Ánh sáng ở cuối đường hầm cho thị trường địa ốc Hoa Kỳ

Vũ Đức Hiền/Viễn Đông

Từ 5 năm qua, thị trường địa ốc ngập tràn nhà bị ngân hàng xiết nợ khi hàng loạt những người vay tiền qua các chương trình tài trợ độc hại bỏ của chạy lấy người vì chịu không thấu.
Có những năm không mấy ngày là người ta không thấy các tin tức hay bài viết về nguyên nhân, hậu quả của các chương trình vay tiền mua nhà kinh hoàng đó. Hàng triệu chủ nhà tán gia bại sản đã đành, hơn một trăm ngân hàng và công ty tài trợ lớn nhỏ sống bám vào các chương trình tài trợ “subprime” (tức không được các định chế tài trợ của liên bang Fannie Mae và Freddie Mac mua lại hoặc bảo lãnh) cũng sập tiệm.
Cái núi nhà bị xiết nợ có lẽ đã vơi khá nhiều nhưng không phải đã hết nghiêm trọng. Hiện tại, người ta nhìn sang năm mới và nhiều người vẫn đặt dấu hỏi: Cái tệ hại nhất của cuộc khủng hoảng đã qua hẳn chưa? Bây giờ đến lúc mua mà không sợ bị mất giá chưa?

Tiên đoán nhà bị xiết nợ trong năm 2012
Khi một ngôi nhà bị chủ nợ lấy lại, tức xiết nợ vì không nhận được số tiền trả nợ hàng tháng như hợp đồng, con nợ đã ngừng trả nợ suốt nhiều tháng liên tiếp. Những lý do thông thường là thất nghiệp, ly dị, nhiều nợ quá không trả nổi hay bệnh tật và tai nạn nghiêm trọng.
Bên cạnh đó, khi kinh tế suy thoái, người thất nghiệp nhiều, trị giá nhà tuột dốc xuống bên dưới số tiền chủ nhà còn đang nợ, không ít người ngừng trả nợ cho số tiền vay mua căn nhà, vì thấy giữ không có lợi. Tình trạng này làm cho thị trường địa ốc thêm khốn đốn. Hai ba năm trước, có một số khu vực tại California và Nevada, nhà bị ngân hàng xiết nợ bán lại trên thị trường chiếm hơn 50%. Hậu quả là trị giá căn nhà của khu vực bị đè xuống thêm.
Nhưng dù sao, bây giờ cũng đã đỡ phần nào.
Vào tam cá nguyệt (TCN) thứ tư của năm 2011, RealtyTrac, công ty quảng cáo nhà bị ngân hàng xiết nợ trên Internet, cho hay, các nhà tài trợ đã bắt đầu các tiến trình xiết nợ đối với 355.945 căn nhà trong khi TCN thứ ba có 347.726 trường hợp. Trong khi đó, TCN thứ nhất chỉ có 215.046 căn nhà và TCN thứ hai chỉ có 256.087 căn nhà bị chủ nợ tiến hành xiết nợ.
Điều này cho thấy nhà bị xiết nợ TCN đầu năm ít nhưng sau cứ tăng dần cho người ta những lo âu mới. Tuy nhiên, nếu cộng chung cả năm thì nó vẫn ít hơn con số khoảng 2 triệu căn nhà bị xiết nợ được dự báo từ đầu năm ngoái. Mặt khác, bị tiến hành thủ tục xiết nợ không có nghĩa là chủ nhà bị mất nhà ngay. Ông ta hay bà ta có thể điều đình xin tái tài trợ, hoãn nợ, giảm số tiền đang nợ qua các chương trình của chính phủ hoặc của chính các chủ nợ.
Những con số nêu ra trên đây của năm 2011 ít hơn năm 2010 trước đó cho người ta hiểu rằng thị trường đang có những dấu hiệu trở nên đỡ hơn, khả quan hơn. Bản tường trình của Hiệp Hội Địa Ốc Hoa Kỳ (NAR) cũng như của Hiệp Hội Kỹ Nghệ Xây Cất Hoa Kỳ (NAHB) đều nói các con số nhà bán được trong hai tháng cuối năm 2011 khả quan hơn những tháng trước đó.
Những tháng cuối năm, người ta bận rộn sắm sửa quà cáp, trang trí nhà cửa, thường là những tháng mua bán chậm chạp nhất trong năm của ngành địa ốc. Khi nó lại có con số khả quan hơn, nó mang nhiều ý nghĩa tốt đẹp của sự cải thiện.

Năm 2012 đang có dấu hiệu mua nhà gia tăng
Năm 2011 vừa qua đi và chúng ta mới qua ba tuần lễ đầu của năm 2012. Giới chuyên viên nói gì về tình hình thị trường địa ốc năm nay, đặc biệt là vấn đề nhà bị xiết nợ?
Theo James Saccacio, kinh tế gia của công ty RealtyTrac ở Irvine, California, hiện còn rất nhiều căn nhà bị ngân hàng chủ nợ tiến hành thủ tục xiết nợ. Tuy nhiên, vì thủ tục xiết nợ bị trì hoãn và làm chậm lại sau những tai tiếng trong năm qua, các vụ xiết nợ nhà sẽ bị kéo dài thời gian thêm chứ không nhanh chóng như trước. Ông phỏng định là “đến một triệu căn nhà sẽ bị xiết nợ trong năm 2012 hoặc có thể trễ hơn”.
Theo ông, số lượng nhà nhiều như vậy bị xiết nợ có thể làm nhiều người sợ hãi, nhưng nó cần phải giải quyết để thị trường địa ốc có thể hồi phục.
Về mặt tích cực, tuy có thể còn nhiều vụ xiết nợ nhà xảy ra, nhưng tỉ lệ các trường hợp chủ nhà ngừng trả nợ hay đình hoãn trả nợ đối với món tiền vay mua nhà sẽ tiếp tục giảm xuống. Nhiều chủ nhà sẽ tham gia các chương trình điều chỉnh nợ, hay tái tài trợ món nợ, hoặc nhờ kiếm được việc làm sẽ cố gắng trả nợ đều hòa hơn. Cục Kiểm Soát Tiền Tệ của chính phủ liên bang cho biết, những trường hợp gọi là ngưng trả nợ nghiêm trọng (seriously delinquent mortgages) là những người ít nhất không trả tiền nhà hơn 60 ngày.
Tình hình như thế, với những người có ý muốn mua nhà thì sao? Giới chuyên viên tin rằng đây là thời điểm rất thuận lợi để người ta mua nhà. Dù là mua để ở hay mua đầu tư, cho thuê.
Lãi suất đang xuống tới mức thấp kỷ lục của 4 thập niên trở lại đây. So với mức lợi tức đầu người trung bình của từng khu vực, giá nhà hiện nay cũng rất thấp đối với khả năng mua nhà của mọi người.
Cũng vì giá nhà rẻ, rất nhiều người có tiền để dành, đã bỏ ra mua các căn nhà bị ngân hàng xiết nợ, sửa chữa lại rồi đem cho thuê. Cứ 4 người mua nhà thì có một người mua để cho thuê.
Bản phúc trình hồi đầu năm cho thấy tỉ lệ thất nghiệp trên cả nước đã giảm xuống còn 8,5% hồi cuối năm. Nếu khuynh hướng này tiếp tục thì thị trường địa ốc sẽ dựa thế để hồi phục. Một số kinh tế gia tiên đoán thị trường địa ốc cả nước sẽ phục hồi từ cuối năm nay nhưng đừng hy vọng giá nhà sẽ leo thang nhanh chóng như 6 hay 7 năm trước.
Trong khi đó, chính phủ liên bang cũng sẽ cố gắng giữ cho lãi suất tài trợ ở mức thấp thuận lợi ít ra đến giữa năm 2013 như lời tuyên bố của thống đốc Quỹ Dự Trữ Liên Bang hồi cuối năm ngoái.
Những ai có nhu cầu mua nhà nên mạnh dạn bước chân vào thị trường, đừng bỏ lỡ cơ hội.

Viendongdaily.com và tác giả giữ bản quyền bài trên trang này. Xin đừng trích đăng dưới bất cứ hình thức nào.