Advertisement  
Bạn thích bài này?
Font-Size:
Xin đổi nợ hoặc điều chỉnh nợ để giảm bớt tiền nhà: Giống, khác nhau ra sao?
(VienDongDaily.Com - 23/06/2012)
Trong trường hợp này, thị trường gọi căn nhà của bạn là tích sản âm (negative equity).
Nợ tiền nhà (kỳ 2)

Eric Trần/Viễn Đông

Khi mua nhà, ai cũng phải vay tiền nhà băng, rồi sau đó trả dần trong 30 năm, hoặc 40 năm gì đó. Nhưng thời buổi thay đổi, chúng ta muốn thay đổi những điều khoản trong thỏa thuận ban đầu để có thể trả nợ hàng tháng ít hơn. Có 2 phương thức để thực hiện việc này, đó là Đổi Nợ (Refinance) và xin Điều Chỉnh Món Nợ (Loan Modification). Lần trước chúng ta đã đề cập tới những nét căn bản, hôm nay xin tiếp tục nói thêm về các điểm giống và khác nhau của 2 chương trình này.
Đổi Nợ - Refinance: Ai cũng có thể nghĩ đến chuyện đổi nợ, miễn là bạn tìm thấy ở một nơi nào đó có những điều kiện thuận lợi hơn, chẳng hạn như phân lời thấp hơn, được kéo dài thời gian trả nợ lâu hơn…
Điều chỉnh nợ - Modification: Trong khi đó, chỉ có những người đang gặp nguy cơ bị xiết nhà mới có thể xin điều chỉnh món nợ với nhà băng hiện tại của mình. Bạn phải chứng minh rằng, hoàn cảnh tài chánh của bạn bị suy sụp bất ngờ, nhưng cũng phải cho thấy bạn có đủ khả năng trả nợ nếu được điều chỉnh, tức là phải đạt một số điểm tín dụng nào đó.
Nói tóm lại, Refinance và Loan Modification có điểm căn bản giống nhau là, nếu thành công thì phương pháp nào cũng giúp bạn tiết kiệm được khá nhiều tiền. Tuy nhiên, chúng có những khác biệt căn bản như sau:

1. Giá trị căn nhà so với món nợ (Equity)
Bạn có thể xin Điều Chỉnh Nợ khi giá nhà xuống đến mức mà tiền nợ còn lớn hơn cả giá trị căn nhà. Khi đó, người trong nghề gọi là căn nhà không có Equity, tức là có bán nhà trả nợ cũng chẳng còn dư ra đồng nào, hoặc thậm chí không đủ để trả nợ. Thí dụ: Bạn còn nợ nhà băng tới 325.000 Mỹ kim mà căn nhà nếu bán chỉ được nhiều lắm 300.000 Mỹ kim. Trong trường hợp này, thị trường gọi căn nhà của bạn là tích sản âm (negative equity).
Trong khi đó, bạn chỉ có thể xin Đổi Nợ khi giá trị căn nhà lớn hơn số tiền còn nợ. Có nghĩa là, căn nhà có equity. Hay nói một cách bình dân, sau khi bán lấy tiền trả nợ, chủ nhà vẫn còn dư tiền. Thị trường tài chánh gọi trường hợp này là tích sản dương (positive equity). Dùng lại thí dụ trên với căn nhà trị giá 300.000 Mỹ kim thì bạn chỉ có thể xin đổi nợ nếu tổng số tiền nợ ít hơn con số đó, với mức sai biệt càng nhiều càng tốt. Thông thường bạn phải có tích sản tới 20%, tức là giá trị căn nhà phải bằng ít nhất 6/5 số tiền nợ thì mới hy vọng xin được đổi nợ. Đó là chuyện dễ hiểu.
Tuy nhiên, chiếu theo tinh thần của một chương trình mới, được gọi là HARP (Home Affordable Refinance Program), thì ngay cả những căn nhà có tích sản âm (giá trị sa sút, có bán đi chưa trả hết nợ) vẫn có thể xin đổi nợ nếu nhà băng cho họ mượn tiền có tên Fannie Mae hoặc Freddie Mac. Chúng ta sẽ nói thêm chi tiết về trường hợp này trong một dịp khác.

2. Điểm tín dụng
Bạn có thể xin điều chỉnh nợ ngay cả khi điểm tín dụng thấp, nhưng xin đổi nợ thì điểm tín dụng phải cao mới được chấp thuận.
Đó là nói về điều kiện trước khi xin. Còn sau khi xin, thì… điều chỉnh nợ làm bạn mất điểm tín dụng; nhưng đổi nợ thì không. Là vì, khi xin điều chỉnh nợ là mặc nhiên thú nhận mình không giữ được thỏa thuận trả nợ đã ký lúc ban đầu, nên đương nhiên mất uy tín trên thị trường, điểm tín dụng bị giảm bớt.
Nhưng sau khi điều chỉnh nợ được rồi, thì có mất điểm tín dụng cũng “who cares”. Là bởi vì, ổn định được chuyện nhà cửa, mình sẽ tìm cách làm gia tăng uy tín, điểm tín dụng sẽ theo đó mà lên mấy hồi!

3. Thời gian
Hồ sơ xin điều chỉnh đòi hỏi nhiều thời giờ xác minh và lệ thuộc phần lớn vào nhà băng chủ nợ, chứ không có qui tắc nào ràng buộc họ cả. Ngoài ra, xin điều chỉnh nợ là đều qua chương trình của chính phủ, trong đó các qui tắc cứu xét phức tạp, mơ hồ, hoàn toàn khác hẳn với những chương trình tài chánh tư nhân. Trong khi đó, xin đổi nợ chủ yếu là một việc làm với những nhà băng tư nhận: Nếu bạn có đủ điều kiện – như điểm tín dụng tốt, có tích sản 20% trong căn nhà, công ăn việc làm vững chắc – thì việc xin đổi nợ có thể coi là… chắc ăn!
Với một vài nét khái quát về Refinance và Loan Modification như trên, bạn có thể nhận định và đối chiếu với hoàn cảnh của mình, rồi từ đó tìm ra một lối thoát. Mặc dầu bạn vẫn cần tới sự giúp đỡ của một văn phòng chuyên môn về tài chánh, nhưng sự hiểu biết căn bản sẽ giúp bạn có một quyết định hợp lý, giúp văn phòng tìm cho bạn một chương trình phù hợp hơn.

Erictran15751@gmail.com

Viendongdaily.com và tác giả giữ bản quyền bài trên trang này. Xin đừng trích đăng dưới bất cứ hình thức nào.
Eric Trần/Viễn Đông

Nguồn: http://www.viendongdaily.com/xin-doi-no-hoac-dieu-chinh-no-de-giam-bot-tien-nha-giong-khac-nhau-D8aa5q4O.html
Bạn thích bài này?
Bookmark and Share

Ý kiến bạn đọc

Mã xác nhận

Advertisement  
Quảng cáo
Quảng cáo
Quảng cáo
Sản phẩm - Dịch vụ

Đi tìm một cách tránh thuế?

Lần trước, chúng ta có đề cập việc sử dụng “quĩ hưu” để có thêm quyền lợi cho tuổi già. Trước khi xem xét chi tiết của từng loại quĩ hưu, chúng ta cần biết tác dụng của thuế đối với các quĩ này như thế nào. Trước tiên, thuế được hiểu là số tiền chúng ta phải trích ra từ những gì mình nhọc công tích lũy được

Quyền lợi của tuổi già?

Đọc cái tiêu đề trên, chắc nhiều người nghĩ tới … tiền già (tiền SSI), là khoản tiền mà xã hội Hoa Kỳ biếu không cho những người từ 65 tuổi trở lên, hoặc bệnh tật ngặt nghèo, không còn đủ sức khỏe đi làm tự nuôi sống bản thân, mà quá trình đóng góp khi còn đi làm việc cũng không đủ bảo đảm một lợi tức tối thiểu để sinh sống.

Dùng ‘đòn bẩy’ khi mua nhà

Đòn bẩy là một nguyên tắc vật lý, được ứng dụng để nâng nhắc đồ vật cho dễ dàng hơn. Biết áp dụng nguyên tắc này, chúng ta có thể nâng được những thứ rất nặng nề mà chỉ cần bỏ ra một phần công sức không đáng kể. Hình ảnh rõ ràng nhất là một người đang muốn lăn một hòn đá lớn, nặng tới vài trăm ký

Đánh giá thị trường địa ốc qua Appreciation Rate

Với một căn nhà mua $330,000 mà bán $550,000, nhiều người cho rằng người chủ nhà đã lời được $220,000. Không hẳn đó là số tiền người bán nhà đút vào túi mình đâu. Đó mới là mức sai biệt giữa hai con số.

Giá nhà tôi định mua có cao quá không?

Câu hỏi trên có thể đặt lại một cách cụ thể hơn: Chúng ta phải dựa vào những tiêu chuẩn nào để biết rằng giá nhà đã quá nóng, có thể dẫn đến nguy cơ “nổ bong bóng,” hoặc giá nhà đã sụt giảm đến mức gần như … cho không.

Mua hay thuê nhà: Khi nào nên mua nhà? (bài 3)

Qua hai bài trước về việc “nên mua nhà?” và “nên thuê nhà,” chắc thế nào cũng có người cho rằng tôi cổ võ việc đi thuê và chống lại việc mua nhà. Thực ra, tôi chỉ trình bày những lý lẽ hơn thiệt, dựa vào các con số khách quan, chứ không chủ trương cổ võ giải pháp nào hoặc chống lại giải pháp nào

Mua nhà hay thuê nhà: Đằng nào lợi hơn? (bài 2)

Hôm nay là lần thứ hai tôi được trở lại diễn đàn nầy để bàn về vấn đề luôn luôn nóng hổi tại Quận Cam, đó là vấn đề nên mua nhà hay thuê nhà. Bài trước tôi đã đề cập đến những lý do nên mua nhà, mà những người làm địa ốc hay đưa ra để khuyến khích mua bán. Đồng thời, tôi cũng nêu lên nhận xét của tôi về từng điểm đó

Nên mua nhà hay nên thuê nhà? Đằng nào lợi hơn? (bài I)

Tôi là một người trong giới tiêu thụ, rất thích đọc những bài viết trên trang này. Bởi vì, tác giả trình bày những ý tưởng khá khách quan về đủ mọi vấn đề mà người tiêu thụ cần biết. Hôm nay, tôi xin phép người phụ trách cho đăng trọn bài của tôi lên đây, để có ý kiến về vấn đề có nên mua nhà hay không trong thời điểm này.

Vận động quản lý thị trường thuốc lá e-cigarettes

Trước những phản ảnh của dư luận về nguy hại tiềm tàng do thuốc lá giả, tức Ecigarettes, gây ra, cơ quan Kiểm Định Thực Phẩm Dược Phẩm Hoa Kỳ, gọi tắt là FDA hôm 24 tháng Tư, 2014 vừa qua đã đề nghị một số qui tắc nhằm chế định và kiểm soát sản phẩm này. Bên cạnh E-cigarettes là đối tượng chính, các đề nghị của FDA

Những nguy hại tiềm tàng của thuốc lá giả

Lần trước chúng ta đã nghe giới sản xuất và những người thích dùng thuốc lá giả, gọi là e-cigarette, nói về những lợi điểm của nó. Là người tiêu thụ chúng ta cần biết đến mặt trái của sản phẩm, phản ánh qua những đánh giá của giới y tế, những người có trách nhiệm về sức khỏe công cộng
Quảng cáo