Các món nợ thế chấp ngoài ý muốn

Ls. Trần Khánh Hưng

Lien là gì?

Lien là một từ để chỉ chung sự  thế chấp bằng những tài sản hay bất động sản cho những món nợ của chủ nhân những tài sản này  để bảo đảm sự trả nợ.

Có hai loại nợ thế chấp: những món nợ vay của ngân hàng hay tư nhân được thế chấp bằng giao kèo giữa chủ nợ và người vay, gọi là voluntary liens, hay consensual liens.  Loại thứ hai là involuntary liens hay non-consensual liens để bảo đảm sự bồi hàn cho chủ nợ, ngay cả trong trường hợp không có giao kèo giữa hay bên.  Những loại liens này gồm có tax liens, mechanics’ liens, attorney liens, judgment liens.  Tuần này chúng tôi xin bàn đến một loại lien có thể có, hay không có giao kèo giữa hai bên, gọi là mechanic liens.

Mechanic’s lien là gì?

Khi một người bỏ công sức lao động, cung cấp dụng cụ hay vật liệu cho một công trình xây cất hay tu bổ nhà cửa (construction project) mà không được trả tiền đầy đủ, người đó có quyền đưa đơn thưa kiện người thiếu tiền tại toà án địa phương.  Nhưng ngay cả khi thắng kiện, nguyên cáo vẫn gặp khó khăn để đòi nợ vì người thua kiện lẩn tránh, không còn tài sản hay đang khai phá sản.  Để tránh sự bất công có thể xẩy ra trong giao dịch, luật pháp tiểu bang California cho phép những người thầu xây cất có quyền đăng ký mechanic’s lien trên chính căn nhà mà họ đang tu bổ.  Ngoài những nhà thầu xây cất, cả những hãng cung cấp vật liệu, như hãng xịt mối, thợ sơn, công ty gạch, thảm v.v.. đều có quyền record mechanic’s lien trên bất động sản, nếu họ đã bỏ công sức hay vật liệu trên căn nhà.

Trước khi bắt đầu việc xây cất, chủ thầu thường muốn bạn ký hợp đồng, trong đó có những điều khoản cho phép họ được quyền đặt lien lên căn nhà, trong trường hợp bạn không trả tiền cho họ theo hợp đồng.  Khi bạn bán nhà hay tái tài trợ nhà, bạn phải trả tiền cho họ.  Nhiều khi người chủ thầu cũng không cho bạn biết là trong hợp đồng có những điều khoản này, hay những điều này không được ghi một cách rọ ràng trong hợp đồng.  Vì vậy, bạn nên đọc kỹ những hợp đồng trước khi đồng ý ký. 

Hợp đồng có bắt buộc phải có những điều khoản về mechanic’s liens không?

Bạn không bắt buộc phải ký hợp đồng có những điều khoản về mechanic’s liens.  Bạn có thể kiếm những chủ thầu hay contractors khác không đòi hỏi những kiều kiện này.  Tuy nhiên, không ký hợp đồng cũng không có nghĩa là bạn sẽ không bao giờ bị mechanic’s liens.  Nếu bạn trả tiền cho người chủ thầu sòng phẳng, nhưng họ thiếu nợ những người thầu khác (sub-contractors), là những người thực hiện công việc cho căn nhà, hay những hãng cung cấp vật liệu xây cất cho căn nhà của bạn, thì họ vẫn có thể đặt mechanic’s lien vào bất động sản của bạn, và bạn vẫn phải thanh toán những món nợ này trong tương lai.  Điều này có nghĩa là bạn phải trả tiền hai lần.

Như vậy tôi phải làm gì để tránh trường hợp này?

Điều bạn có thể làm được là chỉ dùng những công ty có uy tín, hay đòi hỏi hãng thầu xây cất có mua performance and labor and material bonds, là những bảo hiểm để đền bù thiệt hại, nếu có chuyện gì xảy ra cho hãng thầu.  Ngoài ra, trước khi trả đầy đủ  tất cả số tiền cho hãng thầu, bạn có thể yêu cầu họ cho bạn giấy tờ gọi là “releases of lien” với những sub-contractors của hãng thầu, để tránh cho bạn những trách nhiệm với họ.  Hoặc là trong hợp đồng với nhà thầu, bạn co thể ghi điều khoản là phần tiền cuối cùng sẽ chỉ được trả cho nhà thầu khi có sự đồng ý miễn trách nhiệm của bạn (release all mechanics’ liens) với những sub-contractors khác về những món nợ của nhà thầu do công việc xây cất căn nhà của bạn.  Tuy điều này không ngăn cản được việc những sub-contractors bỏ lien lên căn nhà của bạn, nó sẽ giúp bạn trong việc tranh chấp giữa chủ thầu và sub-contractors hay các chủ nợ sau này.

Nếu tôi đã ký giao kèo, đồng ý thế chấp căn nhà của tôi để mượn tiền hay mướn chủ thầu sửa sang căn nhà thì tôi có thể đổi ý không?

Thông thường khi ký hợp đồng thế chấp căn nhà của bạn, bạn vẫn có quyền thay đổi ý kiến và huỷ bỏ hợp đồng với chủ nợ hay chủ thầu, trong vòng 3 ngày làm việc (three business days), kể từ ngày ký.  Theo luật, nếu không phải là trường hợp khẩn cấp thì công việc xây cất không được phép bắt đầu trước khi hết thời hạn này.

Muốn huỷ bỏ hợp đồng, tôi phải làm gì?

Bạn phải thông báo cho bên kia biết bằng cách gửi thư cho họ, hay ký vào phần cancellation trong hợp đồng, sau đó gửi bảo đảm cho họ có giấy hồi báo.

Nếu tôi đã đặt cọc một số tiền, và muốn huỷ bỏ hợp đồng thì sao?

Sau khi nhận được giấy thông báo về việc huỷ bỏ hợp đồng, chủ nợ hay chủ thầu có 20 ngày để hoàn trả lại phần đặt cọc hay những số tiền đã nhận của bạn, và bỏ lien ra khỏi căn nhà bạn.  Ngược lại, nếu họ có để những vật liệu xây cất ở căn nhà bạn thì bạn có quyền giữ cho đến khi họ trả lại bạn tiền đặt cọc.  Sau 20 ngày, nếu chủ nợ hay chủ thầu không lấy lại những tài sản của họ thì bạn có quyền giữ và không phải đền bù gì cho họ.

Nếu căn nhà của tôi bị mechanic’s lien, và tôi muốn tái tài trợ, thì có cách nào để tôi bỏ mechanic’s lien để tái tài trợ (refinance) hay không?

Một giải pháp cho chủ nhà để bỏ mechanic’s lien trên căn nhà là mua một surety bond cho người chủ nợ (lien claimant), với giá trị là 150% trên số tiền bị đòi. 

Thí dụ: Ông A mướn người thần làm lại vườn (landscaping) cho căn nhà của ông.  Sauk hi công việc đã khởi sự, vì có sự bất đồng về giá cả, người thầu bỏ mechanic’s lien là $5,000 trên căn nhà của ông A.  Khi ông A muốn tái tài trợ, ông phải mua surety bond với giá là $7,500 (150% của số tiền $5,000 bị đòi).  Sau khi mua bond, cong ty bonding sẽ phải chịu trách nhiệm cho những thù lao hay công sức của nhà thầu, kể cả phí tổn kiện tụng.  Nhờ đó, ông A có quyền tái tài trợ, hay bán căn nhà đi.

Tuy nhiên, điều này còn tuỳ thuộc vào các hãng title, nên trước khi mua surety bond, bạn nên check với hãng title mà bạn sẽ dùng khi bán nhà hay  tái tài trợ xem họ có đồng ý miễn, không tính món nợ này, nếu bạn mua surety bond không.

Nếu tôi mua surety bond thì chủ nợ có biết không?

Sau khi mua surety bond, chủ nhà cần phải thông báo cho chủ nợ biết là chủ nhà đang làm thủ tục bỏ lien khỏi căn nhà với mechanic’s lien release bond.  Chủ nhà cần phải gửi thư bảo đảm có hồi báo (certified mail with return receipt) để thông báo việc này.  Sau khi nhận được giấy thông báo của chủ nhà, người chủ nợ sẽ phải tiến hành thủ tục đòi nợ trong vòng thời hạn 6 tháng.

Đây chỉ là một số kiến thức tổng quát về những vấn đề liên quan đến mechanics’ liens, không phải là cố vấn luật pháp.  Mọi thắc mắc và tham khảo miễn phí về vấn đề luật pháp, xin liên lạc với văn phòng Luật Sư Trần Khánh Hưng (David K. Tran), số điện thoại (714) 839-4077, hay E-mail tại  davidtran@dktran.com, hay gửi thư đến Law Offices of David K. Tran, 15446 Brookhurst St, Westminster CA  92683.

Vien Dong Daily News