11, 2018. Thị trường địa ốc vẫn trong không khí trầm lắng, nhất là khi tỷ lệ phân lời tăng cao, theo Bộ Thương Mại Hoa Kỳ cho biết.

Cạn kiệt nguồn cung

Các chi tiết khác của bản báo cáo được Bộ Thương Mại phát hành mới đây cho thấy số lương nhà ở bắt đầu tăng 1.5 % với một tỷ lệ hàng năm điều chỉnh theo mùa là 1,228 triệu đơn vị vào tháng trước, tuy nhiên số công trình nhà ở hoàn thành trong năm qua rất ít. Tổng số giấy phép xây dựng được cấp cũng giảm.
Dữ liệu trong tháng Chín đã được sửa đổi giảm xuống mức 1,210 triệu đơn vị thay vì tốc độ báo cáo trước đây là 1,201 triệu đơn vị.


(Getty Images)

Giấy phép xây dựng đã giảm 0.6% xuống mức 1,263 triệu đơn vị trong tháng Mười.
Theo các nhà kinh tế, tiến độ xây dựng các khu dân cư trong chín tháng đầu năm 2018 kéo dài lê thê, chậm chạp, và họ không kỳ vọng tiến độ này sẽ được đầy nhanh hơn vào nửa đầu năm 2019.
Việc xây dựng nhà ở đã mất đà kể từ khi đạt tốc độ 948,000 đơn vị vào tháng 11 năm ngoái, đây là mức tăng mạnh nhất trong hơn 10 năm qua.

Dữ liệu cũng cho thấy nguồn cung nhà ở có khả năng sẽ tiếp tục cạn kiệt. Tỷ lệ công trình hoàn thành vào tháng 10 đã giảm 3.3% xuống mức 1,111 triệu căn, mức thấp nhất kể từ tháng 9 năm 2017.
Hội Địa Ốc Realtors ước tính mỗi tháng cần phải hoàn thành khoảng 1.5 triệu đến 1.6 triệu căn nhà thì mới có thể thu hẹp khoảng cách cung-cầu.

Thị trường ế ẩm

Thị trường địa ốc đang trong cơn khủng hoảng bởi mọi chi phí đều tăng cao cũng như tình trạng thiếu đất và thiếu nhân công lao động. Thị trường bất động sản như buổi chợ chiều, trong tình trạng ế ẩm vì nhà không bán được do giá nhà quá cao. Tiền lương của người lao động đã quá tụt hậu so với mức tăng giá nhà liên tục trong mấy năm qua.

Chuyên gia Jim Cramer của đài CNBC đã cảnh báo rằng lãnh vực địa ốc của Mỹ đang có nguy cơ sụp đổ, và Ngân Hàng Dự Trữ Liên Bang bỏ qua những thiệt hại và chuẩn bị để tăng lãi suất trong năm 2019.
"Thị trường nhà ở đúng là một thảm họa," Cramer nói. "Lượng cung có thể đáp ứng, nhưng không thể bán được. Thật vậy, KB Home có một số lượng lớn nhà ở tại California, nhưng họ không thể bán được."

Việc xây dựng nhà ở Mỹ giảm mạnh trong tháng 9, theo Bộ Thương Mại. Giá nhà ở giảm 5.3% sau khi tăng nhẹ trong tháng 8. Doanh số bán nhà hiện tại cũng giảm nhiều nhất trong hơn hai năm khi chi phí nguyên vật liệu tăng lên khiến nguồn cung tăng lên và tỷ lệ thế chấp tăng đã ngăn cản lượng người mua tiềm năng.
Lãi suất tiền vay ngân hàng đã tăng trong tháng 10 lên tới trên 5%. Chưa hết, Ngân Hàng Liên Bang cho biết họ đã có kế hoạch tăng lãi suất vào tháng 12 năm nay, và ba lần nữa vào năm 2019. Đó là những dấu hiệu cho thấy thị trường địa ốc sẽ tiếp tục rơi vào cảnh chợ chiều.

Giảm niềm tin

Sự tự tin của các công ty xây dựng giảm xuống mức thấp nhất trong hơn hai năm qua.
Việc tăng lãi suất thế chấp và giá nhà chưa ngừng leo thang đang ảnh hưởng mạnh mẽ đến khả năng chi trả của người mua, và nhanh chóng gây điêu đứng cho các công ty xây dựng trên toàn quốc.
Niềm tin về thị trường bất động sản của các nhà xây dựng đã giảm 8 điểm trong tháng 11, xuống còn 60 điểm (theo Hiệp Hội Quốc Gia về Chỉ số Thị trường Nhà ở (NAHB)/ Wells Fargo). Đó là mức thấp nhất kể từ tháng 8 năm 2016. Tuy vậy, chỉ số trên 50 vẫn được coi là tích cực. Chỉ số này đứng ở mức 69 trong tháng 11 năm ngoái và đạt mức cao trong chu kỳ 74 hồi tháng 12 năm ngoái.

"Các công ty xây dựng cho biết rằng họ tiếp tục thấy dấu hiệu của nhu cầu tiêu dùng cho nhà ở mới nhưng khách hàng của họ đang khựng lại, do lo ngại về lãi suất và giá nhà tăng," Chủ Tịch NAHB Randy Noel, một chuyên gia xây nhà từ LaPlace, Louisiana nói.

Trong ba thành phần của chỉ số, điều kiện bán hiện tại đã giảm 7 điểm, xuống còn 67, kỳ vọng doanh số bán hàng trong sáu tháng tới giảm 10 điểm, xuống còn 65, và lưu lượng người mua ghi danh giảm 8 điểm, xuống còn 45.

Một số công ty xây dựng lớn nhất của quốc gia, như Lennar và KB Home, đã giảm kỳ vọng bán hàng vào năm 2019 trong các bản thu nhập gần đây. Vẫn còn thiếu nhà để bán, nhưng những ngôi nhà mới được xây dựng có giá cao hơn, và khi lãi suất tăng, người mua nhà mới bị ảnh hưởng nặng nề nhất.

"Trong nhiều năm qua, tình trạng thiếu nhân công lao động và rất nhiều chi phí điều tiết tăng lên đã dẫn đến sự phục hồi chậm trong xây dựng một ngôi nhà cho gia đình," nhà kinh tế trưởng của NAHB, Robert Dietz cho biết.

Trong khi đó, nhu cầu mua nhà vẫn đang rất lớn trong đại đa số người dân. Chính vì sự mất cân đối giữa cung và cầu trong thời gian dài, đã khiến thị trường bất động sản ngày càng mất đi nhịp độ sôi động, thậm chí còn có nhiều dấu hiệu cho thấy đang sa vào một thảm họa.