Người mua thì sẵn sàng mua nhà nhưng người bán thì cực kỳ chán nản

Vũ Đức Hiền/Viễn Đông

Người có nhu cầu mua nhà tin rằng đây là thời điểm rất tốt để mua nhà. Bởi vì, giá nhà đang trong lúc rất rẻ, lại vay được tiền ngân hàng với mức lãi suất cũng vô cùng thấp.
Tuy nhiên, các người dự tính bán nhà lại gần như nghĩ rằng đây không phải là lúc tốt để bán nhà. Lý do được nêu ra là khó tìm được người khách hàng chịu mua với giá mình muốn bán, căn cứ theo một cuộc khảo cứu của Hiệp Hội Ngân Hàng Tài Trợ Địa Ốc (MBA) công bố hồi Thứ Ba vừa qua.
Cuộc khảo cứu có tựa đề “Cuộc đại suy thoái và thái độ về mua nhà” do giáo sư Gary V. Engelhardt, giáo sư của trường đại học Syracuse, thực hiện dưới sự bảo trợ của MBA.
Cuộc khảo cứu lấy căn bản từ dữ kiện nghiên cứu 30 năm liên tiếp về thái độ của giới tiêu thụ do Viện Đại Học Michigan thực hiện. Thái độ của người tiêu thụ được nghiên cứu vào lúc trước, trong khi và cả sau khi đã xảy ra cuộc suy thoái kinh tế gần đây nhất để xem thái độ của người ta thay đổi ra sao trong vấn đề mua và bán nhà.
Những nét chính được nêu ra trong cuộc nghiên cứu nói trên cho thấy:
1. Mặc dù có tình trạng thất nghiệp cao, kinh tế tăng trưởng chậm chạp và những khó khăn khác làm cho nền kinh tế khốn đốn, có gần 80% các gia đình ở nước Mỹ tin rằng bây giờ là thời điểm vô cùng thuận lợi để mua một căn nhà.
2. Cái khác nhau giữa cuộc suy thoái kinh tế mới đây và những lần trước là tâm lý của người bán nhà rất là thấp. Thấp nhất kể từ khi có cuộc nghiên cứu được thống kê nói trên. Nói một cách tổng quát, thị trường nhà cửa bị đè nặng bởi thái độ tiêu cực của những người có nhu cầu bán nhà.
3. Tâm lý tiêu cực của người bán nhà liên quan trực tiếp chặt chẽ với sự khó khăn tìm được các người mua nhà với cái giá mà người bán có ý định bán. Trong khi đó thì thị trường cũng còn đang đầy ngập những căn nhà bị ngân hàng xiết nợ, bán lại với giá nới hơn, hoặc cũng còn phải kể có rất nhiều chủ nhà không trả nổi số tiền nợ hàng tháng trên căn nhà, vì lý do này hay lý do khác.
4. Hai thập niên trước, người ta thấy tâm lý của người bán nhà mạnh mẽ hơn tâm lý của người mua nhà, khác hẳn bây giờ.
5. Theo cuộc nghiên cứu kể trên, 5 tam cá nguyệt đằng trước mặt, tâm lý người mua được dự đoán là cũng sẽ vẫn khá cao như thời gian hiện nay. Trái lại, tâm lý của người bán nhà cũng sẽ rất thấp như hiện tại. Điều này cho thấy thị trường địa ốc cũng sẽ còn ỳ ạch ở những tháng trước mặt.
“Dù tình trạng thất nghiệp vẫn còn cao và nền kinh tế tăng trưởng chậm, phần đông người Mỹ tin rằng đây là lúc thuận lợi để mua nhà”. Giáo sư Engelhardt nhận xét. “Tâm lý tích cực về mua nhà xuất hiện ở nhóm những người trẻ tuổi và có giáo dục cao”. Theo ông, giá nhà đang còn thật hấp dẫn và lãi suất thì vẫn nằm gần với mức thấp kỷ lục suốt nhiều thập niên qua là các yếu tố mà giới tiêu thụ không muốn bỏ lỡ.
Thật ra, đối chiếu tâm lý người mua nhà hiện nay với những chu kỳ suy thoái kinh tế trước cũng thấy chẳng khác gì nhau. Tâm lý người mua xuống thấp theo với mức thất nghiệp gia tăng. Thị trường nhà cửa cải thiện khi tình trạng công việc làm cải thiện và giá nhà trên thị trường vẫn còn nhẹ nhàng.
“Những gì khác biệt với những kỳ suy thoái trước là sự suy sụp trong tâm lý của người bán nhà. Từ năm 1992 đến 2005, tâm lý tích cực của người bán nhà lên xuống trong khoảng từ 40% đến 60%. Nhưng từ năm 2005 trở lại đây, tâm lý người bán tuột dốc thẳng đứng nhanh chóng nên đến nay chỉ còn có 7% dù tâm lý người mua vẫn rất cao”, theo lời ông Engelhardt.
Theo ghi nhận của ông, đứng về mặt kinh tế, khi trị giá nhà trên thị trường tụt xuống, người có nhu cầu bán nhà đã không điều chỉnh giá bán căn nhà của mình theo với tình hình thị trường, tức là vẫn đòi bán giá cao hơn trong khi người mua thì nghĩ rằng họ phải được mua với giá thấp hơn. Một người đứng ở trên cao trong khi người kia ở dưới thấp chứ hai bên không cùng đứng trên một mặt bằng với nhau, thị trường không êm xuôi tốt đẹp là vì vậy.
Có một số lý do để giải thích.
Trước hết, người bán nhà vẫn còn nghĩ trong đầu là căn nhà của mình phải bán với cái giá hồi trước mới phải, mới đúng với giá trị thật của nó. Những căn nhà lối xóm mấy năm trước đã bán được với giá như vậy, tại sao mình lại bán thua người ta.
Thứ hai, những người có trị giá nhà thấp hơn số tiền chủ nhà đang nợ ngân hàng, không thể bán nhà bên dưới nữa vì chẳng lẽ bù thêm tiền để trả nợ.
Thứ ba, vì trị giá nhà giảm khá nhiều, một số không nhỏ chủ nhà giữ nhà không bán nữa mà chờ cho tới khi nào thị trường phục hồi mới tính đem nhà ra bán hay không.
“Tôi dự trù tâm lý người mua sẽ vẫn rất cao trong khi tâm lý người bán nhà sẽ vẫn rất thấp trong thời gian ít tháng trước mặt”. Engelhardt tiên đoán.
Mike Fratantoni, phó chủ tịch về khảo cứu của MBA cũng cho rằng thị trường nhà cửa đã kẹt suốt ba năm qua. Trị giá nhà giảm xuống khá mạnh, nhịp độ xây nhà mới cũng rất thấp nhất từ 50 năm qua và số lượng nhà bán được của thị trường nhà do chủ bán lại cũng 20% ít hơn của giai đoạn trước khi xảy ra khủng hoảng.
Cuộc nghiên cứu nói trên công nhận những người trẻ tuổi tin tưởng vào những điều tốt đẹp của việc làm chủ một ngôi nhà là điều đáng khích lệ. Nhưng nếu các người có nhu cầu bán nhà lại không chịu bán với giá thấp hơn theo tình thế thị trường, thì thị trường vẫn khó lòng nhúc nhích theo hướng tốt hơn.