Lãi suất còn rất thấp trong năm 2012

Vũ Đức Hiền/Viễn Đông

Cuối tuần qua, bản khảo sát hàng tuần của định chế tài trợ Freddie Mac cho thấy chương trình tài trợ địa ốc 30 năm lãi suất cố định có lãi suất trung bình trên cả nước là 3,91%. Tuần lễ trước đó, tức tuần lễ đầu năm có lãi suất trung bình là 3,95%. Cách đây đúng một năm, lãi suất trung bình trên cả nước lên tới 4,77%.
So ra, lãi suất của chương trình 30 năm cố định là nằm ở bên dưới mức 4% đã hơn 5 tuần lễ.
Chương trình tài trợ 15 năm lãi suất cố định có lãi suất trung bình trên cả nước là 3,23%, giảm xuống từ 3,24% của tuần lễ trước. Một năm trước, chương trình này có lãi suất trung bình là 4,13%.
“Các chương trình tài trợ địa ốc khởi đầu năm 2012 thấp hơn vào tuần qua trùng hợp với các bản phúc trình cho biết thị trường địa ốc và các xí nghiệp sản xuất kỹ nghệ đang có những dấu hiệu cải thiện. Nhà đang làm hợp đồng chuyển nhượng chủ quyền trong tháng 11-2011 đã gia tăng 7,3%, gần 5 lần nhiều hơn những lời tiên đoán cho thấy đây là mức độ gia tăng cao nhất kể từ tháng Tư 2010 đến nay” - Frank Nothaft, kinh tế gia trưởng của Freddie Mac phát biểu.
Thật ra, trên thực tế, lãi suất của khu vực quận Cam và phía Nam California thấp hơn lãi suất trung bình cả nước rất nhiều.
Một số công ty tài trợ địa ốc hiện có mức lãi suất 3,50% của chương trình tài trợ 30 năm cố định và 2,875% cho chương trình 15 năm lãi suất cố định. Dĩ nhiên, muốn được hưởng lãi suất thấp như vậy, vừa phải có điểm số tín dụng (credit scores) rất cao, công việc làm bảo đảm và phải có tiền trả trước từ 20% trở lên. Nếu không, phải vay với lãi suất cao hơn. Hoặc phải chạy qua vay các chương trình tài trợ do Tổng Cục Gia Cư (FHA) bảo đảm với các loại lệ phí nặng hơn.
Hiệp Hội Ngân Hàng Tài Trợ Địa Ốc (MBA) loan báo vào hai tuần lễ gần những ngày đại lễ cuối năm qua, số lượng người xin vay tiền giảm xuống chút ít nhưng tuần vừa qua đã gia tăng đáng kể.
Họ cho hay lượng đơn xin vay tiền tài trợ địa ốc đã gia tăng 4,5% so với tuần lễ trước. Có điều, đến 80% là các đơn của chủ nhà xin tái tài trợ món nợ trên căn nhà. Điều này cho thấy thị trường địa ốc cũng còn khá dè dặt dù Hiệp Hội Địa Ốc loan báo các tháng 11 và 12-2011 có số bán khả quan hơn.
Theo giới chuyên viên kinh tế, một phần, lãi suất vẫn vô cùng thấp trên thị trường là nhờ các nỗ lực của chính phủ và ngân hàng trung ương đưa ra các chính sách. Phần khác, những khó khăn của nền kinh tế và thị trường tài chính ở Âu Châu vẫn còn đó. Giới đầu tư tài chính quốc tế dồn tiền mua công khố phiếu Mỹ, nhờ đó mà lãi suất dài hạn trong đó có các chương trình tài trợ địa ốc được hưởng lợi ích hiếm thời nào có.
Ít ngày nữa, nếu các bản phúc trình về tình hình công việc làm được công bố, nếu có sự cải thiện tốt đẹp, lãi suất tài trợ có thể nhích lên chút ít. Người ta có việc làm nhiều hơn thì tiêu tiền nhiều hơn, áp lực lạm phát gia tăng. Các nhà đầu tư tài chính rất sợ lạm phát nên thường tăng lãi suất như biện pháp tự vệ.
Theo một số chuyên viên kinh tế, lãi suất tài trợ địa ốc sẽ còn thấp trong suốt năm 2012. Hồi năm ngoái, chủ tịch Quỹ Dự Trữ Liên Bang (Fed) mà cũng là Ngân Hàng Trung Ương Hoa Kỳ, loan báo rằng lãi suất sẽ được chính phủ kềm giữ ở mức rất thấp cho đến giữa năm 2013 hầu kích thích cho nền kinh tế tiến lên.
Cái làm cho nhiều người băn khoăn là, dù lãi suất cả năm 2011 xuống cực thấp là vậy mà thị trường địa ốc cũng nhúc nhích một cách rất khó khăn. Số lượng nhà bán được tuy có gia tăng phần nào nhưng giá nhà lại không tăng. Một số khu vực thậm chí còn giảm xuống.
Hồi năm 1982, lãi suất tài trợ địa ốc chương trình tài trợ 30 năm cố định có lúc đã lên tới 16% vì kinh tế suy thoái và lạm phát cao. Cũng vì vậy mà Tổng Thống Jimmy Carter của đảng Dân Chủ chỉ làm được có một nhiệm kỳ thì bị ông già cao bồi Ronald Regan đánh bại. Đến năm 2000, lãi suất tuy giảm xuống nhưng vẫn ở khoảng 8%, theo thống kê của Freddie Mac.
Nếu so sánh lãi suất bây giờ với những mức lãi suất của thời 1982 và 2000, người ta thấy khác biệt một trời một vực. Mức lãi suất trung bình cả năm 2011 là 4,45%. Các kinh tế gia của Freddie Mac tiên đoán lãi suất trung bình của năm nay sẽ khoảng 4,5%, tức hơi cao hơn năm ngoái một chút vì tình hình kinh tế khả quan hơn, áp lực lạm phát cao hơn. Cũng vì vậy mà lãi suất trung bình cho năm 2013 được dự báo là 5,4%.
Trong cái nhìn của ông Michael Fratantoni, kinh tế gia của MBA, muốn kéo thị trường địa ốc đi lên, lãi suất thấp không thôi thì không đủ. Ông lưu ý là rất nhiều chủ nhà muốn lợi dụng lãi suất cực thấp hiên nay để tái tài trợ món nợ của căn nhà nhưng không cục cựa được vì trị giá nhà của họ xuống thấp hơn số tiền đang còn thiếu ngân hàng. Phần khác, sự khó khăn có thể do bản tiểu sử tín dụng không được tốt hoặc việc làm không bảo đảm.
Trong khi các công ty tài trợ và ngân hàng tiếp tục cứu xét đơn xin vay với những tiêu chuẩn chặt chẽ, người xin vay tiền mua nhà vẫn sẽ không gia tăng nhiều lắm, theo nhận định của kinh tế gia ngân hàng đầu tư Morgan Stanley.
Tóm tắt lại, thị trường địa ốc và tài trợ địa ốc năm 2012 sẽ có những hy vọng khá hơn năm 2011 nhưng chỉ ở giới hạn nhỏ bé vì còn tùy thuộc vào mức độ tăng trưởng của nền kinh tế và tình hình thị trường việc làm.
Kinh tế gia Doug Duncan của định chế tài trợ Fannie Mae thì cho rằng hiện chúng ta mới qua được 5 năm của chu kỳ suy thoái địa ốc thường kéo dài 10 năm. Tới khi đó, người ta mới hy vọng thấy quay trở lại giai đoạn giá nhà tăng nhanh.

Viendongdaily.com và tác giả giữ bản quyền bài trên trang này. Xin đừng trích đăng dưới bất cứ hình thức nào.