Luật mới bảo vệ giới chủ nhà tránh bị xiết nợ oan ở Cali

Vũ Đức Hiền/Viễn Đông

Sau nhiều áp lực của dư luận, Nghị Viện California hồi đầu tháng Bảy đã thông qua dự luật bảo vệ giới chủ nhà tránh bị ngân hàng xiết nợ mất nhà khi người ta đang cố gắng chống đỡ những khó khăn bất ngờ ụp xuống.
Ngày Thứ Tư 11-7, Thống Đốc Jerry Brown đã ký ban hành đạo luật này tại thành phố Los Angeles. California ban hành luật bảo vệ ngừơi chủ nhà vào dịp thành phố San Bernadino tuyên bố phá sản. Thất thâu thuế vì có quá nhiều ngôi nhà bị bỏ trống, chủ nhà ỳ ra không đóng thuế bất động sản, ai còn giữ nổi nhà thì trị giá nhà tụt giảm thê thảm.
Đây là đạo luật với những cấm đoán nghiêm ngặt có ý cột các ngân hàng chủ nợ vào những điều kiện phải tuân hành trước khi xiết được căn nhà. Đạo luật có thể không áp dụng được ngay nếu kỹ nghệ tài trợ đưa đạo luật ra tòa kiện, đòi bãi bỏ.
Từ khi thị trường địa ốc sụp đổ giữa năm 2006 đến nay, hàng triệu chủ nhà ở California đã phải ôm quần áo ra đường vì bị ngân hàng xiết mất chỗ ở.
Đạo luật Quyền Người Chủ Nhà ở tiểu bang California - California Homeowner Bill of Rights (SB 900/AB 278) – là luật đầu tiên trên cả nước Mỹ cấm nhà tài trợ (tức ngân hàng chủ nợ) không được làm song song hai việc là vừa tiến hành thủ tục xiết nợ, vừa tiến hành thủ tục cho người ta điều chỉnh món nợ.
Hậu quả, nhà đã bị xiết nợ trong khi thủ tục điều chỉnh món nợ đang dở dang. Hai bộ phận khác nhau của nhà tài trợ không phối hợp chặt chẽ do tình trạng trống đánh xuôi, kèn thổi ngược, gây thiệt hại cho chủ nhà (tức con nợ của họ).
Đạo luật cũng cấm tuyệt đối tình trạng viên chức thẩm quyền của ngân hàng nhắm mắt ký bừa trên hồ sơ xiết nợ mà không duyệt xét cẩn thận từng loại giấy tờ (Robo-signing). Sự việc bị lôi ra ánh sáng cách đây hai năm buộc một số ngân hàng tài trợ lớn phải đổ ra 25 tỉ Mỹ kim đền bù khi Bộ Tư Pháp 49 tiểu bang dọa kiện.
Đạo luật cho phép các cơ quan của chính phủ tiểu bang cũng như các tư nhân được quyền lôi nhà tài trợ ra tòa, với những điều kiện hạn chế, để đòi bồi thường thiệt hại lên đến 50.000 Mỹ kim khi có bằng cớ chủ nợ cố ý hoặc vô trách nhiệm khi phạm luật. Tuy nhiên, các vụ kiện không thể tiến hành nếu nhà tài trợ (chủ nợ) hoặc công ty dịch vụ thu nợ (mortgage servicer) đã sửa các lỗi lầm bằng các văn bản hợp pháp hoặc điều chỉnh đúng thủ tục theo luật.
Đạo luật cũng đồng thời đòi hỏi nhà tài trợ giản dị hóa thủ tục tiếp xúc với con nợ bằng cách cho con nợ một đại diện tiếp xúc duy nhất, thay vì khi người ta tiếp cận thì bị đá đi lung tung, từ sở này sang phòng khác, không ai đích xác là người thẩm quyền giải quyết.
Theo các con số thống kê, hơn hai triệu chủ nhà ở California đang mang những món nợ (mortgage) nhiều hơn trị giá căn nhà của họ trên thị trường, tính tới cuối năm 2011 dựa vào kết quả khảo cứu của công ty phân tích dữ liệu CoreLogic Analytics. Những người chủ nhà kém may mắn đó chiếm tới 30% của tổng số các người chủ nhà còn đang mang nợ ngân hàng.
Thêm vào đó, còn hơn 300.000 chủ nhà khác ở California có phần trị giá tài sản thuộc về mình (equity) mấp mé với trị giá nhà trên thị trường. Nếu tình hình vẫn tồi tệ và tiếp tục đổ dốc, những chủ nhà này có cơ buông tay.
Đạo luật được hình thành trong bối cảnh như vậy có mục đích tránh sự đổ vỡ hàng loạt khiến hàng triệu người trở thành tay trắng.
Tuy nhiên, những người chống đối đạo luật, phần lớn là giới lập pháp thuộc đảng Cộng Hòa ở cả thượng và hạ viện tiểu bang cũng như kỹ nghệ tài trợ, coi đạo luật là khởi nguồn cho những vụ kiện tụng. Hậu quả dẫn đến có thể trì hoãn sự phục hồi của thị trường địa ốc mà mọi người mong đợi.
Theo ông Curt Hagman, dân biểu tiểu bang thuộc Đảng Cộng Hòa, đơn vị Chino Hills, tiên đoán thì các ngân hàng tài trợ sẽ thích ứng với đạo luật bằng cách đòi người mua nhà tăng tiền trả trước (downpayment), và xiết chặn tín dụng để tránh những trường hợp cho vay có thể nguy hiểm, dẫn tới xiết nợ phải qua những kiểm soát khó khăn rắc rối.
Dân Biểu Tim Donnelly, Đảng Cộng Hòa – đơn vị Hesperia, thì cho là nghị viện tiểu bang không nên đóng vai trò kiểm soát kỹ nghệ tài trợ.
Nhưng bà Kamala Harris, Bộ Trưởng Tư Pháp tiểu bang, thì cho rằng đạo luật sẽ giúp cải tổ kỹ nghệ dịch vụ tài trợ địa ốc để giới tiêu thụ có được các sự bảo vệ đầy đủ. Bà tin rằng kỹ nghệ dịch vụ thu nợ sẽ phải hoạt động minh bạch và công bằng hơn.
Paul Leonard, giám đốc điều hành khu vực tiểu bang California của tổ chức vô vị lợi Center for Responsible Lending, thì ca ngợi: “Đây là sự bảo vệ căn bản cho giới tiêu thụ mà các người vay tiền mua nhà chờ đợi suốt 6 năm qua”.
Tại tiểu bang California, nhà tài trợ (ngân hàng chủ nợ) có thể bắt đầu thủ tục xiết nợ sau ba tháng liên tiếp mà chủ nhà đã ỳ ra không trả nợ. Trong những trường hợp nhanh, chỉ khoảng 6 tháng là người chủ đã bị lệnh tống xuất ra khỏi căn nhà họ làm chủ. Ngân hàng chủ nợ không cần phải qua thủ tục tòa án lâu lắc có thể kéo dài hai ba năm như một số tiểu bang khác.
Nhưng với đạo luật mới, người ta tin rằng các ngân hàng chủ nợ khi tiến hành thủ tục xiết nợ ở California sẽ phải hành động thận trọng hơn, chậm chạp hơn.
Theo bản tường trình của công ty tiếp thị nhà bị xiết nợ RealtyTrac, trong tháng 5-2012, tiểu bang có 42.243 căn nhà đang trong một giai đoạn nào đó của tiến trình xiết nợ (từ nhận được giấy thông báo xiết nợ đến đã bị lấy mất nhà). Trung bình, như vậy, cứ 324 căn nhà trong tiểu bang California thì một căn đang ở một giai đoạn bị xiết nợ.

Viendongdaily.com và tác giả giữ bản quyền bài trên trang này. Xin đừng trích đăng dưới bất cứ hình thức nào.