Lãi suất vẫn thật thấp nhưng chưa đủ sức kéo thị trường địa ốc

Vũ Đức Hiền/Viễn Đông

Tuần lễ cuối cùng của năm 2011, lãi suất tài trợ địa ốc trung bình trên cả nước là 3,95%, nhích lên một chút xíu từ 3,91% của tuần lễ trước đó của chương trình 30 năm lãi suất cố định, theo bản khảo sát của Freddie Mac. Đây là tuần lễ thứ 9 liên tiếp mà lãi suất của chương trình tài trợ này nằm bên dưới 4%, một mức lãi suất vô cùng thấp tưởng chừng khó thấy trong thực tế.
Cách đây 12 tháng, lãi suất trung bình của chương trình này lên tới 4,86%.
Chương trình tài trợ 15 năm lãi suất cố định có lãi suất trung bình là 3,24% trong tuần lễ cuối năm 2011, nhích lên chút ít từ 3,21% của tuần lễ trước đó. Một năm trước, chương trình này có lãi suất trung bình là 4,20%.
“Lãi suất tài trợ địa ốc quanh quẩn ở gần mức thấp kỷ lục. Điều này có thể hiểu khi có tới 5% các gia đình dự tính mua nhà trong vòng 6 tháng”, một tín hiệu lạc quan được Frank Nothaft, phó chủ tịch kiêm kinh tế gia trưởng của Freddie Mac phát biểu khi phổ biến bản thống kê thị trường tài trợ cuối năm.
Thật ra, trên thực tế, chương trình tài trợ 30 năm lãi suất cố định vẫn có lãi suất 3,75% suốt nhiều tuần lễ qua ở những khu vực thị trường lớn như thị trường Quận Cam và phía Nam tiểu bang California. Còn chương trình tài trợ 15 năm lãi suất cố định có lãi suất từ 3,25% đến 3,125%. Nhiều khu vực thị trường khác trên nước Mỹ nhỏ hơn nên lãi suất cao hơn.
Theo một số cuộc khảo cứu thị trường địa ốc, trong khi lãi suất vẫn vô cùng thấp, giá nhà cũng giảm xuống trung bình từ 3% đến 4% trong 12 tháng qua. Đây là sự nghịch lý của thị trường địa ốc do hậu quả của một nền kinh tế suy thoái, người thất nghiệp nhiều. Đúng ra, khi lãi suất xuống thật thấp và kéo dài như hiện tại, người ta phải tranh nhau mua nhà mới hợp lý. Nhưng đại đa số người nộp đơn vay tiền đều là những người chủ nhà tận dụng cơ hội lãi suất thấp để tái tài trợ món nợ trên căn nhà. Người mua nhà thì thuộc thiểu số.
Giới chuyên gia kinh tế tin rằng, một mặt, còn quá nhiều nhà bị ngân hàng xiết nợ trên thị trường nên giá nhà bị đè xuống thấp hơn. Trong khi đó, các người muốn mua nhà thì gặp ông chủ ngân hàng khó tính. Các đơn xin vay tiền mua nhà bị cứu xét với các tiêu chuẩn chặt chẽ, nhiều người không vay nổi. Lời kêu ca về tình trạng vay tiền mua nhà hay tái tài trợ món nợ rất khó khăn từng được nêu ra suốt ba bốn năm qua sau cuộc đại khủng hoảng làm thị trường địa ốc sụp xuống.
Trong khi đó, những người có công ăn việc làm thì cũng đề cao cảnh giác. Việc làm tuy còn nhưng không biết có chắc chắn không trong tình hình kinh tế không mấy sáng sủa. Bởi vậy, nhiều người có khả năng mua nhà, tiền bạc sẵn sàng, vẫn cứ ôm tiền thủ để nghe ngóng tình hình.
Hy vọng tình hình việc làm tiếp tục cải thiện thì sẽ có nhiều người can đảm bước vào thị trường. Bản phúc trình tình hình thất nghiệp cho thấy, tháng 11-2011, thất nghiệp giảm xuống còn 8,6%. Thất nghiệp vào tháng 11-2010 là 9,8% và trước đó, nhiều nơi trên nước Mỹ thất nghiệp hơn 11% hay hơn 12%.
Tỉ lệ người thất nghiệp nhiều luôn luôn tương ứng với sự tồi tệ của thị trường địa ốc. Khi người ta mất việc, số tiền ít oi còn lại được chi phí cho thực phẩm, điện nước. Trả tiền nợ trên căn nhà không phải là ưu tiên số một.
Nói cách khác, nơi nào thất nghiệp nhiều, giá nhà giảm xuống vì có nhiều nhà bị ngân hàng xiết nợ. Nơi nào thất nghiệp thấp, nhà bán dễ dàng và có giá nên trị giá nhà tăng lên cao hơn.
Trong một phiên họp hồi gần giữa tháng 12-2011, Quỹ Dự Trữ Liên Bang (Fed) ra một bản tuyên bố nói: “Trong khi có các chỉ dấu hướng tới một sự cải thiện trong thị trường việc làm nhưng tỉ lệ thất nghiệp cũng còn rất cao”.
Chủ tịch Fed là ông Ben Bernanke và các cộng sự đã áp dụng một số biện pháp mạnh để kích thích nền kinh tế tiến lên như hai lần mua trái phiếu bảo đảm bằng nợ nhà cũng như giữ cho lãi suất căn bản liên ngân hàng ở mức gần với zero.
“Những cái kẹt của thị trường tài chính thế giới tạo nguy cơ suy thoái cho nền kinh tế Mỹ”. Ông Bernanke nhận định. Bởi vậy, để giảm áp lực xấu từ bên ngoài ào đến, Fed đã cố kềm giữ cho lãi suất tài trợ địa ốc ở mức vô cùng thấp, hậu thuẫn cho ngành địa ốc của đất nước này đừng đổ dốc thêm nữa. Ngân Hàng Trung Ương dự trù cố gắng giữ cho lãi suất tài trợ địa ốc ở mức thật thấp cho đến giữa năm 2013.
Theo sự phân tích của giới chuyên gia kinh tế, giá nhà sẽ còn thấp chứ chưa leo thang nổi cho đến cuối năm 2012. Một số khu vực có giá nhà tiếp tục tuột dốc nhưng một số khu vực có giá nhà leo thang. Khu vực thị trường địa ốc mỗi nơi mỗi khác tùy tình hình kinh tế địa phương.
Hiệp Hội Địa Ốc Hoa Kỳ tin rằng sang năm 2012, số lượng nhà bán được sẽ khả quan hơn năm 2011, tuy không nhiều lắm, nhưng cũng là sự cải thiện, thay vì xuống dốc. Một trong những cái khó của vấn đề nằm ở số lượng nhà bị ngân hàng xiết nợ bán lại trên thị trường còn quá nhiều.
Theo các dữ kiện của RealtyTrac, công ty quảng cáo nhà bị ngân hàng xiết nợ, khoảng 1,84 triệu đơn vị gia cư có chủ nhà đã quá hạn trả nợ 90 ngày hay lâu hơn. Trong khi đó, 2,17 triệu ngôi nhà đã bị nhà tài trợ xiết nợ rồi nhưng chưa tung ra bán lại trên thị trường. Khi khối lượng nhà khổng lồ này xuất hiện, áp lực đối với thị trường nhà đất trên cả nước sẽ không phải là nhỏ.
Cũng vì thế, phần đông các nhà kinh tế đều tin rằng năm nay vẫn là “Năm của người mua”. Tức là, những ai có nhu cầu mua nhà đều có đủ cả hai điều thuận lợi, giá nhà rẻ, lãi suất cực thấp. Vấn đề là người ta có can đảm đặt bút ký giấy mua hay không mà thôi.