Sang Tên Nhà: Ảnh Hưởng Thế Nào?

Luật Sư Trần Khánh Hưng (David K. Tran)

Một điều chúng tôi nhận thấy trong cộng đồng chúng ta là có nhiều người mua nhà, nhờ người khác đứng tên, rồi sau đó, bỏ thêm tên người này, lấy tên người khác ra, mà không qua thủ tục mua bán nhà, chỉ thay đổi tên trên Grant Deed, rồi ghi là “inter-family transfer” hay “no consideration,” mà nhiều khi không biết ảnh hưởng của việc này.  Tuần này chúng tôi xin bàn đến một số những điều bạn nên lưu ý khi sang tên nhà.

Khi chuyển nhượng hay sang tên bất động sản, bất đông sản có thể bị những ảnh hưởng của các loại thuế sau đây:

Thuế bất động sản (property tax).
Thuế tặng phẩm (gift tax).
Thuế lợi tức (income tax).

I.  Thuế bất động sản (property tax)

Như chúng tôi đã trình bày trong một số báo trước, khi có sự thay đổi chủ quyền của bất động sản, bất động sản đó sẽ bị định giá lại, chủ nhân mới sẽ phải trả tiền property tax theo giá trị mới của bất động sản, trừ khi sự chuyển nhuợng nằm trong những trường hợp miễn trừ, chẳng hạn chuyển nhượng giữa vợ chồng, từ cha mẹ sang con cái, hay chuyển sang tín quỹ (living trust).

II.  Gift tax

Theo luật của liên bang, nếu bạn cho hay tặng bất cứ tặng phẩm nào khi bạn còn sống, từ món quà sinh nhật, quà cưới, cho đến nhà cửa, tàu bè, tiền mặt v.v..., người cho phải đóng thuế tặng (gift tax).  Tuy nhiên, có những loại miễn trừ cho gift tax:

Mỗi người trong đời sẽ được cho đi $1,000,000 mà không bị đóng gift tax. Số tiền này là life-time gift tax exclusion.

Thí dụ quý vị có căn nhà, mỗi lần căn nhà sang tên cho người khác theo lối bonafide gift, nghĩa là không có sự mua bán hay đổi chác, thì giá trị của căn nhà sẽ được tính vào số tiền $1,000,000 được miễn trừ trong đời của người cho (donor).  

Mỗi năm, bạn có thể cho mỗi người $12,000 và được miễn đóng gift tax.  Số người bạn cho cũng không giới hạn.   Con số này sẽ nhân gấp đôi, nếu hai vợ chồng cùng cho.

Thí dụ nếu bạn cho con bạn $100,000 trong vòng 1 năm thì chỉ có $12,000 đầu tiên (nếu là hai vợ chồng cùng cho thì $24,000) được miễn thuế, còn phần còn lại phải tính  thuế tặng (subject to gift tax), hay tính vào số tiền $1,000,000 được miễn trừ trong đời của người cho.

Tuy nhiên, nếu bạn cho 10 người khác nhau, mỗi người được $12,000.  Trong trường hợp này, bạn có thể cho đi $120,000 một năm mà không phải đóng gift tax, mà cũng không bị trừ vào số tiền $1,000,000 miễn trừ trong đời người.

Những tặng phẩm, hay tặng vật cho những đảng phái chính trị (political organization) sẽ được miễn trừ.  Tuy nhiên số tiền tặng cũng có giới hạn.

Quà tặng để trả học phí cho những trường học được chính phủ chấp thuận (qualified educational organization) cũng được miễn gift tax.

III. Capital gain tax

Khi bạn bán căn nhà, nếu được lời thì tiền lời có thể bị đánh thuế, trừ những trường hợp miễn trừ, chẳng hạn nếu căn nhà là nhà bạn ở (principal residence) thì khi bán, số tiền lời (capital gain) trong khoảng  $250,000 sẽ được miễn trừ.  Nếu là hai vợ chồng, số tiền được miễn trừ sẽ được tăng gấp đôi, là  $500,000.   

Tôi có căn nhà muốn sang tên cho con tôi, vậy sau này khi bán nhà, con tôi có phải trả gift tax hay không?

Như đã nói trên, gift tax là thuế đánh vào người cho, người nhận không phải trả, trừ truờng hợp nếu người cho đã dùng quá số tiền miễn trừ, và người cho không đóng gift tax.

Gift tax dựa trên giá bán hay trên tiền lời của căn nhà khi bán?

Gift tax dựa trên gía trị hiện thời của căn nhà (fair market value), trừ đi phần người nhận trả cho người cho, nếu có.

Tôi phải khai gift tax lúc nào?

Nếu bạn cho đi trong vòng số tiền miễn trừ mỗi năm, tức là $12,000 cho mỗi người, hay $24,000 nếu hai vợ chồng cùng cho, thì bạn không phải điền mẫu đơn khai gift tax. Trong trường hợp bạn cho trên số tiền được miễn trừ mỗi năm, sở thuế đòi hỏi bạn phải điền mẫu đơn 709.  Tuy nhiên, bạn vẫn không phải trả gift tax cho đến khi dùng hết số tiền miễn trừ $1,000,000. 

Tiền lời của căn nhà được tính thế nào?

Tiền lời của căn nhà (capital gain) được tính dựa theo giá bán (sale price) trừ đi giá mua (purchase price) của căn nhà, và những chi phí để bán nhà.  Ngoài ra, nếu căn nhà là nhà cho mướn thì bạn phải cộng với những số tiền hư hại (depreciation) mà bạn đã khai với sở thuế những năm trước.

Vợ chồng chuyển nhượng tài sản cho nhau thì có phải đóng thuế không?

Nếu cả hai vợ chồng đều là công dân Mỹ thì có thể chuyển nhượng tài sản cho nhau mà không phải đóng thuế, bất kể giá trị của tài sản chuyển nhượng là bao nhiêu.

Mẹ tôi để lại căn nhà cho tôi, vậy lúc tôi bán tiền capital gain sẽ tính như thế nào?

Nếu mẹ bạn để lại cho bạn lúc còn sống thì khi bán căn nhà, bạn sẽ dùng giá tiền của người mẹ mua căn nhà lúc trước làm giá tiền bạn mua để tính tiền lời (capital gain).  Còn nếu mẹ bạn để lại căn nhà cho bạn lúc mẹ bạn qua đời thì căn nhà sẽ đuợc tính giá lại theo trị giá hiện thời lúc người mẹ qua đời, và bạn dùng giá tiền này làm giá mua của bạn.

Thí dụ 1:  Ông Việt mua căn nhà năm 1995, với giá là $300,000, năm 2000, ông sang tên nhà lại cho con ông, anh Nam để anh ở đó.  Lúc này, căn nhà trị giá $500,000.  Năm 2006, anh Nam bán căn nhà với giá $800,000, anh trả những chi phí để bán nhà là $40,000.  Vậy số tiền lời (capital gain) của anh Nam là:

giá bán – giá ông Việt mua - tiền phí tổn để bán nhà:
$800,000 - $300,000 – $40,000 = $460,000.
Ngoài ra, anh được $250,000 miễn trừ, phần còn lại, $210,000 sẽ bị đóng thuế capital gain.

Thí dụ 2:  Cũng tương tự trường hợp trên, nhưng ông Việt để lại cho anh Nam lúc ông qua đời năm 2000, thì căn nhà sẽ được tăng cấp (stepped up basis) theo giá trị hiện thời của căn nhà lên là $500,000.  Anh Nam sẽ đuợc thừa hưởng giá nhà mới này, và khi anh Nam bán nhà năm 2006, tiền capital gain sẽ được tính như sau:

giá bán – trị giá căn nhà lúc ông Việt mất - tiền phí tổn để bán nhà:
$800,000 - $500,000 – $40,000 = $260,000 .
Anh Nam được miễn trừ $250,000, phần còn lại chỉ có $10,000 tiền capital gain bị đóng thuế.

Đây chỉ là tóm tắt một số điều luật tổng quát liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản, không phải là cố vấn luật pháp.  Những luật thuế kể trên và những luật miễn trừ đều đòi hỏi bạn phải hội đủ những  điều kiện (requirements) để được miễn trừ.  Bạn nên tham khảo với những chuyên viên về thuế để biết thêm chi tiết về trường hợp riêng của bạn.  Mọi thắc mắc và tham khảo miễn phí về vấn đề luật pháp, xin liên lạc với văn phòng Luật Sư Trần Khánh Hưng (David K. Tran), số điện thoại (714) 839-4077, hay E-mail tại  davidtran@dktran.com, hay gửi thư đến Law Offices of David K. Tran, 15446 Brookhurst St, Westminster CA  92683.