Bạn thích bài này?
Font-Size:
Xin đổi nợ hoặc điều chỉnh nợ để giảm bớt tiền nhà: Giống, khác nhau ra sao?
(VienDongDaily.Com - 23/06/2012)
Trong trường hợp này, thị trường gọi căn nhà của bạn là tích sản âm (negative equity).
Nợ tiền nhà (kỳ 2)

Eric Trần/Viễn Đông

Khi mua nhà, ai cũng phải vay tiền nhà băng, rồi sau đó trả dần trong 30 năm, hoặc 40 năm gì đó. Nhưng thời buổi thay đổi, chúng ta muốn thay đổi những điều khoản trong thỏa thuận ban đầu để có thể trả nợ hàng tháng ít hơn. Có 2 phương thức để thực hiện việc này, đó là Đổi Nợ (Refinance) và xin Điều Chỉnh Món Nợ (Loan Modification). Lần trước chúng ta đã đề cập tới những nét căn bản, hôm nay xin tiếp tục nói thêm về các điểm giống và khác nhau của 2 chương trình này.
Đổi Nợ - Refinance: Ai cũng có thể nghĩ đến chuyện đổi nợ, miễn là bạn tìm thấy ở một nơi nào đó có những điều kiện thuận lợi hơn, chẳng hạn như phân lời thấp hơn, được kéo dài thời gian trả nợ lâu hơn…
Điều chỉnh nợ - Modification: Trong khi đó, chỉ có những người đang gặp nguy cơ bị xiết nhà mới có thể xin điều chỉnh món nợ với nhà băng hiện tại của mình. Bạn phải chứng minh rằng, hoàn cảnh tài chánh của bạn bị suy sụp bất ngờ, nhưng cũng phải cho thấy bạn có đủ khả năng trả nợ nếu được điều chỉnh, tức là phải đạt một số điểm tín dụng nào đó.
Nói tóm lại, Refinance và Loan Modification có điểm căn bản giống nhau là, nếu thành công thì phương pháp nào cũng giúp bạn tiết kiệm được khá nhiều tiền. Tuy nhiên, chúng có những khác biệt căn bản như sau:

1. Giá trị căn nhà so với món nợ (Equity)
Bạn có thể xin Điều Chỉnh Nợ khi giá nhà xuống đến mức mà tiền nợ còn lớn hơn cả giá trị căn nhà. Khi đó, người trong nghề gọi là căn nhà không có Equity, tức là có bán nhà trả nợ cũng chẳng còn dư ra đồng nào, hoặc thậm chí không đủ để trả nợ. Thí dụ: Bạn còn nợ nhà băng tới 325.000 Mỹ kim mà căn nhà nếu bán chỉ được nhiều lắm 300.000 Mỹ kim. Trong trường hợp này, thị trường gọi căn nhà của bạn là tích sản âm (negative equity).
Trong khi đó, bạn chỉ có thể xin Đổi Nợ khi giá trị căn nhà lớn hơn số tiền còn nợ. Có nghĩa là, căn nhà có equity. Hay nói một cách bình dân, sau khi bán lấy tiền trả nợ, chủ nhà vẫn còn dư tiền. Thị trường tài chánh gọi trường hợp này là tích sản dương (positive equity). Dùng lại thí dụ trên với căn nhà trị giá 300.000 Mỹ kim thì bạn chỉ có thể xin đổi nợ nếu tổng số tiền nợ ít hơn con số đó, với mức sai biệt càng nhiều càng tốt. Thông thường bạn phải có tích sản tới 20%, tức là giá trị căn nhà phải bằng ít nhất 6/5 số tiền nợ thì mới hy vọng xin được đổi nợ. Đó là chuyện dễ hiểu.
Tuy nhiên, chiếu theo tinh thần của một chương trình mới, được gọi là HARP (Home Affordable Refinance Program), thì ngay cả những căn nhà có tích sản âm (giá trị sa sút, có bán đi chưa trả hết nợ) vẫn có thể xin đổi nợ nếu nhà băng cho họ mượn tiền có tên Fannie Mae hoặc Freddie Mac. Chúng ta sẽ nói thêm chi tiết về trường hợp này trong một dịp khác.

2. Điểm tín dụng
Bạn có thể xin điều chỉnh nợ ngay cả khi điểm tín dụng thấp, nhưng xin đổi nợ thì điểm tín dụng phải cao mới được chấp thuận.
Đó là nói về điều kiện trước khi xin. Còn sau khi xin, thì… điều chỉnh nợ làm bạn mất điểm tín dụng; nhưng đổi nợ thì không. Là vì, khi xin điều chỉnh nợ là mặc nhiên thú nhận mình không giữ được thỏa thuận trả nợ đã ký lúc ban đầu, nên đương nhiên mất uy tín trên thị trường, điểm tín dụng bị giảm bớt.
Nhưng sau khi điều chỉnh nợ được rồi, thì có mất điểm tín dụng cũng “who cares”. Là bởi vì, ổn định được chuyện nhà cửa, mình sẽ tìm cách làm gia tăng uy tín, điểm tín dụng sẽ theo đó mà lên mấy hồi!

3. Thời gian
Hồ sơ xin điều chỉnh đòi hỏi nhiều thời giờ xác minh và lệ thuộc phần lớn vào nhà băng chủ nợ, chứ không có qui tắc nào ràng buộc họ cả. Ngoài ra, xin điều chỉnh nợ là đều qua chương trình của chính phủ, trong đó các qui tắc cứu xét phức tạp, mơ hồ, hoàn toàn khác hẳn với những chương trình tài chánh tư nhân. Trong khi đó, xin đổi nợ chủ yếu là một việc làm với những nhà băng tư nhận: Nếu bạn có đủ điều kiện – như điểm tín dụng tốt, có tích sản 20% trong căn nhà, công ăn việc làm vững chắc – thì việc xin đổi nợ có thể coi là… chắc ăn!
Với một vài nét khái quát về Refinance và Loan Modification như trên, bạn có thể nhận định và đối chiếu với hoàn cảnh của mình, rồi từ đó tìm ra một lối thoát. Mặc dầu bạn vẫn cần tới sự giúp đỡ của một văn phòng chuyên môn về tài chánh, nhưng sự hiểu biết căn bản sẽ giúp bạn có một quyết định hợp lý, giúp văn phòng tìm cho bạn một chương trình phù hợp hơn.

Erictran15751@gmail.com

Viendongdaily.com và tác giả giữ bản quyền bài trên trang này. Xin đừng trích đăng dưới bất cứ hình thức nào.
Eric Trần/Viễn Đông

Nguồn: http://www.viendongdaily.com/xin-doi-no-hoac-dieu-chinh-no-de-giam-bot-tien-nha-giong-khac-nhau-D8aa5q4O.html
Bạn thích bài này?
Bookmark and Share
Advertising

Ý kiến bạn đọc

Mã xác nhận

Quảng cáo
Quảng cáo
Quảng cáo
Rao Vặt Viễn Đông
Quảng cáo
Quảng cáo
Sản phẩm - Dịch vụ

Nâng cao điểm tín dụng: Nhìn lịch

Sau Closing Date, chủ nợ lo làm bill mất hai, ba ngày, rồi gửi đến chúng ta, cho chúng ta thêm một số ngày nữa để lo trả nợ. Như vậy, từ Closing Date cho đến ngày hạn chót phải trả tiền (Due Date) chúng ta có ít nhất 21 ngày.

Nâng cao điểm tín dụng: Giảm bớt số thẻ đã được cấp?

Vì thế, nếu muốn nâng cao điểm tín dụng (credit score), bạn không nên xin quá nhiều thẻ tín dụng để đút túi lấy “le”.

Nhà Địa Ốc Trung Lâm ngồi ghế nóng

Với cương vị giám khảo đặc biệt lần này, chắc chắn Top Producer -Broker Trung Lam sẽ góp phần không nhỏ vào sự thành công cũng như tầm vóc lôi cuốn của một đêm âm nhạc nghệ thuật đầy màu sắc huy hòang lộng lẫy.

Nâng cao uy tín: Sử dụng Credit Cards

Tốt nhất là khoảng 21 ngày sau khi dùng thẻ để mua món đầu tiên, bạn nên chủ động gọi cho ngân hàng để hỏi về statement, và tìm cách trả hết tất cả những gì đã vay, dù ngân hàng cho biết bạn còn nhiều thời gian vì bill chưa in, hoặc chưa đến ngày hạn chót.

Nâng cao điểm tín dụng: Vận dụng Credit Card

Để nâng cao điểm tín dụng, chúng ta rất cần sử dụng thẻ credit card. Nhiều người ví von: Người có uy tín mà không dùng Credit Card cũng chẳng khác nào một cô ca sĩ vừa đẹp vừa hát hay mà sống trên hoang đảo… chẳng có ai biết đến tài năng của mình.

Làm thế nào để nâng cao điểm tín dụng

Một thí dụ điển hình, gần gũi nhất về sự quan trọng của điểm tín dụng là khi xin Credit Cards. Ngày nay chả mấy ai không sử dụng Credit Cards khi mua sắm.

Có thể nhờ văn phòng dịch vụ không?

Ba cơ quan lưu trữ thông tin lớn là Experian, Equifax và Transunion buộc phải cung cấp bản báo cáo này miễn phí khi chúng ta yêu cầu.

Cải thiện uy tín, nâng cao điểm tín dụng (bài 1)

Dựa vào chi tiết trong lý lịch, họ sẽ tính ra điểm tín dụng như một thước đo cụ thể về uy tín của mỗi người trong xã hội và trên thị trường tài chánh. Ai cũng có quyền tiếp xúc ba cơ quan này để xem uy tín của mình được đánh giá ra sao. Khi được yêu cầu, họ sẽ gửi cho bạn một bản báo cáo và điểm số tín dụng. Bản báo cáo được cấp miễn phí mỗi năm một lần, nhưng nếu muốn biết điểm tín dụng, bạn phải trả một lệ phí nhỏ.

Medicare Advantage: Tiết giảm chi phí tối đa cho người cao niên

Dễ nhất là đến một văn phòng dịch vụ về Medicare Advantage, hoặc Medicare phần C. Các văn phòng dịch vụ này thì nhiều. Nhưng bạn lại cần một văn phòng dịch vụ nói tiếng Việt. Cũng không thiếu trong các cộng đồng đông dân gốc Việt như ở Little Saigon, San Diego, San Jose, Houston…. Ở đây, họ có rất nhiều chương trình thích hợp, và những ý kiến hay. Thù lao cho dịch vụ tốt đẹp này là: $0.00. Đúng, cũng miễn phí, và phải là miễn phí.

Lại nói về Medicare

“Khi nào muốn nghỉ, tôi nên chọn vào cuối năm để kịp thời hạn tháng Giêng tới tháng Ba phải không?”
Không cần.
Quảng cáo