Thursday, 05/09/2019 - 06:36:45

Tìm hiểu về các loại nợ mua nhà: thông thường, dưới chuẩn và tư nhân


(Getty Images)


Có ba loại nợ nhà chính: nợ thông thường, nợ dưới chuẩn và nợ tư nhân (conventional, subprime và private). Cả ba đều cực kỳ quan trọng và cần thiết trong thế giới tài chính địa ốc.

1. Các khoản nợ thông thường được những công ty cho vay nợ nhà thực hiện, nơi họ chịu mọi rủi ro khi cho vay. Nếu người vay không trả nợ được, công ty cho vay phải thu hồi tài sản và bán lại, hy vọng sẽ thu hồi đủ số thông qua việc bán để trả hết số tiền nợ thế chấp hiện còn cộng với các phí tổn cho các dịch vụ cần thiết để đóng món nợ lại.

Đây là loại cho vay mua nhà phổ biến nhất. Người cho vay phê chuẩn các khoản vay bằng cách sử dụng các hướng dẫn đã được thiết lập và một khi khoản vay được phê chuẩn và tài trợ, món nợ thường được bán cho Fannie Mae hoặc Freddie Mac. Hai phần ba của tất cả các khoản thế chấp nhà ở được thực hiện thường tuân thủ các hướng dẫn của Fannie hoặc Freddie Mac.
Các món nợ thông thường có thể tuân theo, hoặc chúng có thể không tuân theo. Những món nợ tuân theo hướng dẫn của Fannie hoặc Freddie "tuân thủ" với yêu cầu đã ban hành. Có một số hướng dẫn phải được tuân theo. Ví dụ, ở hầu hết các miền đất nước, giới hạn cho vay tối đa là $484,350.
Khi công ty cho vay chấp thuận và cấp vốn cho một khoản vay phù hợp, nó được bán cho Fannie hoặc Freddie, riêng lẻ hoặc được gồm cùng với các khoản vay phù hợp khác và được bán với số lượng lớn. Các khoản vay khổng lồ cũng có thể là thông thường, nhưng số tiền cho vay vượt quá giới hạn và không đủ điều kiện để bán cho Fannie Mae hoặc Freddie Mac.

2. Các món nợ dưới chuẩn đã tồn tại trong nhiều năm ở một mức độ nào đó và trong một thời gian gần như không còn tồn tại. Ngày nay, chúng hay được gọi là "không chuẩn". Các khoản cho vay dưới chuẩn được cung cấp cho những người có điểm tín dụng thấp hơn. Những khoản vay như vậy thường yêu cầu tiền "down" nhiều hơn để giúp bù đắp một số rủi ro khi thực hiện khoản vay cho người có điểm thấp.
Các khoản cho vay dưới chuẩn cũng sẽ có mức lãi suất cao hơn so với các khoản vay thông thường. Hầu hết các khoản vay như vậy tương đối ngắn hạn nhưng được thiết kế để giúp người muốn mua nhà nhưng tín dụng bị hư hại với mục tiêu cuối cùng là sửa chữa tín dụng trong vài năm tới, đưa điểm số lên đến mức có thể thực hiện khoản vay thông thường.

Người cho vay thế chấp dưới chuẩn phục vụ cho một thị trường đặc biệt, mặc dù tương đối nhỏ. Họ có thể gây ra vấn đề khi đưa ra các chương trình cho vay mới không theo mô hình cho vay dưới chuẩn ban đầu. Ví dụ: chương trình cho vay dưới chuẩn có thể yêu cầu điểm tín dụng tối thiểu là 500 và tiền "down" là 30%.
Khi thị trường bị bão hòa, người cho vay có thể nới lỏng chương trình phần nào và hạ thấp điểm số đủ điều kiện tối thiểu và/hoặc giảm tiền "down". Trong thị trường ngày nay, các khoản cho vay dưới chuẩn dường như đã được cố định. Có ít người cho vay dưới chuẩn hơn so với người cho vay truyền thống, nhưng chúng vẫn tồn tại.

3. Các khoản vay tư nhân là những khoản nợ phát hành bởi các cá nhân hoặc công ty tư nhân. Người cho vay tư nhân có thể thiết lập các hướng dẫn của riêng mình mà không cần phải tuân thủ các hướng dẫn khác của tổ chức. Cho vay tư nhân không nhất thiết phải là dưới chuẩn nhưng cung cấp các lựa chọn tài chính không đi theo các nhu cầu thông thường. Người cho vay tư nhân thường muốn tài trợ cho một tài sản cần sửa chữa. Khi một tài sản đã được mua lại và sửa chữa, chủ nhân của tài sản đó có thể đổi thành tài trợ thông thường hoặc bán tài sản. Người cho vay tư nhân nhìn vào tình trạng dài hạn của căn nhà chứ không phải tình trạng hiện tại. Một người cho vay tư nhân phải được thuyết phục bởi những người vay là căn nhà có thể bán được, hoặc khoản nợ tư nhân được tái cấp vốn sau khi hoàn tất việc sửa chữa.

Viết bình luận đầu tiên
Advertising
Bình luận trên Facebook

Bình luận trực tiếp