Foreclosure: Thủ tục xiết nhà

Thursday, 13/01/2011 - 08:53:35

Với tình hình kinh tế hiện nay, tỷ lệ thất nghiệp tăng cao, nhiều người không kham nổi tiền nhà hàng tháng, và có thể bị mất nhà. Tuần này ...

Luật sư Trần Khánh Hưng/Viễn Đông

Khi mua nhà ở Mỹ thường chúng ta không phải trả ngay toàn bộ giá bán của căn nhà, mà phần lớn số tiền này là tiền mượn của nhà băng, dùng căn nhà làm thế chấp.

Với tình hình kinh tế hiện nay, tỷ lệ thất nghiệp tăng cao, nhiều người không kham nổi tiền nhà hàng tháng, và có thể bị mất nhà. Tuần này chúng tôi xin bàn về thủ tục xiết nhà khi người vay không trả nợ đúng hạn.

Ngân hàng có thể tự động sai người tới đuổi gia đình tôi ra để lấy căn nhà được không?
Không. Dù bạn vi phạm khế ước với chủ nợ khi không thi hành lời cam kết, nhưng hệ thống luật pháp có những thủ tục mà chủ nợ phải tuần tự thi hành trước khi tịch thu được căn nhà thế chấp. Thủ tục này gọi là foreclosure proceedings.

Foreclosure là gì?
Foreclosure là thủ tục tịch thu nhà để bán, hầu cứu vãn lại số tiền đã cho vay mà chủ nhà không trả đúng hạn. Khi mượn tiền nhà băng để mua nhà hay tái tài trợ, người vay đã dùng căn nhà để thế chấp, bảo đảm cho số nợ. Sau này, nếu người vay không trả nợ theo hợp đồng thì chủ nợ, thường là nhà ngân hàng cho vay, sẽ tịch thu căn nhà để xiết nợ.

Non-judicial foreclosure là gì?
Non-judicial foreclosure là thủ tục xiết nhà mà không cần có phán quyết của tòa án, mà chỉ cần tuân theo những điều luật của tiểu bang. Tại California, đây là lối xiết nhà thông dụng nhất, vì điều khoản này thường được ghi rõ trong hợp đồng cho vay, khi người vay nợ dùng căn nhà để thế chấp món nợ. Nói một cách dễ hiểu, là khi bạn vay tiền của ngân hàng để mua nhà, hoặc để mượn tiền, thì bạn phải ký giấy Deed of Trust, chấp nhận rằng, nếu bạn không trả tiền đúng kỳ hạn theo cam kết, thì chủ nợ sẽ tịch thu căn nhà đó.

Thủ tục xiết nhà theo lối non-judicial foreclosure như thế nào?
Thủ tục xiết nhà này gồm có những giai đoạn sau:
Notice of Default: Sau khi chủ nhà không trả tiền nhà đúng theo hợp đồng đã ký, chủ nợ, hoặc công ty title đại diện làm trustee, sẽ nạp đơn Notice of Default với County Recorder’s Office. Sau đó họ sẽ gửi đơn này thông báo cho chủ nhà biết họ bắt đầu thủ tục xiết nhà. Trong đơn có ghi rõ những điều khoản trong hợp đồng và những sự vi phạm hợp đồng. Đơn này cũng sẽ được gửi đến những người có liên hệ đến căn nhà như những người co-borrower, hay là những chủ nợ khác mà căn nhà được dùng để thế chấp.
Reinstatement waiting period: Sau khi chủ nhà nhận được giấy Notice of Default, chủ nhà sẽ có 90 ngày để vẫn có thể thanh toán số tiền trả thiếu trong thời gian qua và hủy bỏ việc xiết nhà.
Notice of Trustee Sale: Sau thời gian 90 ngày, chủ nợ hay trustee sẽ nộp đơn “Notice of Trustee Sale” với quận. Sau đó, đơn này sẽ được gửi tới chủ nhà và đăng trên báo cho biết là căn nhà sẽ bị bán đấu giá. Đây là cơ hội cuối cho chủ nhà để thanh toán số tiền thiếu.
Auction: Khoảng từ 2 đến 5 tuần sau đó, căn nhà sẽ được bán đấu giá để trả nợ. Người muốn mua căn nhà này sẽ phải trả bằng tiền mặt hoặc cashier check.
Trustee’s Deed: Nếu căn nhà không có người mua, hoặc không có ai trả với giá mà chủ nợ muốn bán, căn nhà sẽ thuộc về chủ nợ. Lúc này chủ nợ hay trustee phải nạp đơn Trustee’s Deed để chuyển chủ quyền căn nhà sang cho chủ nợ. Từ lúc đó, căn nhà sẽ thành Real Estate Owned (R.E.O.) và nhà băng hay chủ nợ có quyền đăng bảng bán theo thủ tục bán nhà bình thường.

Thời gian để làm thủ tục xiết nhà là bao lâu?
Từ lúc bạn nhận được đơn của chủ nợ thông báo về việc xiết nhà đến khi căn nhà bị tịch thu hay chuyển sang chủ mới, sẽ mất từ 4 đến 6 tháng, hoặc có thể lâu hơn. Trong thời gian này, tiền lãi suất của số nợ cũng như tất cả những chi phí của thủ tục xiết nợ sẽ được cộng chung vào số nợ.

Tôi bị trễ tiền nhà 2 tháng nay, tôi có thể làm gì được?
Tùy theo trường hợp của mỗi người, có những cách giải quyết khác sau đây. Tuy nhiên những giải pháp này đều có những bất lợi:
+ Refinance - Tái tài trợ: Nếu bạn có nhiều equity trong nhà, nghĩa là số tiền bạn nợ ít hơn giá trị của căn nhà nhiều, bạn có thể xin tái tài trợ để có tiền trả cho nhà băng số tiền thiếu, vì trả tiền nhà trễ, với lãi suất thấp hơn, hoặc kéo dài thời gian trả xong món nợ. Số tiền trả hằng tháng được giảm xuống, vì vậy sẽ giúp bạn dễ dàng trả góp hơn. Tuy nhiên, thường giải pháp này đòi hỏi bạn phải có credit tốt và có tiền trả hàng tháng cho món nợ mới.
+ Special Forbearance - Sự khoan nhượng đặc biệt: Ngân hàng cho bạn vay tiền, có thể thương lượng với bạn trong trường hợp bạn bị khó khăn: thí dụ họ giảm bớt tiền trả góp hằng tháng, hoặc có thể tạm hoãn cho bạn một khoảng thời gian nào đó không phải trả tiền góp hằng tháng. Bạn có thể được hưởng những điều đặc biệt này, nếu bạn ở trong trường hợp mới bị thất nghiệp, mất nguồn thu nhập hằng tháng, có sự chi tiêu bất thình lình xảy ra. Bạn phải gửi tài liệu cho ngân hàng, chứng tỏ bạn có khả năng trả góp hằng tháng theo số tiền mới quy định.
+ Loan Modification – Thay đổi hợp đồng vay mượn: Nếu chủ nợ đồng ý, họ có thể giúp bạn bằng cách thay đởi những điều khoản trong hợp đồng vay mượn, chẳng hạn giảm lãi suất xuống thấp, hay tăng thời gian trả nợ để số tiền phải trả hàng tháng thấp hơn.
+ Short sale – Bán nhà với giá thấp hơn số nợ: Nếu bạn trả trễ tiền nhà 2 tháng, nhưng nhà băng chưa bắt đầu thủ tục foreclosure, thì bạn có thể điều đình với nhà băng để bán nhà với giá thấp hơn số tiền bạn đang nợ, và bạn sẽ không còn thiếu nợ nhà băng nữa. Giải pháp này đòi hỏi bạn phải chứng minh là bạn sẽ không đủ khả năng tài chánh để trả nợ tiếp tục, nếu họ không chịu cho bạn short sale. Phuơng pháp này sẽ tránh được tốn kém của thủ tục xiết nhà, và những chi tiết về cá nhân của bạn liên quan đến việc xiết nhà sẽ không bị công khai hóa. Ngược lại, giải pháp này đòi hỏi sự chấp thuận của chủ nợ trước khi bạn được phép bán nhà, và nếu bạn có nhiều món nợ thế chấp trên căn nhà, thì tất cả những món nợ này phải được dàn xếp một cách ổn thoả.
+ Deed-in-lieu of foreclosure - Trả lại chủ quyền nhà: Trong trường hợp bạn không có khả năng trả nợ, cũng không còn giải pháp nào khác, bạn không muốn số nợ sẽ chồng chất thêm với những chi phí để xiết nhà, cũng như không muốn phải trải qua thủ tục xiết nhà, bạn có thể điều đình với nhà băng để trả lại chủ quyền nhà cho nhà băng, mà không cần họ phải qua thủ tục xiết nhà. Giống như giải pháp short sale, phương pháp này sẽ tránh được những tốn kém của việc xiết nhà, cũng như tránh việc những chi tiết cá nhân của bạn bị công khai hóa trong thủ tục này. Điều này tuy không giúp bạn giữ được căn nhà hay giữ được credit của bạn hoàn toàn tốt, nhưng cũng làm giảm bớt những ảnh huởng xấu cho credit của bạn, hầu có thể giúp bạn mua được căn nhà khác trong tương lai.

Ai sẽ trả tiền cho những chi phí của thủ tục xiết nhà?
Trong thời gian căn nhà bị xiết, nếu người vay nợ có đủ khả năng tài chánh để trả cho chủ nợ và muốn hủy bỏ việc xiết nhà, thì tất cả những chi phí của thủ tục xiết nhà, cùng với lãi suất của món nợ trong thời gian này, sẽ được cộng thêm vào số tiền cần phải trả. Trong trường hợp người vay chịu mất nhà qua thủ tục xiết nhà, thì chủ nợ phải trả tất cả những chi phí này.
(Xin xem tiếp kỳ tới)

Đây chỉ là một số kiến thức tổng quát về vấn đề xiết nhà (foreclosure), không phải là cố vấn pháp luật. Mọi thắc mắc và tham khảo về vấn đề luật pháp, xin liên lạc với văn phòng luật sư Trần Khánh Hưng (David K. Tran) qua số điện thoại (714) 839-4077, hoặc E-mail đến davidtran@dktran.com, hay gửi thư đến Law Offices of David K. Tran, 15446 Brookhurst Street, Westmisnter CA 92683.

Viết bình luận đầu tiên