Bạn thích bài này?
Font-Size:
Xin đổi nợ hoặc điều chỉnh nợ để giảm bớt tiền nhà: Giống, khác nhau ra sao?
(VienDongDaily.Com - 23/06/2012)
Trong trường hợp này, thị trường gọi căn nhà của bạn là tích sản âm (negative equity).
Nợ tiền nhà (kỳ 2)

Eric Trần/Viễn Đông

Khi mua nhà, ai cũng phải vay tiền nhà băng, rồi sau đó trả dần trong 30 năm, hoặc 40 năm gì đó. Nhưng thời buổi thay đổi, chúng ta muốn thay đổi những điều khoản trong thỏa thuận ban đầu để có thể trả nợ hàng tháng ít hơn. Có 2 phương thức để thực hiện việc này, đó là Đổi Nợ (Refinance) và xin Điều Chỉnh Món Nợ (Loan Modification). Lần trước chúng ta đã đề cập tới những nét căn bản, hôm nay xin tiếp tục nói thêm về các điểm giống và khác nhau của 2 chương trình này.
Đổi Nợ - Refinance: Ai cũng có thể nghĩ đến chuyện đổi nợ, miễn là bạn tìm thấy ở một nơi nào đó có những điều kiện thuận lợi hơn, chẳng hạn như phân lời thấp hơn, được kéo dài thời gian trả nợ lâu hơn…
Điều chỉnh nợ - Modification: Trong khi đó, chỉ có những người đang gặp nguy cơ bị xiết nhà mới có thể xin điều chỉnh món nợ với nhà băng hiện tại của mình. Bạn phải chứng minh rằng, hoàn cảnh tài chánh của bạn bị suy sụp bất ngờ, nhưng cũng phải cho thấy bạn có đủ khả năng trả nợ nếu được điều chỉnh, tức là phải đạt một số điểm tín dụng nào đó.
Nói tóm lại, Refinance và Loan Modification có điểm căn bản giống nhau là, nếu thành công thì phương pháp nào cũng giúp bạn tiết kiệm được khá nhiều tiền. Tuy nhiên, chúng có những khác biệt căn bản như sau:

1. Giá trị căn nhà so với món nợ (Equity)
Bạn có thể xin Điều Chỉnh Nợ khi giá nhà xuống đến mức mà tiền nợ còn lớn hơn cả giá trị căn nhà. Khi đó, người trong nghề gọi là căn nhà không có Equity, tức là có bán nhà trả nợ cũng chẳng còn dư ra đồng nào, hoặc thậm chí không đủ để trả nợ. Thí dụ: Bạn còn nợ nhà băng tới 325.000 Mỹ kim mà căn nhà nếu bán chỉ được nhiều lắm 300.000 Mỹ kim. Trong trường hợp này, thị trường gọi căn nhà của bạn là tích sản âm (negative equity).
Trong khi đó, bạn chỉ có thể xin Đổi Nợ khi giá trị căn nhà lớn hơn số tiền còn nợ. Có nghĩa là, căn nhà có equity. Hay nói một cách bình dân, sau khi bán lấy tiền trả nợ, chủ nhà vẫn còn dư tiền. Thị trường tài chánh gọi trường hợp này là tích sản dương (positive equity). Dùng lại thí dụ trên với căn nhà trị giá 300.000 Mỹ kim thì bạn chỉ có thể xin đổi nợ nếu tổng số tiền nợ ít hơn con số đó, với mức sai biệt càng nhiều càng tốt. Thông thường bạn phải có tích sản tới 20%, tức là giá trị căn nhà phải bằng ít nhất 6/5 số tiền nợ thì mới hy vọng xin được đổi nợ. Đó là chuyện dễ hiểu.
Tuy nhiên, chiếu theo tinh thần của một chương trình mới, được gọi là HARP (Home Affordable Refinance Program), thì ngay cả những căn nhà có tích sản âm (giá trị sa sút, có bán đi chưa trả hết nợ) vẫn có thể xin đổi nợ nếu nhà băng cho họ mượn tiền có tên Fannie Mae hoặc Freddie Mac. Chúng ta sẽ nói thêm chi tiết về trường hợp này trong một dịp khác.

2. Điểm tín dụng
Bạn có thể xin điều chỉnh nợ ngay cả khi điểm tín dụng thấp, nhưng xin đổi nợ thì điểm tín dụng phải cao mới được chấp thuận.
Đó là nói về điều kiện trước khi xin. Còn sau khi xin, thì… điều chỉnh nợ làm bạn mất điểm tín dụng; nhưng đổi nợ thì không. Là vì, khi xin điều chỉnh nợ là mặc nhiên thú nhận mình không giữ được thỏa thuận trả nợ đã ký lúc ban đầu, nên đương nhiên mất uy tín trên thị trường, điểm tín dụng bị giảm bớt.
Nhưng sau khi điều chỉnh nợ được rồi, thì có mất điểm tín dụng cũng “who cares”. Là bởi vì, ổn định được chuyện nhà cửa, mình sẽ tìm cách làm gia tăng uy tín, điểm tín dụng sẽ theo đó mà lên mấy hồi!

3. Thời gian
Hồ sơ xin điều chỉnh đòi hỏi nhiều thời giờ xác minh và lệ thuộc phần lớn vào nhà băng chủ nợ, chứ không có qui tắc nào ràng buộc họ cả. Ngoài ra, xin điều chỉnh nợ là đều qua chương trình của chính phủ, trong đó các qui tắc cứu xét phức tạp, mơ hồ, hoàn toàn khác hẳn với những chương trình tài chánh tư nhân. Trong khi đó, xin đổi nợ chủ yếu là một việc làm với những nhà băng tư nhận: Nếu bạn có đủ điều kiện – như điểm tín dụng tốt, có tích sản 20% trong căn nhà, công ăn việc làm vững chắc – thì việc xin đổi nợ có thể coi là… chắc ăn!
Với một vài nét khái quát về Refinance và Loan Modification như trên, bạn có thể nhận định và đối chiếu với hoàn cảnh của mình, rồi từ đó tìm ra một lối thoát. Mặc dầu bạn vẫn cần tới sự giúp đỡ của một văn phòng chuyên môn về tài chánh, nhưng sự hiểu biết căn bản sẽ giúp bạn có một quyết định hợp lý, giúp văn phòng tìm cho bạn một chương trình phù hợp hơn.

Erictran15751@gmail.com

Viendongdaily.com và tác giả giữ bản quyền bài trên trang này. Xin đừng trích đăng dưới bất cứ hình thức nào.
Eric Trần/Viễn Đông

Nguồn: http://www.viendongdaily.com/xin-doi-no-hoac-dieu-chinh-no-de-giam-bot-tien-nha-giong-khac-nhau-D8aa5q4O.html
Bạn thích bài này?
Bookmark and Share
Advertising

Ý kiến bạn đọc

Mã xác nhận

Quảng cáo
Quảng cáo
Quảng cáo
Rao Vặt Viễn Đông
Quảng cáo
Quảng cáo
Sản phẩm - Dịch vụ

Nợ đèn sách có trốn được không?

Trong bài trước, người viết có nói rằng một trong những bất lợi của student loans là không bao giờ được xóa bỏ ngay cả khi con nợ khai phá sản. Nhưng những diễn biến gần đây cho thấy số tiền vay của chính phủ (federal loans) để đi học có thể được miễn trừ nếu hội đủ một số điều kiện nào đó. Vào đầu năm 2016, có hơn 7,500 sinh viên đã làm đơn xin được tha tổng cộng $164 triệu. Và cuối tháng Sáu vừa qua, Bộ Giáo Dục Hoa Kỳ đã quyết định miễn xá $171 triệu đô tiền nợ cho các sinh viên của hệ thống Corithian Colleges.

Vay tiền học đại học: Những điều bất lợi

Giới hạn số tiền vay – Đừng tưởng rằng bạn có thể vay được đủ số tiền cần thiết. Câu trả lời còn tùy thuộc nhiều yếu tố. Chẳng hạn, nếu vẫn có tên trong hồ sơ khai thuế của cha mẹ trong tư thế “lệ thuộc” (dependent) bạn sẽ được cho vay ít hơn, so với những người khai thuế trong tư cách độc lập (independent), không còn lệ thuộc cha mẹ nữa. Cụ thể, sinh viên còn bám vào cha mẹ sẽ được cho vay tối đa $5,500 trong khi sinh viên độc lập có thể vay đến $9,500 cho năm đầu tiên ở đại học….

Vay tiền đi học: Student Loans

Nếu buộc phải vay tiền của tư nhân để trả nợ đèn sách, bạn cần phải lưu ý ít nhất 3 điểm chính sau đây:
- Phân lời: Phân lời thường dựa trên điểm tín dụng. Vì thế, ngay từ khi còn là sinh viên, bạn đã phải lo chăm chút xây dựng uy tín tài chánh rồi.

Đột phá "CHIẾC ÁO MỚI " Cho Ngành NAILS Tại Thị Trường Mỹ

Cộng đồng người Việt chúng ta có rất nhiều tiệm nail lâu năm, theo khảo sát 5 năm trở lại đây, những tiệm nails mọc lên lại càng nhiều; nhưng cũng nhiều nơi dẹp bớt tiệm vì khách ít và không có khả năng bù lỗ sau bao nhiêu năm khó khăn xây dựng!

Làm sao đối phó cảnh ngân hàng đòi nợ

Theo luật liên bang về việc đòi nợ (Fair Debt Collection Practices Act), con nợ có thể yêu cầu phía chủ nợ ngưng tất cả mọi sự tiếp xúc dù bằng thư hay bằng điện thoại. Tuy nhiên, yêu cầu này phải được thực hiện bằng văn bản.

Lo Chuyện Hậu Sự Với Cô Minh Ánh (Annie) Nguyễn

Trong khu Dignity Memorial do cô Annie Nguyễn phụ trách cũng có hai loại an táng, một là chôn nổi và hai là chôn nằm. Cô Annie gọi chôn nổi là nằm ở khách sạn, ở nhà lầu, còn chôn nằm gọi là nằm ở basement. 

Dùng thẻ tín dụng: Trả tiền ngày nào có lợi nhất?

Dùng thẻ tín dụng – tức là vay tiền để mua sắm và trả tiền đúng hạn - là một cách để biểu lộ uy tín của mình trên thị trường tài chánh.

Gây dựng điểm tín dụng bằng cách núp bóng

Người chịu trách nhiệm là người đứng tên chính (primary card holder) trên hồ sơ tín dụng. Dĩ nhiên tất cả những khoản tiền vay mượn đều được thanh toán một cách nhanh nhẹn và đầy đủ bởi người đứng tên chính.

Tiền nợ y tế: Giải quyết thế nào?

Nợ y tế ở Hoa Kỳ chiếm phần lớn nhất trong tổng số nợ nần mà các công ty đòi nợ phải đối phó. Thống kê mới nhất cho hay: Trong 5 người Mỹ thì có 1 người mang nợ y tế. Tính ra tiền thì trong 3 đồng nợ đã có hơn 1 đồng là nợ y tế. Người nước ngoài, nhìn vào xứ “tư bản dẫy chết” có thể bụm miệng cười chê, cho rằng làm người xứ Mỹ khổ quá, chứ “ở nước tôi thì vay tiền mới mắc nợ, chứ có ai phải mang nợ y tế bao giờ.” 
Quảng cáo