Những Luật Căn Bản Của Mobile Home

Ls. Trần Khánh Hưng 

Với tình trạng giá nhà đất hiện nay ở California, làm chủ một căn nhà không phải là điều dễ dàng, nhất là cho những quý vị cao niên, hoặc những cặp vợ chồng trẻ. Vì vậy, những căn nhà tạm gọi là nhà di dộng (mobile home) này càng có giá  trị hơn, vì đáp ứng được nhu cầu hiện nay.

Trên thực tế, những căn nhà mobile home này không phải chỉ là những căn nhà nhỏ có thể di chuyển từ nơi này sang nơi khác, mà là những căn nhà hoàn toàn đầy đủ tiện nghi với các phòng tắm, phòng ngủ, phòng khách, phòng ăn, và cả sân trước, sân sau, và cả garage đủ chỗ cho 2, 3 chiếc xe nữa.  

Khi mua một căn mobile home, chủ nhân sẽ phải kiếm một nơi để đậu căn nhà mobile của mình. Trừ khi chủ nhân có đất riêng, những căn mobile home sẽ phải tập trung tại những cư xá dành riêng cho mobile home (mobile home park). Tại những địa điểm cư xá này, chủ nhân của mobile home sẽ là người mướn chỗ hay thuê đất cho căn mobile home của mình. Trước khi cho mướn chỗ, chủ đất có thể đòi hỏi hình ảnh hay sẽ kiểm tra kích thước của mobile home trứơc khi chấp thuận cho mướn chỗ. Thông thường, có hai loại cư xá cho mobile home như sau:

- Cư xá cho quý vị cao niên trên 55 tuổi. Nội quy của từng cư xá có thể khác nhau, và có nơi sẽ đòi hỏi là những người cùng cư ngụ phải trên 18 tuổi, hay là trên 35 tuổi.

- Cư xá cho toàn thể gia đình, không có giới hạn về tuổi tác.

Tại một số vùng ở California, những cư xá cho mobile home rất rải rác và chỗ đất trống cho thuê hiếm hoi, nên việc thuê mướn đất hay di chuyển mobile home cả là một vấn đề cho chủ nhân của mobile home cũng như người chủ đất. Để tránh những tranh tụng có thể xẩy ra, tiểu bang California cho ra đời một đạo luật gọi là Mobile Home Residency Law được áp dụng cho cả người chủ đất và chủ nhân của căn mobile home.

Chủ đất có quyền chấm dứt hợp đồng trước khi hợp đồng hết hạn không?

Chủ đất chỉ có thể chấm dứt hợp đồng hay không cho gia hạn hợp đồng trong những trường hợp sau đây:

- Khi chủ nhân của căn nhà mobile home vi phạm những luật lệ của địa phương hay của tiểu bang có liên quan đến mobile home.

-  Khi chủ nhân của căn nhà mobile home có những hành động quấy phá những người hàng xóm chung quanh.

- Khi chủ nhân của căn nhà mobile home vi phạm những nội quy của cư xá có ghi rõ trong hợp đồng thuê chỗ, hay đã được bổ túc sau khi ký hợp đồng thuê đất, và có sự đồng ý của những chủ nhân mobile home trong cư xá.

- Khi người thuê đất không trả tiền thuê đất hay những chí điện nước, hoặc chủ nhân của mobile home có những hành động phạm  pháp trong phạm vi của cư xá.

Hợp đồng thuê đất có khác với hợp đồng thuê nhà không?

Khi cho mướn đất, người chủ đất phải đưa cho người thuê một bản nộp quy của cư xá và một bản liệt kê những dịch vụ mà cư xá sẽ cung cấp cho nguời thuê, và những điều luật của Mobile Home Residency Law.

Hợp đồng thuê đất phải có những điều khoản nào?

Hợp đồng thuê đất phải viết trên giấy tờ chứ không được thoả thuận bằng lới nói (oral contract), và phải có những điều khoản sau đây:

- Thời hạn cho mướn tối thiểu là một năm.

- Tiền thuê đất sẽ được trả thế nào.

- Thông báo về những tu bổ, tân trang trong cư xá.

- Liệt kê những dịch vụ mà cư xá sẽ cung cấp cho nguời thuê và những phí tổn mà người thuê đất có thể phải trả.

- Bản nội quy của cư xá có ghi rõ tên, địa chỉ và số điện thoại của người chủ đất.

- Hợp đồng thuê phải ghi rõ là ban quản trị phải bảo trì nhũng khu vự chung trong cư xá.

Bao lâu thì chủ đất có quyền tăng tiền thuê đất?

Theo luật Mobile Home Residency Law thì chủ đất có quyền tăng tiền thuê  đất nếu thông báo cho người thuê đất biết trước 90 ngày.  Tuy nhiên, những cơ quan chính quyền địa phượng có thể có những điều luật riêng (rent control ordinances), để hạn chế việc tăng tiền thuê đất.

Chủ đất có phải nêu rõ lý do tăng tiền thuê đất không?

Luật Mobile Home Residency không bắt buộc chủ đất phải nêu lý do khi tăng tiền thuê, trừ trường hợp những cơ quan địa phương về vấn đề thuê mướn nhà đất có thể có những điều luật khác.

Chủ đất có quyền bắt tôi phải trả những chi phí cho những sửa chữa hay dịch vu mà chủ đất tự động mướn không?

Nếu những chi phí đó là cho những việc cần thiết, và đã được thực hiện thì chủ đất có quyền yêu cầu người thuê phải trả, nhưng nếu những chi phí này không ghi rõ trong hợp đồng mướn đất thì chủ đất phải thông báo cho người thuê biết trước 60 ngày trước thời hạn phải trả tiền.

Nếu tôi không đồng ý với những món chi phí này thì sao?

Bạn có quyền gửi thư yêu cầu gặp người chủ đất hay ban quản trị cư xá để giải quyết việc này.

Chủ đất có quyền lấy lại đất để dùng cho việc khác không?

Chủ đất có quyền lấy lại đất để dùng cho việc khác. Tuy nhiên, việc này phải qua những thủ tục để đóng khu cư xá, và mỗi địa phương thường có những điều luật riêng mà chủ đất phải thi hành nếu muốn lấy lại đất.

Chủ đất có quyền cản trở tôi trong việc bán nhà mobile home không?

Điều này có thể xảy ra nếy căn nhà của bạn ở trong tình trạng hư hại, quá cũ, thiếu sửa chữa, không đủ điều kiện an toàn, hoặc thiếu tiêu chuẩn để được bán.

Nếu tôi muốn bán căn nhà mobile home thì tôi có cần phải có sự đồng ý của chủ đất không?

Việc bán nhà trong cư xá mobile home cần phải có sự đồng ý của chủ đất, và cả ban quản trị của cư xá.  Ban quản trị của cư xá có quyền yêu cầu những điều kiện sau đây:

- Chủ nhân mobile home phải thông báo qua thư tín cho ban quản trị nếu có ý định bán nhà.

- Chủ nhân có thể phải sửa  chữa căn nhà nếu căn nhà không đủ tiêu chuẩn để bán. 

- Việc mua nhà cần phải có sự chấp thuận của ban quản trị của cư xá. 

- Tuỳ theo cư xá, ban quản trị có quyền giới hạn tuổi tác của nguời mua và sẽ ở trong căn nhà.

- Người mua nhà sẽ phải ký hợp đồng mướn đất mới với chủ đất khi mua lại mobile home.

Đây chỉ là một số kiến thức tổng quát về vấn đề mobile home, không phải là cố vấn luật pháp.  Mọi thắc mắc và tham khảo miễn phí về vấn đề luật pháp, xin liên lạc với văn phòng Luật Sư Trần Khánh Hưng (David K. Tran), số điện thoại (714) 839-4077, hay E-mail tại  davidtran@dktran.com, hay gửi thư đến Law Offices of David K. Tran, 15446 Brookhurst St, Westminster, CA 92683.

vien dong dailynews