Giai Phẩm Xuân ẤT MÙI 2015 đã phát hành ngày Thứ 2, 22/12/2014 tại Nhật Báo Viễn Đông. Giá $8/cuốn. Nhận gửi đi xa. Vui lòng gọi: (714) 379-2851
Bạn thích bài này?
Font-Size:
Xin đổi nợ hoặc điều chỉnh nợ để giảm bớt tiền nhà: Giống, khác nhau ra sao?
(VienDongDaily.Com - 23/06/2012)
Trong trường hợp này, thị trường gọi căn nhà của bạn là tích sản âm (negative equity).
Nợ tiền nhà (kỳ 2)

Eric Trần/Viễn Đông

Khi mua nhà, ai cũng phải vay tiền nhà băng, rồi sau đó trả dần trong 30 năm, hoặc 40 năm gì đó. Nhưng thời buổi thay đổi, chúng ta muốn thay đổi những điều khoản trong thỏa thuận ban đầu để có thể trả nợ hàng tháng ít hơn. Có 2 phương thức để thực hiện việc này, đó là Đổi Nợ (Refinance) và xin Điều Chỉnh Món Nợ (Loan Modification). Lần trước chúng ta đã đề cập tới những nét căn bản, hôm nay xin tiếp tục nói thêm về các điểm giống và khác nhau của 2 chương trình này.
Đổi Nợ - Refinance: Ai cũng có thể nghĩ đến chuyện đổi nợ, miễn là bạn tìm thấy ở một nơi nào đó có những điều kiện thuận lợi hơn, chẳng hạn như phân lời thấp hơn, được kéo dài thời gian trả nợ lâu hơn…
Điều chỉnh nợ - Modification: Trong khi đó, chỉ có những người đang gặp nguy cơ bị xiết nhà mới có thể xin điều chỉnh món nợ với nhà băng hiện tại của mình. Bạn phải chứng minh rằng, hoàn cảnh tài chánh của bạn bị suy sụp bất ngờ, nhưng cũng phải cho thấy bạn có đủ khả năng trả nợ nếu được điều chỉnh, tức là phải đạt một số điểm tín dụng nào đó.
Nói tóm lại, Refinance và Loan Modification có điểm căn bản giống nhau là, nếu thành công thì phương pháp nào cũng giúp bạn tiết kiệm được khá nhiều tiền. Tuy nhiên, chúng có những khác biệt căn bản như sau:

1. Giá trị căn nhà so với món nợ (Equity)
Bạn có thể xin Điều Chỉnh Nợ khi giá nhà xuống đến mức mà tiền nợ còn lớn hơn cả giá trị căn nhà. Khi đó, người trong nghề gọi là căn nhà không có Equity, tức là có bán nhà trả nợ cũng chẳng còn dư ra đồng nào, hoặc thậm chí không đủ để trả nợ. Thí dụ: Bạn còn nợ nhà băng tới 325.000 Mỹ kim mà căn nhà nếu bán chỉ được nhiều lắm 300.000 Mỹ kim. Trong trường hợp này, thị trường gọi căn nhà của bạn là tích sản âm (negative equity).
Trong khi đó, bạn chỉ có thể xin Đổi Nợ khi giá trị căn nhà lớn hơn số tiền còn nợ. Có nghĩa là, căn nhà có equity. Hay nói một cách bình dân, sau khi bán lấy tiền trả nợ, chủ nhà vẫn còn dư tiền. Thị trường tài chánh gọi trường hợp này là tích sản dương (positive equity). Dùng lại thí dụ trên với căn nhà trị giá 300.000 Mỹ kim thì bạn chỉ có thể xin đổi nợ nếu tổng số tiền nợ ít hơn con số đó, với mức sai biệt càng nhiều càng tốt. Thông thường bạn phải có tích sản tới 20%, tức là giá trị căn nhà phải bằng ít nhất 6/5 số tiền nợ thì mới hy vọng xin được đổi nợ. Đó là chuyện dễ hiểu.
Tuy nhiên, chiếu theo tinh thần của một chương trình mới, được gọi là HARP (Home Affordable Refinance Program), thì ngay cả những căn nhà có tích sản âm (giá trị sa sút, có bán đi chưa trả hết nợ) vẫn có thể xin đổi nợ nếu nhà băng cho họ mượn tiền có tên Fannie Mae hoặc Freddie Mac. Chúng ta sẽ nói thêm chi tiết về trường hợp này trong một dịp khác.

2. Điểm tín dụng
Bạn có thể xin điều chỉnh nợ ngay cả khi điểm tín dụng thấp, nhưng xin đổi nợ thì điểm tín dụng phải cao mới được chấp thuận.
Đó là nói về điều kiện trước khi xin. Còn sau khi xin, thì… điều chỉnh nợ làm bạn mất điểm tín dụng; nhưng đổi nợ thì không. Là vì, khi xin điều chỉnh nợ là mặc nhiên thú nhận mình không giữ được thỏa thuận trả nợ đã ký lúc ban đầu, nên đương nhiên mất uy tín trên thị trường, điểm tín dụng bị giảm bớt.
Nhưng sau khi điều chỉnh nợ được rồi, thì có mất điểm tín dụng cũng “who cares”. Là bởi vì, ổn định được chuyện nhà cửa, mình sẽ tìm cách làm gia tăng uy tín, điểm tín dụng sẽ theo đó mà lên mấy hồi!

3. Thời gian
Hồ sơ xin điều chỉnh đòi hỏi nhiều thời giờ xác minh và lệ thuộc phần lớn vào nhà băng chủ nợ, chứ không có qui tắc nào ràng buộc họ cả. Ngoài ra, xin điều chỉnh nợ là đều qua chương trình của chính phủ, trong đó các qui tắc cứu xét phức tạp, mơ hồ, hoàn toàn khác hẳn với những chương trình tài chánh tư nhân. Trong khi đó, xin đổi nợ chủ yếu là một việc làm với những nhà băng tư nhận: Nếu bạn có đủ điều kiện – như điểm tín dụng tốt, có tích sản 20% trong căn nhà, công ăn việc làm vững chắc – thì việc xin đổi nợ có thể coi là… chắc ăn!
Với một vài nét khái quát về Refinance và Loan Modification như trên, bạn có thể nhận định và đối chiếu với hoàn cảnh của mình, rồi từ đó tìm ra một lối thoát. Mặc dầu bạn vẫn cần tới sự giúp đỡ của một văn phòng chuyên môn về tài chánh, nhưng sự hiểu biết căn bản sẽ giúp bạn có một quyết định hợp lý, giúp văn phòng tìm cho bạn một chương trình phù hợp hơn.

Erictran15751@gmail.com

Viendongdaily.com và tác giả giữ bản quyền bài trên trang này. Xin đừng trích đăng dưới bất cứ hình thức nào.
Eric Trần/Viễn Đông

Nguồn: http://www.viendongdaily.com/xin-doi-no-hoac-dieu-chinh-no-de-giam-bot-tien-nha-giong-khac-nhau-D8aa5q4O.html
Bạn thích bài này?
Bookmark and Share

Ý kiến bạn đọc

Mã xác nhận

Quảng cáo
Rao Vặt Viễn Đông
Quảng cáo
Quảng cáo
Sản phẩm - Dịch vụ

Vợ chồng khai thuế lợi tức: Làm thế nào có lợi hơn?

Như vậy đã quá rõ ràng. Thiết tưởng chẳng cần một lời bình luận gì thêm! Không hiểu còn có ai khác nữa trong giới tiêu thụ bình dân chịu thiệt hại như cô em tôi không? Còn bạn thì sao? Có bao giờ bạn đặt lại vấn đề về chuyện khai thuế của vợ chồng mình không?

Thuế địa phương tác dụng đến người tiêu thụ ra sao?

Xét những số liệu trên đây, chúng ta có thể nói một cách khách quan mà không sợ người California mất lòng là dân Texas có vẻ dễ thở hơn.

Vấn đề thuế mua hàng tại California

Cũng dựa vào bản phân tích trên, tác giả bài bình luận nêu lên rằng cái thuế suất căn bản 7.5% của tiểu bang (mà còn tăng lên cao hơn nữa khi về tới cấp thành phố) làm cho lợi tức của thành phần trung lưu và thành phần nghèo khó bị bào mòn nhiều hơn, mà chẳng ăn thua gì mấy đối với những người giầu có.

Những cái túi ni-lông đựng hàng chợ vẫn tiếp tục làm nhiệm vụ

Lý do: Chờ người dân cho ý kiến (thuận hay chống) vào ngày tổng tuyển cử 8 tháng 11, 2016, cũng là ngày toàn dân Mỹ đi bầu tổng thống và Quốc Hội. Những cuộc tổ chức lấy ý kiến người dân như thế đuợc gọi là Trưng Cầu Dân Ý (referendum).

Làm thế nào để có bảo hiểm sức khỏe sau ngày Obamacare đóng cửa

Hôm nay, chợ phiên đã đóng cửa với công chúng. Nhưng với những người có lý do đặc biệt, chưa kịp shopping trong thời gian vừa qua, vẫn còn những cánh cửa hé mở để cho họ vào chợ, bất kể lúc nào trong năm.

Những người bị gạt ra bên ngoài cánh cửa Obamacare

Thực ra, như chúng tôi đã phân tích trong bài tuần trước, với nhiều người dù có mua bảo hiểm chăng nữa, rất có thể họ sẽ vẫn bị “phạt” thêm tiền thuế như thường. Ngạc nhiên vì sự bất công này? Xin dành ít phút mở lại trang báo cũ đi nhé!

Thuế Obamacare, tại sao?

Năm sau thế nào chưa nói tới, nhưng năm đầu tiên, tỷ lệ phạt 1% nhiều người chấp nhận được, nên họ thà không mua bảo hiểm, hơn là phải móc túi hàng tháng để mua bảo hiểm, chắc chắn sẽ tốn kém hơn nhiều.

Mua nhà: Làm thế nào để rút lui an toàn mà không mất tiền đặt cọc?

Việc thẩm định giá nhà thực chất là để bảo vệ quyền lợi của người mua, nên người mua phải chịu phí tổn thuê mướn nhân viên thẩm định. Trong thực tế, người thẩm định thường được thuê bởi nhà băng, là nơi phải tài trợ đến 80% giá tiền mua nhà.

Thị trường nhà cửa: 2015 nhìn tới

Nhà đầu tư thích đến những chỗ nào họ có thể mua giá hạ bán giá cao. Trong khi ở vùng này, giá cả tăng trưởng chậm lại đáng kể, họ có bán lại cũng không lời bao nhiêu. Nên sinh hoạt đầu tư chắc chắn sẽ kém rộn rịp bước vào năm 2015.”
Quảng cáo