Bạn thích bài này?
Font-Size:
Xin đổi nợ hoặc điều chỉnh nợ để giảm bớt tiền nhà: Giống, khác nhau ra sao?
(VienDongDaily.Com - 23/06/2012)
Trong trường hợp này, thị trường gọi căn nhà của bạn là tích sản âm (negative equity).
Nợ tiền nhà (kỳ 2)

Eric Trần/Viễn Đông

Khi mua nhà, ai cũng phải vay tiền nhà băng, rồi sau đó trả dần trong 30 năm, hoặc 40 năm gì đó. Nhưng thời buổi thay đổi, chúng ta muốn thay đổi những điều khoản trong thỏa thuận ban đầu để có thể trả nợ hàng tháng ít hơn. Có 2 phương thức để thực hiện việc này, đó là Đổi Nợ (Refinance) và xin Điều Chỉnh Món Nợ (Loan Modification). Lần trước chúng ta đã đề cập tới những nét căn bản, hôm nay xin tiếp tục nói thêm về các điểm giống và khác nhau của 2 chương trình này.
Đổi Nợ - Refinance: Ai cũng có thể nghĩ đến chuyện đổi nợ, miễn là bạn tìm thấy ở một nơi nào đó có những điều kiện thuận lợi hơn, chẳng hạn như phân lời thấp hơn, được kéo dài thời gian trả nợ lâu hơn…
Điều chỉnh nợ - Modification: Trong khi đó, chỉ có những người đang gặp nguy cơ bị xiết nhà mới có thể xin điều chỉnh món nợ với nhà băng hiện tại của mình. Bạn phải chứng minh rằng, hoàn cảnh tài chánh của bạn bị suy sụp bất ngờ, nhưng cũng phải cho thấy bạn có đủ khả năng trả nợ nếu được điều chỉnh, tức là phải đạt một số điểm tín dụng nào đó.
Nói tóm lại, Refinance và Loan Modification có điểm căn bản giống nhau là, nếu thành công thì phương pháp nào cũng giúp bạn tiết kiệm được khá nhiều tiền. Tuy nhiên, chúng có những khác biệt căn bản như sau:

1. Giá trị căn nhà so với món nợ (Equity)
Bạn có thể xin Điều Chỉnh Nợ khi giá nhà xuống đến mức mà tiền nợ còn lớn hơn cả giá trị căn nhà. Khi đó, người trong nghề gọi là căn nhà không có Equity, tức là có bán nhà trả nợ cũng chẳng còn dư ra đồng nào, hoặc thậm chí không đủ để trả nợ. Thí dụ: Bạn còn nợ nhà băng tới 325.000 Mỹ kim mà căn nhà nếu bán chỉ được nhiều lắm 300.000 Mỹ kim. Trong trường hợp này, thị trường gọi căn nhà của bạn là tích sản âm (negative equity).
Trong khi đó, bạn chỉ có thể xin Đổi Nợ khi giá trị căn nhà lớn hơn số tiền còn nợ. Có nghĩa là, căn nhà có equity. Hay nói một cách bình dân, sau khi bán lấy tiền trả nợ, chủ nhà vẫn còn dư tiền. Thị trường tài chánh gọi trường hợp này là tích sản dương (positive equity). Dùng lại thí dụ trên với căn nhà trị giá 300.000 Mỹ kim thì bạn chỉ có thể xin đổi nợ nếu tổng số tiền nợ ít hơn con số đó, với mức sai biệt càng nhiều càng tốt. Thông thường bạn phải có tích sản tới 20%, tức là giá trị căn nhà phải bằng ít nhất 6/5 số tiền nợ thì mới hy vọng xin được đổi nợ. Đó là chuyện dễ hiểu.
Tuy nhiên, chiếu theo tinh thần của một chương trình mới, được gọi là HARP (Home Affordable Refinance Program), thì ngay cả những căn nhà có tích sản âm (giá trị sa sút, có bán đi chưa trả hết nợ) vẫn có thể xin đổi nợ nếu nhà băng cho họ mượn tiền có tên Fannie Mae hoặc Freddie Mac. Chúng ta sẽ nói thêm chi tiết về trường hợp này trong một dịp khác.

2. Điểm tín dụng
Bạn có thể xin điều chỉnh nợ ngay cả khi điểm tín dụng thấp, nhưng xin đổi nợ thì điểm tín dụng phải cao mới được chấp thuận.
Đó là nói về điều kiện trước khi xin. Còn sau khi xin, thì… điều chỉnh nợ làm bạn mất điểm tín dụng; nhưng đổi nợ thì không. Là vì, khi xin điều chỉnh nợ là mặc nhiên thú nhận mình không giữ được thỏa thuận trả nợ đã ký lúc ban đầu, nên đương nhiên mất uy tín trên thị trường, điểm tín dụng bị giảm bớt.
Nhưng sau khi điều chỉnh nợ được rồi, thì có mất điểm tín dụng cũng “who cares”. Là bởi vì, ổn định được chuyện nhà cửa, mình sẽ tìm cách làm gia tăng uy tín, điểm tín dụng sẽ theo đó mà lên mấy hồi!

3. Thời gian
Hồ sơ xin điều chỉnh đòi hỏi nhiều thời giờ xác minh và lệ thuộc phần lớn vào nhà băng chủ nợ, chứ không có qui tắc nào ràng buộc họ cả. Ngoài ra, xin điều chỉnh nợ là đều qua chương trình của chính phủ, trong đó các qui tắc cứu xét phức tạp, mơ hồ, hoàn toàn khác hẳn với những chương trình tài chánh tư nhân. Trong khi đó, xin đổi nợ chủ yếu là một việc làm với những nhà băng tư nhận: Nếu bạn có đủ điều kiện – như điểm tín dụng tốt, có tích sản 20% trong căn nhà, công ăn việc làm vững chắc – thì việc xin đổi nợ có thể coi là… chắc ăn!
Với một vài nét khái quát về Refinance và Loan Modification như trên, bạn có thể nhận định và đối chiếu với hoàn cảnh của mình, rồi từ đó tìm ra một lối thoát. Mặc dầu bạn vẫn cần tới sự giúp đỡ của một văn phòng chuyên môn về tài chánh, nhưng sự hiểu biết căn bản sẽ giúp bạn có một quyết định hợp lý, giúp văn phòng tìm cho bạn một chương trình phù hợp hơn.

Erictran15751@gmail.com

Viendongdaily.com và tác giả giữ bản quyền bài trên trang này. Xin đừng trích đăng dưới bất cứ hình thức nào.
Eric Trần/Viễn Đông

Nguồn: http://www.viendongdaily.com/xin-doi-no-hoac-dieu-chinh-no-de-giam-bot-tien-nha-giong-khac-nhau-D8aa5q4O.html
Bạn thích bài này?
Bookmark and Share

Ý kiến bạn đọc

Mã xác nhận

Quảng cáo
RAO VẶT VIỄN ĐÔNG
Quảng cáo
Quảng cáo
Sản phẩm - Dịch vụ

Bảo hiểm tại hãng hay bảo hiểm Obamacare? (bài 1)

Thị trường Obamcare là thị trường tự do, nên có rất nhiều chương trình để chọn lựa, chứ không phải chỉ hạn chế ở một vài chương trình tối thiểu do chủ hãng đã lọc lựa trước cho nhân viên của mình. Về điểm này, bạn sẽ cảm thấy thoải mái hơn.

Obamacare cho năm 2015: Mua thế nào và đóng phạt ra sao?

Nhân dịp mùa ghi danh mua bảo hiểm 2015 sắp khai mở vào 15 tháng 11 sắp tới, chúng ta nên tìm hiểu kỹ hơn về cái vụ phạt tiền này.

Tôi làm được bao nhiêu tiền một tháng?

Có phải sắm sửa thêm quần áo không? Và giầy dép? Đồ trang sức? Đừng tưởng rằng đàn ông không phải chi tiêu thêm ở những món này.

Những cái túi ni-lông ở chợ

Rằng, túi nilon không thể tự phân hủy trong lòng đất, nó làm đất chai cứng, “làm bẩn bãi biển, công viên và làm thoái hóa cả đại dương mênh mông nữa” như thống đốc Jerry Brown tuyên bố hôm ban hành đạo luật.

Tổ Hợp Siêu Thị Á Châu lớn nhất tại Hoa Kỳ Hmart đã khai trương

Hơn nữa, Trong ngày khai trương còn có những màn trình diễn sống của các truyền thống văn hóa như vũ điệu dân tộc Hàn Quốc, Phi Luật Tân, Múa Lân Trung Hoa và Múa Trống Nhật Bản. Bên cạnh đó là các quà tặng cho các khách hàng mua sắm và những khách hàng nhận thẻ tính điểm HMART Smart Card (hội viên trung thành).

Tiếp tục cắt cơn ghiền shopping

Ông Aron là thầy dậy cách bán hàng (marketing) mà lại khuyên giới tiêu thụ như vậy, chắc chắn giá trị của lời khuyên ấy không nhỏ.

Trị bệnh nghiện shopping

Tuy nhiên, rơi vào tình trạng thái cực, “nghiện shopping” sẽ gây nhiều hậu quả trầm trọng cho bản thân và gia đình. Vì thế, các chuyên viên bảo vệ giới tiêu thụ đã đưa ra nhiều lời cảnh giác nhằm ngăn chận sự đổ dốc, hoặc giúp cho “bệnh nhân” gượng lại dưới sự khống chế của cơn ghiền.

Bệnh tân thời: Nghiện shopping

Vậy chúng ta có thể định bệnh một cách vắn tắt như sau: Coi như có bệnh shopping khi “nạn nhân” mua đồ về mà quên, không có cơ hội dùng tới. Đó là dấu hiệu rõ nét nhất cho thấy, đương sự mua sắm vì xung động cảm tính nhất thời, chứ không phải vì nhu cầu cần thiết.

Quĩ Hưu Roth IRA (bài 3)

Một bên, tiền đóng vào quĩ hưu IRA là tiền chưa bị trừ thuế. Số tiền lẽ ra phải trích từ khoản Income đó để đóng thuế được cho hoãn lại để đầu tư sinh lợi. Nhưng khi đến khi rút ra chi dùng trong tuổi hưu, thì bị tính thuế trên cả vốn lẫn lời.

Quĩ Hưu Roth IRA

Nếu tới ngày bạn và tôi tới tuổi hưu mà cái quĩ SSA này chẳng còn bao nhiêu, thì chúng ta vẫn có tiền từ các Quĩ Hưu riêng bù cặp thêm vào để cuộc sống trong những ngày già đừng quá nỗi xập xệ.
Quảng cáo