Vay tiền của chính phủ để mua nhà có lợi không?

Eric Trần/Viễn Đông

Sống tại Hoa Kỳ, một thị trường tự do tiêu biểu, chúng ta thường nghĩ rằng, nhà nước để mặc cho dân chúng cạnh tranh với nhau theo nguyên tắc “mạnh được yếu thua, cá lớn nuốt cá bé”. Nhưng thực tế, người dân - nhất là những người yếu kém về kinh tế tài chánh - được sự hỗ trợ khá mạnh mẽ của chính quyền các cấp để tiến tới một cuộc sống an cư lạc nghiệp. Trong việc vay mượn để mua nhà cũng vậy, ngoài những ngân hàng tư nhân, bạn cũng có thể mượn tiền của chính phủ, nhưng với những điều kiện thuận lợi và dễ dãi hơn nhiều.
Thực ra, nói như trên không hẳn đúng. Bởi vì, chính quyền không xuất kho ra cho chúng ta mượn mà chỉ đứng ra bảo đảm với giới chủ nợ rằng: “Các ông bà cứ cho cô chú này vay mượn đi. Nếu quí vị sợ họ không trả nợ được, thì chính phủ hứa sẽ trả lại cho quí vị, cả vốn lẫn lãi”. Chính vì thế, các chương trình vay tiền “của chính phủ” phải được gọi đúng tên là “Các chương trình vay tiền do chính phủ bảo đảm” (government insured mortgages).
Được lời hứa như vậy của “chú Sam” (tên giễu cợt để gọi hệ thống chính phủ Mỹ), không chủ nợ nào không an lòng cho vay. Tuy nhiên, để có được sự bảo đảm đó, chủ nợ phải bằng lòng dành một số dễ dãi cho con nợ, ít hay nhiều tùy hoàn cảnh. Chính vì cái chữ “tùy hoàn cảnh” đó mà chúng ta mới có nhiều chương trình khác nhau. Nhưng có một điều cần biết trước khi tìm hiểu các chương trình ấy, đó là sự bảo đảm: Sự bảo đảm cần thiết như thế nào? Nếu chính phủ không đứng ra bảo đảm thì sao? Sinh hoạt vay mượn bị đình trệ hay sao?

Sự bảo đảm trả nợ
Ai là chủ nợ cũng phải “trông mặt mà bắt hình dong”, con nợ phải tỏ ra khả tín một chút để họ yên tâm là sẽ thu lại được cả vốn lẫn lãi. Sự yên tâm đó được thể hiện qua mức độ bảo đảm (insurance). Có 3 mức độ bảo đảm như sau:
1. Con nợ tự bảo đảm bằng tiền down: Thông thường người vay tiền mua nhà phải “down” một số tiền, ít nhất bằng 20% trị giá căn nhà. Xin xem thí dụ sau:
- Bạn muốn mua một căn nhà trị giá 300.000 Mỹ kim.
- Vậy tiền “down” tối thiểu 20% là 60.000 Mỹ kim.
- Tiền vay thêm của chủ nợ là 240.000 Mỹ kim.
Khi bằng lòng cho bạn vay 240.000 Mỹ kim, họ đòi hỏi phải có “quyền” trên căn nhà, cái quyền đó tiếng chuyên môn gọi là “lien”. Có nghĩa là khi bạn bán nhà, thì họ là người đầu tiên được nhận lại số nợ còn thiếu. Trong tính toán của chủ nợ, có lẽ không bao giờ căn nhà bán dưới giá 240.000 Mỹ kim, ấy là chưa kể bạn ở được 5, 7 năm rồi mới bán, thì tiền nợ họ thâu về cũng sẽ thêm vài chục ngàn đô nữa. Như vậy, số tiền “down” 60.000 Mỹ kim coi như tiền “bảo đảm” là chủ nợ sẽ không thể mất số vốn đã bỏ ra.
2. Một đệ tam nhân đứng ra bảo đảm (Private Mortgage Insurance): Tuy nhiên, con số 60.000 Mỹ kim tiền mặt, trả ngay lúc làm giấy tờ mua nhà, cộng thêm lệ phí giấy tờ khoảng 5.000 Mỹ kim nữa, không phải ai cũng có được. Có người chỉ sẵn 30.000 Mỹ kim, tức là down được 10% mà thôi, người khác lại còn khó khăn hơn, chạy vạy lắm mới lo được 15.000 Mỹ kim trả ngay tại chỗ, tương đương 5% trị giá căn nhà. Trong những trường hợp đó, nếu bạn là người có tiền, bạn có dám xuất cho người ta vay không? Gạt ra bên ngoài những lý do nhân đạo, người làm ăn không ai lại chuốc lấy sự rủi ro như vậy. Trong tình cảnh đó, có một “đại gia” nhảy vào, cam kết, “không sao, tôi biết mặt chú nhỏ này, tôi đứng ra bảo đảm, nếu nó không trả cho bác, tôi sẽ là người xuất tiền để trả!”. Tại sao lại có một người tốt như thế? Có phải mạnh thường quân tân thời không? Không phải đâu, họ cũng là người làm ăn thôi. Xen vào giữa quan hệ chủ nợ và con nợ, họ trở thành nhân vật thứ ba, vì thế được gọi là “đệ tam nhân”. Vị này sẽ nói với con nợ, “Này chú, tôi đứng ra bảo đảm cho chú, vậy chú sẽ đền ơn cho tôi cái gì?”. Còn cái gì nữa? Tiền, con nợ sẽ phải đóng thêm mỗi tháng một ít tiền để mua bảo đảm cho món nợ (Private Mortgage Insurance), gọi tắt là PMI. Món tiền PMI này nhiều hay ít là tùy theo số tiền trả nợ hàng tháng là bao nhiêu, số tiền down nhiều hay ít. Người đứng ra bảo đảm, tức là hãng bảo hiểm đã tính toán rằng, con nợ nào cũng muốn trả tiền sòng phẳng để giữ nhà, chứ chẳng ai muốn mất nhà trừ trường hợp bất đắc dĩ. Các trường hợp bất đắc dĩ ấy không nhiều, trừ qua trừ lại thì “làm người đứng ra bảo đảm, mình vẫn có lời!”.
Tuy nhiên, đối với con nợ thì nghĩa vụ hàng tháng trở nên nặng nề hơn: Ngoài tiền trả góp cho chủ nợ, y ta lại còn phải trả thêm một số tiền để mua bảo hiểm cho món nợ nữa. Tình trạng đó khiến những người vốn có hoàn cảnh khó khăn lại càng thêm khó khăn khi nghĩ về ước mơ làm chủ nhà!
3. Chính phủ đứng ra bảo đảm (government-insured mortgages): Giữa tình cảnh khó khăn đó, thì “Uncle Sam” đứng ra: “Có tôi, tôi sẽ bảo lãnh cho chú em này. Nếu nó không trả được, tôi sẽ trả, các vị có tin chưa nào?”. Tin chứ, Uncle Sam là người uy tín số một, làm ăn với Uncle Sam thì còn lo gì nữa! Như vậy vai trò Uncle Sam có khác gì đệ tam nhân? Đối với chủ nợ không có gì khác, nhưng đối với con nợ thì khác lắm, chú Sam sẽ nói với con nợ rằng, “này cháu, không đủ sức down 20% hả? Vậy cháu có bao nhiêu thì down bấy nhiêu, rồi để chú đứng ra bảo đảm với chủ nợ giúp, miễn là cháu phải khó khăn thật!”. Đúng vậy, bạn sẽ phải lấy giấy tờ trình cho chú Sam, nếu chú ưng thì bạn sẽ được chú nhận bảo đảm mà không phải trả thêm tiền như với trường hợp PMI.
Từ đó phát sinh những chương trình vay tiền do chính phủ đứng ra bảo đảm. Các chương trình ấy cụ thể ra sao? Chúng ta sẽ nói thêm chi tiết trong bài sau.

Viendongdaily.com và tác giả giữ bản quyền bài trên trang này. Xin đừng trích đăng dưới bất cứ hình thức nào.