Sunday, 28/07/2019 - 09:49:19

Vài kinh nghiệm mua nhà lần đầu


[Getty Images)

Bài CHU TẤT TIẾN

Thập niên trở lại đây, phong trào sửa Garage hay Patio thành phòng ngủ hoặc để cho thuê lan rộng, nhất là ở các khu đông dân Á Châu như Anaheim, Westminster, và Garden Grove, nhất là ở những khu vực có mức lợi tức trung bình, mà tiền trả “mortgage” cao, nên chủ nhà thường biến cải Patio hay Garage thành phòng cho thuê để thêm lợi tức.

Việc biến Patio thành phòng ngủ hầu như không được phép của City, nhưng nếu muốn biến garage thành phòng ngủ thì tùy theo thành phố, có thể thực hiện được với giấy phép của Planning Department. Điều kiện mà thành phố đặt ra cho những người muốn biến garage thành phòng ngủ là phải có chỗ đậu xe an toàn ngay gần nhà, vì một khi đã biến garage thành phòng ngủ, là chủ căn nhà đã mất đi chỗ đậu xe.

Điều muốn nói ở đây, là có nhiều người mới đi mua nhà lần đầu, khi phát giác ra là garage đã biến thành phòng ngủ không có giấy phép thì liền sợ hãi, vội vã bỏ việc mua nhà đó và đòi tiền cọc lại. Theo luật Địa Ốc, khi người mua muốn hủy giao kèo mua nhà chỉ vì nhà đó có garage biến cải thành phòng ngủ không có giấy phép, mà chỉ nại điều kiện là nhà này có garage biến cải bất hợp lệ, để đòi tiền cọc lại, thì không chắc chủ bán có chịu hoàn tiền đặt cọc lại không, vì tùy theo trường hợp:

1. Sau khi biết là căn nhà có 1 hay 2 phòng đã biến cải bất hợp lệ (không phải bất hợp pháp), người mua thông báo với người bán biết là “tôi không mua căn nhà này nữa,” thì người bán có thể đề nghị là “tôi sẽ chịu trách nhiệm sửa lại những trở ngại trong việc này” hoặc là “tôi sẽ bớt giá để người mua tự sửa lấy.” Trường hợp người mua chấp nhận cho chủ nhà sửa chữa rồi mới ký giấy mua, thì mọi chuyện êm xuôi. Nhưng nếu người mua cứ khăng khăng không chấp nhận điều kiện gì của người bán, và đòi tiền cọc ($5,000, $10,000) lại, thì có thể người bán không chịu trả. Lý do là người bán đã chấp nhận sửa chữa và bớt tiền rồi, mà người mua không chịu.

Lúc đó, đa số người Việt mà không hiểu luật lệ, nhất là những người mới sang Mỹ dưới 10 năm thì thường gầm lên, “Tôi sẽ thưa ra tòa, sẽ thưa với Cảnh Sát, với Thành phố để đòi tiền lại.” Những người này không biết rằng Cảnh Sát không can thiệp những vụ tranh cãi dân sự nhỏ bé này. Nếu thưa gửi đến Thành Phố, thì City sẽ gửi City Code Enforcement Officer đến nhà và nhận xét, nếu thấy có căn phòng hoặc garage nào đã biến cải mà không có giấy phép thì buộc chủ nhà phải gỡ bỏ đi trong một thời hạn nào đó.
Nếu đến ngày đó, mà không gỡ bỏ, thì City sẽ kêu thợ đến phá bỏ, và chủ nhà phải trả hết tiền công cho vụ này. Thế thôi, chứ không có bỏ tù ai vì tội biến cải phòng không giấy phép. Còn nếu làm đơn thưa ra tòa Superior Court thì trước mắt là mất tiền án phí, sau là phải chờ đợi cả tháng mới có phiên xử và khi xử, chưa chắc thắng 100%.

2. Trường hợp người mua thông báo với chủ nhà là không muốn mua vì có nhiều cái sửa chữa không giấy phép, mà người bán khăng khăng không chịu sửa (và viết trên giấy tờ) thì người mua mới có cớ mà đưa ra Tòa, buộc người bán phải trả tiền cọc lại. Dĩ nhiên sẽ thắng, nhưng mất rất nhiều thời gian.
3. Người mua nhà nên hiểu rằng: Tiền đặt cọc vẫn nằm ở Escrow, chứ không phải ở người bán. Do đó, mọi thủ tục liên quan đến việc mua bán nhà, người mua nộp tiền “down”, trao tiền cho chủ bán… đều thực hiện tại Escrow. Vì thế muốn đòi tiền cọc lại phải theo đúng luật mà Escrow là người trung gian, nắm rất vững. Thí dụ như người mua phải dựa vào điều C4 trong Transaction Disclosure Statement (TDS) mà người bán phải trình bầy chi tiết, có bao phòng chính thức, bao phòng chế biến… khi người bán trao cho người mua để ký xác nhận, rồi chuyển cho Escrow, mà không có chữ ký của người mua, thì người mua có thể rút lại tiền cọc êm thắm, không trở ngại. Nhưng nếu người mua không đọc kỹ tờ này, và đã ký xác nhận trên từng trang báo cáo của người bán, trong đó có liệt kê là “có phòng xây cất không giấy phép”, rồi gửi cho Escrow, thì người mua mất tiền cọc, không đòi được, cho dù có đi đến Ba Tòa Quan Lớn, cũng thua.

4. Về tiền thuê người Appraiser để định giá nhà và tiền thuê người Inspector để kiểm tra vật chất của căn nhà là do người mua chịu, vì đó là quyền lợi của người mua. Việc định giá nhà (Appraisal) để muốn biết chắc là mình mua căn nhà này tương đối đúng giá, và cũng để cho Người cho vay (Lender) biết chắc là số tiền cho vay không bị lỗ, thì dĩ nhiên phải do người mua chịu. Một khi người mua từ chối không mua nhà vì lý do nào đó, cũng không có thể bắt ai bồi hoàn cả, vì cả Appraiser và Inspector đã làm đầy đủ bổn phận mình, không có lý do gì mà không trả tiền cho họ. Người mua không thể đòi người Đại diện (Agent) cho mình bồi hoàn số tiền này!

Kết luận

Với những căn nhà có phòng chế biến thêm: Người mua nếu muốn đòi tiền cọc lại, phải có lý do chính đáng, hợp lệ, như “tôi chưa từng ký giấy TDS, tức là tôi không chấp nhận việc làm thêm phòng,” hoặc “căn phòng này bất hợp lệ, nên có thể gây khó khăn cho việc bảo hiểm, một khi cháy phòng, hoặc có tai nạn, bảo hiểm không trả tiền,” thì sẽ đòi lại tiền cọc ngay.
Tuy nhiên, có một điều đa số người mua không để ý: Nhà có thêm phòng mà có giấy phép thì giá trị cao hơn khi nhà chưa thêm phòng! Trường hợp lỡ mua phải nhà có phòng không giấy phép thì lên City xin được hợp thức hóa, nếu City đồng ý, thì người mua đã có lời thêm cả một, hai chục ngàn đô la dễ dàng.
Viết bình luận đầu tiên
Advertising
Bình luận trên Facebook

Bình luận trực tiếp