Cuộc khủng hoảng nhà bị xiết nợ mới chỉ được nửa đường

Vũ Đức Hiền/Viễn Đông

Nếu người ta ví cuộc khủng hoảng địa ốc tượng trưng bằng những vụ xiết nợ nhà dồn dập với một trận đấu thể thao gay gần thì nó mới ở nửa chừng trận đấu.
Có thể nhận định như thế khi nhìn vào các con số và dữ liệu thống kê về nhà bị các ngân hàng xiết nợ cũng như các ngôi nhà mà người chủ ỳ ra không trả nợ vì một lý do nào đó.
Nhịp độ nhà bị ngân hàng xiết nợ gia tăng trong tam cá nguyệt (TCN) thứ ba của năm nay trong khi số lượng những người trả nợ trễ hạn tiền trả nợ cho căn nhà hàng tháng lại giảm được phần nào, theo tin tức từ Hiệp Hội Ngân Hàng Tài Trợ Địa Ốc (MBA).
Tin có thể làm cho người ta thấy phấn khởi đôi chút khi biết rằng những người đã không thể trả nợ căn nhà lâu từ ba tháng trở lên, đã giảm khoảng 3,5% cho tất cả mọi loại vay nợ, theo MBA. Hồi năm 2009, tỉ lệ này lên tới 5%. Cái tỉ lệ 3,5% dù sao vẫn còn cao gấp hai lần rưỡi so với cái tỉ lệ chỉ có 1% trước khi cuộc khủng hoảng địa ốc bắt đầu leo thang nhanh hồi năm 2007.
Khi cuộc khủng hoảng địa ốc bắt đầu từ giữa năm 2006, đến nay cộng lại đã có khoảng 6 triệu chủ nhà phải ôm quần áo đồ đạc ra khỏi căn nhà mình làm chủ, vì không trả nổi nợ ngân hàng, hoặc thấy nhà xuống giá, xuống bên dưới số tiền đang nợ, người ta “bỏ của chạy lấy người”.
Khoảng 4 triệu chủ nhà khác, tuy chưa mất nhà, nhưng cũng đã không trả nhà đã nhiều tháng, chờ bị siết mất nhà. Theo ước tính của một số tổ chức, mỗi năm có khoảng 2 triệu chủ nhà, trong đó một số bị xiết nợ, một số không trả nổi nợ, ngưng trả nợ vài tháng.
Nhịp độ nhà bị xiết nợ có thể bắt đầu chậm lại khi các dấu hiệu qua số người ngưng trả nợ giảm bớt như đang diễn ra. Điều đáng nói là tỉ lệ những người ngưng trả nợ xuống tới mức thấp nhất từ ba năm qua, cho người ta một ít hy vọng là tình trạng khả quan này sẽ kéo dài.
Nếu gộp chung tất cả mọi loại vay nợ, tỉ lệ người ngưng trả nợ nhà từ 8,44% của TCN thứ hai, giảm xuống còn 7,99 của TCN thứ ba năm nay. Hồi năm ngoái, tỉ lệ này lên tới 9,13%.
Theo các con số thống kê của MBA, những người từng vay qua các chương trình tài trợ không truyền thống (subprime) có tỉ lệ người ngưng trả nợ nhà nhiều nhất. Khoảng 4,65% những người vay qua các chương trình tài trợ “subprime” đã bị siết nợ mất nhà trong TCN thứ ba. Hồi TCN thứ hai, tỉ lệ này chỉ có 3,62%.
Theo MBA, một số không nhỏ những trường hợp gia tăng xiết nợ những người vay tiền “subprime” là vì chủ nhà đã xin mà không được điều chỉnh nợ qua các chương trình của chính phủ hầu có thể trả nợ nhẹ hơn, chịu đựng được. Nói chung, tỉ lệ các trường hợp siết nợ nhà đã gia tăng 1,08% trong TCN thứ ba so với TCN thứ hai. Nhưng nếu so với cùng thời gian này của năm ngoái thì đã có sự cải thiện. TCN thứ ba năm 2010 có tỉ lệ nhà bị siết nợ đối với các loại vay nợ là 1,34%.
Theo giới chuyên viên kinh tế, tùy tình hình việc làm được cải thiện nhiều hay ít mà số lượng nhà bị siết nợ có chậm lại hay không. Nếu tỉ lệ người thất nghiệp xuống thấp hơn cái mức 9% như hiện nay, ai cũng tin rằng nhà bị xiết nợ sẽ giảm theo.
Cái tin tỉ lệ nhà bị xiết nợ nhích lên cao hơn vào lúc có dấu hiệu thị trường xây dựng nhà mới gia tăng phần nào. Tuy vẫn chỉ là một trong những năm xây nhà ít nhất, kỹ nghệ xây cất cũng gia tăng được 3,9%.
“Các bản tường trình có dấu hiệu tốt”. Patrick Newport, một kinh tế gia tại công ty cố vấn đầu tư quốc tế HIS Global Insight, nêu ý kiến. “Nó hỗ trợ cho các ý kiến nói rằng thị trường địa ốc gia cư cuối cùng thì cũng cải thiện”.
Tuy nhiên, giá nhà có lên không và số lượng nhà bán được có nhiều hơn không, một phần cũng còn tùy thuộc vào số lượng nhà bị xiết nợ bị đẩy vào thị trường. Các con số thống kê của MBA cho thấy các nhà tài trợ cũng chỉ giảm thiểu phần nào số lượng nhà xiết nợ tung vào thị trường. Ở một khía cạnh, không phải tất cả những ngôi nhà mà chủ nhà chờ bị xiết nợ suốt nhiều tháng là sẽ mất nhà. Một số trong đó được cứu qua các chương trình giúp chủ nhà thất nghiệp hoặc các chương trình điều chỉnh nợ của chính phủ. Một số căn nhà đã bị xiết nợ xong xuôi rồi cũng có thể nằm đó chờ nhà tài trợ quyết định đưa ra thị trường vào lúc nào.
Cũng vì có nhiều nhà đã bị chủ nợ xiết rồi, nhưng vẫn còn được nằm “đắp chiếu” đợi đâu đó chứ chưa bị tung ra thị trường ngay, nó là cái bóng mây rất dày đè trên thị trường địa ốc.
“Số lượng các ngôi nhà đã bị xiết nợ nhưng còn nằm trong bóng tối chưa bị tung ra thị trường sẽ là bóng mây che mờ thị trường địa ốc và ảnh hưởng đến nền kinh tế nói chung, thêm vài năm nữa”. Paul Dales, kinh tế gia tại công ty cố vấn đầu tư Capital Economics nhận định.
Theo một vài sự ước lượng, có đến 4,2 triệu ngôi nhà đã bị xiết nợ rồi nhưng phần lớn vẫn còn được “đắp chiếu” chờ trong kho. Nếu đồng loạt tung ra thị trường khi xong thủ tục siết nợ, thị trường địa ốc chắc chắn sẽ bị tràn ngập nhà bị xiết nợ, giống như hồi các năm 2008 và năm 2009, đẩy giá nhà xuống nhanh chóng.
Nhà bị xiết nợ hiển nhiên làm cho giá nhà trên thị trường của nhiều khu vực bị đè xuống thấp hơn. Hậu quả, không ít người đang là chủ căn nhà thấy trị giá nhà mình xuống thấp bên dưới món nợ. Theo ước lượng, có khoảng 11 triệu chủ nhà trên cả nước (hay 22% tất cả các ngôi nhà mà chủ còn đang nợ ngân hàng) có trị giá nhà thấp hơn số tiền mình đang nợ. Trong khi đó, khoảng 2,4% các ngôi nhà mà chủ nhà có trị giá thuộc về phần mình (equity) ít hơn 5%, theo cách tính của công ty khảo cứu CoreLogic.
Những người chủ nhà khi thấy trị giá nhà của mình xuống thấp hơn số tiền còn nợ ngân hàng hay nghĩ tới chuyện bỏ nhà vì không biết đến bao giờ thị trường mới phục hồi. Đây là vấn đề rất nhức đầu cho giới đầu tư tài chính bởi vì người ta không biết ai có ý định bỏ nhà, ai ráng gồng để chờ ngày thị trường khá hơn.
Trong tình thế này, những ai có nhu cầu mua nhà, dù là mua để ở hay đầu tư cho thuê, đều là những người được hưởng lợi nhiều nhất.