Bạn thích bài này?
Font-Size:
Xin đổi nợ hoặc điều chỉnh nợ để giảm bớt tiền nhà: Giống, khác nhau ra sao?
(VienDongDaily.Com - 23/06/2012)
Trong trường hợp này, thị trường gọi căn nhà của bạn là tích sản âm (negative equity).
Nợ tiền nhà (kỳ 2)

Eric Trần/Viễn Đông

Khi mua nhà, ai cũng phải vay tiền nhà băng, rồi sau đó trả dần trong 30 năm, hoặc 40 năm gì đó. Nhưng thời buổi thay đổi, chúng ta muốn thay đổi những điều khoản trong thỏa thuận ban đầu để có thể trả nợ hàng tháng ít hơn. Có 2 phương thức để thực hiện việc này, đó là Đổi Nợ (Refinance) và xin Điều Chỉnh Món Nợ (Loan Modification). Lần trước chúng ta đã đề cập tới những nét căn bản, hôm nay xin tiếp tục nói thêm về các điểm giống và khác nhau của 2 chương trình này.
Đổi Nợ - Refinance: Ai cũng có thể nghĩ đến chuyện đổi nợ, miễn là bạn tìm thấy ở một nơi nào đó có những điều kiện thuận lợi hơn, chẳng hạn như phân lời thấp hơn, được kéo dài thời gian trả nợ lâu hơn…
Điều chỉnh nợ - Modification: Trong khi đó, chỉ có những người đang gặp nguy cơ bị xiết nhà mới có thể xin điều chỉnh món nợ với nhà băng hiện tại của mình. Bạn phải chứng minh rằng, hoàn cảnh tài chánh của bạn bị suy sụp bất ngờ, nhưng cũng phải cho thấy bạn có đủ khả năng trả nợ nếu được điều chỉnh, tức là phải đạt một số điểm tín dụng nào đó.
Nói tóm lại, Refinance và Loan Modification có điểm căn bản giống nhau là, nếu thành công thì phương pháp nào cũng giúp bạn tiết kiệm được khá nhiều tiền. Tuy nhiên, chúng có những khác biệt căn bản như sau:

1. Giá trị căn nhà so với món nợ (Equity)
Bạn có thể xin Điều Chỉnh Nợ khi giá nhà xuống đến mức mà tiền nợ còn lớn hơn cả giá trị căn nhà. Khi đó, người trong nghề gọi là căn nhà không có Equity, tức là có bán nhà trả nợ cũng chẳng còn dư ra đồng nào, hoặc thậm chí không đủ để trả nợ. Thí dụ: Bạn còn nợ nhà băng tới 325.000 Mỹ kim mà căn nhà nếu bán chỉ được nhiều lắm 300.000 Mỹ kim. Trong trường hợp này, thị trường gọi căn nhà của bạn là tích sản âm (negative equity).
Trong khi đó, bạn chỉ có thể xin Đổi Nợ khi giá trị căn nhà lớn hơn số tiền còn nợ. Có nghĩa là, căn nhà có equity. Hay nói một cách bình dân, sau khi bán lấy tiền trả nợ, chủ nhà vẫn còn dư tiền. Thị trường tài chánh gọi trường hợp này là tích sản dương (positive equity). Dùng lại thí dụ trên với căn nhà trị giá 300.000 Mỹ kim thì bạn chỉ có thể xin đổi nợ nếu tổng số tiền nợ ít hơn con số đó, với mức sai biệt càng nhiều càng tốt. Thông thường bạn phải có tích sản tới 20%, tức là giá trị căn nhà phải bằng ít nhất 6/5 số tiền nợ thì mới hy vọng xin được đổi nợ. Đó là chuyện dễ hiểu.
Tuy nhiên, chiếu theo tinh thần của một chương trình mới, được gọi là HARP (Home Affordable Refinance Program), thì ngay cả những căn nhà có tích sản âm (giá trị sa sút, có bán đi chưa trả hết nợ) vẫn có thể xin đổi nợ nếu nhà băng cho họ mượn tiền có tên Fannie Mae hoặc Freddie Mac. Chúng ta sẽ nói thêm chi tiết về trường hợp này trong một dịp khác.

2. Điểm tín dụng
Bạn có thể xin điều chỉnh nợ ngay cả khi điểm tín dụng thấp, nhưng xin đổi nợ thì điểm tín dụng phải cao mới được chấp thuận.
Đó là nói về điều kiện trước khi xin. Còn sau khi xin, thì… điều chỉnh nợ làm bạn mất điểm tín dụng; nhưng đổi nợ thì không. Là vì, khi xin điều chỉnh nợ là mặc nhiên thú nhận mình không giữ được thỏa thuận trả nợ đã ký lúc ban đầu, nên đương nhiên mất uy tín trên thị trường, điểm tín dụng bị giảm bớt.
Nhưng sau khi điều chỉnh nợ được rồi, thì có mất điểm tín dụng cũng “who cares”. Là bởi vì, ổn định được chuyện nhà cửa, mình sẽ tìm cách làm gia tăng uy tín, điểm tín dụng sẽ theo đó mà lên mấy hồi!

3. Thời gian
Hồ sơ xin điều chỉnh đòi hỏi nhiều thời giờ xác minh và lệ thuộc phần lớn vào nhà băng chủ nợ, chứ không có qui tắc nào ràng buộc họ cả. Ngoài ra, xin điều chỉnh nợ là đều qua chương trình của chính phủ, trong đó các qui tắc cứu xét phức tạp, mơ hồ, hoàn toàn khác hẳn với những chương trình tài chánh tư nhân. Trong khi đó, xin đổi nợ chủ yếu là một việc làm với những nhà băng tư nhận: Nếu bạn có đủ điều kiện – như điểm tín dụng tốt, có tích sản 20% trong căn nhà, công ăn việc làm vững chắc – thì việc xin đổi nợ có thể coi là… chắc ăn!
Với một vài nét khái quát về Refinance và Loan Modification như trên, bạn có thể nhận định và đối chiếu với hoàn cảnh của mình, rồi từ đó tìm ra một lối thoát. Mặc dầu bạn vẫn cần tới sự giúp đỡ của một văn phòng chuyên môn về tài chánh, nhưng sự hiểu biết căn bản sẽ giúp bạn có một quyết định hợp lý, giúp văn phòng tìm cho bạn một chương trình phù hợp hơn.

Erictran15751@gmail.com

Viendongdaily.com và tác giả giữ bản quyền bài trên trang này. Xin đừng trích đăng dưới bất cứ hình thức nào.
Eric Trần/Viễn Đông

Nguồn: http://www.viendongdaily.com/xin-doi-no-hoac-dieu-chinh-no-de-giam-bot-tien-nha-giong-khac-nhau-D8aa5q4O.html
Bạn thích bài này?
Bookmark and Share

Ý kiến bạn đọc

Mã xác nhận

Quảng cáo
Rao Vặt Viễn Đông
Quảng cáo
Quảng cáo
Sản phẩm - Dịch vụ

Bảo hiểm sức khỏe: HMO và PPO

Qua thí dụ trên, bạn có thể thấy ngay điều bất tiện của HMO là “thật vô lý khi bó buộc tôi vào một bác sĩ. Nước Mỹ bao la nhân tài, tôi đi với bác sĩ nào là tùy tôi chứ!”

Medicare Phần C: Chọn lựa và ghi tên

Một khi đã trở thành “lính cũ”, bạn chỉ có thể ghi tên hoặc xin thay đổi Medicare Part C trong thời gian mở cửa từ 15 tháng 10 đến 7 tháng 12, với sự thay đổi sẽ được áp dụng cho năm sau đó.

Medicare Part C: Tiện lợi hay phiền phức?

Cung cách phục vụ thật là thuận lợi, nghe đến đâu thấy đỡ nhức đầu đến đó! Nhưng tham gia Medicare Phần C có tốn kém thêm gì cho người cao niên không? Chúng ta sẽ bàn tới chuyện giá cả và nhiều vấn đề liên quan trong bài lần sau.

Bảo hiểm y tế cao niên: Tham gia Medicare Phần D

Chịu trả tiền phạt cho mỗi tháng trễ qua việc phải chịu lệ phí Medicare cao hơn đến cuối đời.
Tóm lại, hậu quả khi ghi danh trễ Phần D cũng giống như khi ghi danh trễ Phần B đã đề cập trước đây vậy.

Tìm hiểu Medicare – Part D

Vậy trước đó, những người có Medicare làm sao có thuốc chữa bệnh? Họ phải bóp bụng bỏ tiền mua theo giá thị trường!

Tìm hiểu Medicare - Phần B: Nên có hay không?

Trong trường hợp ấy, bảo hiểm hãng xưởng của bạn được coi là bào hiểm chính cấp (primary insurance) và Medicare là bảo hiểm thứ cấp (secondary).

Tìm hiểu bảo hiểm Medicare: Phần B

Là người di dân giỏi tiếng Anh cách mấy, và ngay cả người sinh trưởng tại Hoa Kỳ, ai cũng chỉ có thể hiểu Medical Insurance là “Bảo hiểm y tế”, không thể hiểu ra cái gì khác. Nhưng dính tới sức khỏe và bệnh tật, cái gì không là y tế? Tại sao chỉ có Medicare Phần B mới được gọi là “medical….”

Bảo hiểm sức khỏe Medicare: Phần A

Thực ra, Phần A không miễn phí: Nếu chưa đi làm đóng thuế đủ 10 năm, bạn sẽ phải mua Phần A với giá $407 một tháng (tăng lên $411 một tháng bước vào năm 2016). Nếu bạn không phải móc tiền túi ra trả, thì ắt hẳn đã có một cơ quan nào trả hộ bạn rồi.

Nên có Medi-Cal hoặc Medicare? (bài 2)

Trở lại với thắc mắc nêu ra ở đầu bài, câu trả lời ngắn nhất: Đây là sự phân công giữa 2 cấp chính quyền liên bang và tiểu bang.

Nên có Medi-Cal hoặc Medicare?

Còn cô gái thì lắc đầu, không biết làm thế nào để cắt nghĩa cho người đồng hương ấy hiểu. Phải rồi, họ là đồng hương vì cùng nói tiếng Việt. Nhưng họ không hiểu nhau - bác cao niên kia không hiểu, cô gái thì đúng hơn - vì họ đang nói về những khái niệm rất “Mỹ”.
Quảng cáo