Địa ốc vẫn chưa thấy khá

Lãi suất

Theo bản khảo cứu thị trường cuối tuần qua của Freddie Mac, lãi suất tài trợ địa ốc, chương trình phổ thông nhất, tài trợ 30 năm lãi suất cố định có lãi suất trung bình trên cả nước là 6.14%. Tuy nó nhích lên từ 6.11% của tuần lễ trước đó, nhưng lại vẫn chỉ tương tự mức lãi suất của một năm trước.

Tuần lễ này của năm 2006 có lãi suất trung bình trên cả nước là 6.13%.
Rất nhiều chuyên gia kinh tế đã tiên đoán trật chìa, kể cả những chuyên gia được thiên hạ coi lời tiên đoán của các ngài như các “ông thánh phán” thời đại về tài chính.

Chương trình tài trợ 15 năm lãi suất cố định hồi tuần qua có lãi suất trung bình là 5.79%. Tuần lễ trước đó, lãi suất trung bình là 5.78%. Một năm trước, lãi suất chương trình này trung bình là 5.89%. Như vậy, chương trình tài trợ địa ốc này cũng không thay đổi gì nhiều.

Chương trình thả nổi nhưng có 5 năm đầu lãi suất cố định (5-year Treasury-indexed  Hybrid Adjustable-rate Mortgage) tuần qua có lãi suất trung bình trên cả nước là 5.90%. Một tuấn trước đó trung bình là 5.89% coi như không thay đổi gì, trong khi một năm trước, chương trình này có lãi suất trung bình là 5.96%. Như vậy đã xuống thấp hơn được chút đỉnh.

Còn chương trình tài trợ lãi suất thả nổi mỗi năm thay đổi một lần (One-year Treasury-indexed ARMs) thì có lãi suất trung bình hồi tuần qua là 5.51%, nhích lên một tí ti từ tuấn trước với 5.50%. Một năm trước, chương trình này có lãi suất trung bình là 5.44%, cũng không có thay đổi quan trọng.

Bình luận về tình hình thị trường lãi suất tài trợ địa ốc hiện nay, Frank Nothaft, Phó chủ tịch kiêm kinh tế gia trưởng của Freddie Mac cho rằng “Phúc trình cho thấy lạm phát mạnh hơn dự liệu và hàng hóa tiêu thụ mạnh trong Tháng 11 đã đè áp lực lên lãi suất thị trường tài trợ địa ốc. Tuy nhiên các dữ liệu cho thấy thị trường địa ốc vẫn yếu trong cả tháng 11 và tháng 12 nên lãi suất tài trợ lại đi xuống. Hậu quả là lãi suất chẳng thay đổi gì đáng kể.”

Theo ông, chỉ số giá tiêu thụ và sản xuất đều gia tăng trong hai tháng qua hàm ngụ cho thấy lạm phát vẫn là sự đe dọa nghiêm trọng cho nền kinh tế trong khi thị trường bán lẻ mạnh gấp đôi mức dự liệu chứng tỏ giới tiêu thụ tiêu tiền một cách tự tin.

Hồi đầu năm nay, nhiều kinh tế gia trong đó có cả kinh tế gia của Freddie Mac và Hiệp Hội Địa Ốc Hoa Kỳ (NAR) đều dự báo lãi suất tài trợ địa ốc vào dịp cuối năm này sẽ trong khoảng trên dưới 6.8%. Nay thực tế lại thấp hẳn.

Giả sử, nếu vay số tiền 100,000 với lãi suất 6.8%, người ta phải trả hàng tháng (nếu đi theo chương trình 30 năm lãi suất cố định) là $651.93. Nhưng nếu vay được với lãi suất 6.14%, hàng tháng người ta chỉ phải trả là $608.58. Giảm được $43.35, một số tiền rất đáng kể. Nếu vay số tiền 400,000 thì mỗi tháng lại bớt được $173.40.

Một số công ty tài trợ địa ốc mà chúng tôi tham khảo trong tuần này ở Quận Cam California có lãi suất của chương trình tài trợ 30 năm lãi suất cố định là 6%. Lãi suất tại thị trường này thường thấp hơn nhiều khu vực thị trường khác của Hoa Kỳ vì đây là thị trường lớn và giá nhà rất cao. Các công ty tài trợ phải cạnh tranh ráo riết để giành thị phần.

Hồi giữa năm, khi lãi suất tài trợ địa ốc có lúc đã lên tới 6.79% (theo Freddie Mac) một số nhà kinh tế bi quan đã cho rằng vào cuối tháng 12, tức dịp này, lãi suất có thể lên cao hơn 7%.
Bây giờ, nhìn sang năm, kinh tế gia trưởng của NAR là Lawrence Yun tiên đoán rằng lãi suất tài trợ địa ốc vào năm 2008 sẽ lên khoảng 6.5%.

Mấy năm gần đây, chưa năm nào các ông thánh phán của NAR đoán gần đúng được mức lãi suất. Thật ra, như chúng ta đều hiểu, lãi suất tài trợ địa ốc chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố ngoại tại. Tình hình kinh tế tài chính thay đổi, thị trường tài trợ cũng biến thiên chứ không đứng nguyên một chỗ nên khó lòng biết trước nó sẽ kên hay xuống và lên xuống nhiều hay ít.

Dù sao, lãi suất vẫn còn ở mức rất thấp bên trên mức dự liệu của cả những nhà kinh tế. Điều này thật lợi cho những ai có nhu cầu vay tiền mua nhà hoặc tái tài trợ lại món nợ, nhất là những người đang vay theo các chương trình lãi suất thả nổi, hoặc những chương trình nhiều nguy hiểm.

Địa ốc

Bước qua địa hạt địa ốc, thị trường vẫn còn rất uể oải nếu không muốn nói là tồi tệ, nếu đứng về phía những người có nhu cầu đem nhà ra bán trên thị trường.
Trong bản tin cuối năm, NAR dự đoán rằng thị trường địa ốc sang năm 2008 sẽ “có khuynh hướng đi lên” (trending upward).
Cơ quan đầu não của NAR xưa nay vẫn bị thiên hạ chê là “lạc quan có chủ đích”. Chuyện này cũng dễ hiểu thôi. “Ăn cơm chúa phải múa tối ngày”.

Cuối năm ngoái, khi chuyên gia kinh tế tài chính ở những tổ chức khác tỏ vẻ bi quan, NAR vẫn ra lời tuyên bố cho rằng thị trường địa ốc sẽ từ từ khởi sắc bắt đầu vào mùa xuân năm nay. Mùa xuân không những không thấy khởi sắc mà lại còn xuống tệ hơn. NAR sau đó nói mùa hè sẽ nhích lên. Mùa hè lại còn tệ hơn mùa xuân. Sau đó, người ta thấy những lời chống chế cho thị trường địa ốc của kinh tế gia NAR đều theo kiểu bắn cầm chừng để tháo lui.

Ngày 14-12-07, Fannie Mae (đại gia tài trợ địa ốc trên thị trường tài trợ thứ nhì -secondary mortgage market - ) họp đại hội cổ đông. Trong cuộc họp này, ông Daniel Mudd, chủ tịch tổng giám đốc, cho rằng thị trường địa ốc Hoa Kỳ có hồi phục được sớm cũng phải sang năm 2009, theo bản tin kinh tế tài chính của thông tấn xã AP.

Trong khi đó, một cuộc khảo cứu thị trường địa ốc của tổ chức khảo cứu và tư vấn thị trường Moody's Economy.com cũng cho thấy, ngành địa ốc Hoa Kỳ khó có thể gượng lại được sớm (not going to get better any time soon), theo bản tin tường thuật của CNN.

Theo các con số của cuộc khảo cứu này, dự báo cho thấy nhiều khu vực thị trường địa ốc sẽ bị mất giá 20% hoặc nhiều hơn, từ nay cho đến năm 2009. Nhưng nếu đổ đồng thì trung bình cả nước thì trị giá nhà sẽ mất giá khoảng 13%.

Moody nói rằng 8 trong số 381 thị trường địa ốc lớn của Hoa Kỳ sẽ mất giá hơn 20%. Trong số này là những khu vực từng lên giá bạo mấy năm trước như California và Florida.

“Có một sự thay đổi tâm lý lớn lao trong đầu các người có nhà đem bán trên thị trường kể từ khi cơn lốc nhà bị xiết nợ bùng nổ mùa hè vừa rồi, nhất là đối với các người vay tiền qua chương trình “subprime” (chương trình tài trợ địa ốc dành cho những người có bản tiểu sử tín dụng nhiều tì vết xấu).” Mark Zandi, kinh tế gia trưởng của Moody cho hay. “Chủ nhà nay hiểu rằng họ phải giảm giá thì mới hy vọng bán được nhà. Và giá nhà giảm xuống rất nhanh tại một số thị trường”.

Nơi dự đoán có giá nhà xuống nhiều nhất là Punta Gorda (Florida) sẽ bị mất giá khoảng 35.3%.
Một số khu vực được dự đoán là có giá nhà xuống nhiều nhất, nhanh nhất sau đó là Modesto (California) sẽ xuống khoảng 31.6%, Fort Walton Beach (Florida) xuống giá khoảng 30.4%, Naples (Florida) xuống giá khoảng 29.6%.

Nhìn về thị trường địa ốc Quận Cam California, một số nhà kinh tế cũng tin rằng nhiều phần thị trường này cũng chưa gượng lại được trong năm 2008.
Giá nhà của quận Cam cũng còn giảm trung bình 5% trong năm 2008, theo sự nhận định của kinh tế gia Anil Puri, Khoa trưởng phân khoa kinh tế đại học Cal State Fullerton.
Nhìn vào các con số thống kê của Dataquick, giá nhà trung bình của Quận Cam mấy tháng qua, người ta thấy giá nhà ở đây cứ thụt lui dần.

Giá nhà trung bình (chỉ kể riêng loại nhà biệt lập - single family residence) hồi giữa tháng 11 của khu vực thị trường quận Cam California là $645,000. Một tuần lễ trước đó, ngày 8/11/07, Dataquick thống kê thấy giá nhà trung bình là $650,000. Giá nhà trung bình ghi nhận vào ngày 23/10/07 là $655,000.  Giá nhà trung bình ghi nhận vào giữa Tháng 10 là $660,000. Giá nhà ghi nhận vào ngày 26-9 là $670,000. Giá nhà ghi nhận vào ngày 21-9 là $675,000.

Suốt từ năm ngoái đến nay, giá nhà của quận Cam cứ tháng sau lại xuống thấp hơn tháng trước một ít, trong khi số ngôi nhà được tung ra bán trên thị trường nhiều hơn và nằm kẹt lại ở đó một thời gian rất dài.

“Thị trường địa ốc ở quận Cam hiện vẫn là thị trường của người mua - buyer's market - nên nếu chủ nhà nào muốn bán nhà, nên thực tế điều chỉnh giá nhà theo tình hình thị trường thì có nhiều cơ hội bán nhà hơn người khác.” Ông Paul Trần, một địa ốc viên của văn phòng địa ốc Realty Savers nói với báo Viễn Đông.